[서울시] 서울특별시 도시 주거환경정비 기본계획_실무메뉴얼

발간등록번호 516110000001172-01 5께 서우 1민과 함께 세계와 함께 사람과 장소, 과정 중심의 주거지종합관리를 위한 2025 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획 (주거환경정비사업 부문) - 정비사업 실무 매뉴얼 2015 9 서울특별시 제출문 서울특별시장 귀하 본 보고서를 『2025 서울특별시 도시•주거환경정비기본계획(주거환경정비사업부문)』 용역의 제출도서 4 정비사업 실무 매뉴얼로 제출합니다. 2015년 11월 (주)미래이엔디 에이엔유디자인그룹건축사사무소(주) 주인토엔지니어링도시건축사사무소 (주)건화 (주)동림피엔디 (주)희림종합건축사사무소 -목 차- 제1장 개요 제1절 매뉴얼의 작성취지 1.1 매뉴얼의 개요 제2절 매뉴얼의 의의 및 적용범위 2.1 매뉴얼의 의의 2.2 매뉴얼의 성격 2.3 적용범위 3 . 3 4 4 5 5 제2장 정비사업의 원칙 및 절차 제1절 정비사업의 기본원칙 1.1 기본원칙 제2절 정비사업의 목표 및 운영 2.1 정비사업의 목표 2.2 기본방향 제3절 정비사업의 운영 3.1 정비사업의 시행주체 3.2 정비사업의 추진절차 3.3 정비사업의 운영방안 3.4 기초조사의 내용과 방법 9 9 .. 10 .. 10 .. 10 •. 11 11 13 15 ••· 19 제3장 주거지 정비사업 가이드라인 제1절 주거환경개선사업 1.1 주거환경개선사업의 이해 1.2 주거환경개선사업의 실행 제2절 주택재개발사업 2.1 주택재개발사업의 이해 2.2 주택재개발사업의 실행 제3절 주택재건축사업 3.1 주택재건축사업의 이해 3.2 주택재건축사업의 실행 제4절 주거환경관리사업 4.1 주거환경관리사업의 이해 4.2 주거환경관리사업의 실행 제5절 가로주택정비사업 5.1 가로주택정비사업의 이해 5.2 가로주택정비사업의 실행 부록 • 2025 도시 • 주거환경정비기본계획 주요내용 • 신규 정비구역 지정절차 예시 • 자주하는 질문(FAQ) 1 정비사업 관련서식 ••• •• 25 •• 25 •• 29 36 •• 36 40 • 52 52 55 63 63 68 78 •• 78 83 • 93 •• 103 109 •• 116 1 개요 제 1절 | 매뉴얼의 작성취지 제 2절 | 매뉴얼의 의의 및 적용범위 제1장 개요 3 제1절 매뉴얼의 작성취지 1.1 매뉴얼의 개요 • 본 매뉴얼은 「도시및주거환경정비법」(이하 도시정비법) 제3조 규정 에 의거 생활권계획을 반영하여 새로이 수립하는 「2025 서울특별 시 도시• 주거환경정비기본계획」(이하 기본계획)에 대한 기본 이념의 이해와 각각의 정비사업의 실행을 돕기 위한 가이드라인으로 구성 된다. • 사람과 장소•과정이 중심이 되는 기본계획의 계획 개념을 이해하 고, 주거지 정비/보전/관리 측면에서 정비사업이 작동 할 수 있도 록 정비사업에 대한 안내서와 지침서의 역할을 수행하고자 본 매뉴 얼을 작성하게 되었다. • 따라서, 본 매뉴얼에서는 정비사업에 대한 이해 증진과 사업 추진 시 준비해야 되는 사항, 사업계획 작성시 필요한 사항 등에 대해 2015년도를 기준으로 작성하였다. • 활용대상은 행정, 주민, 비영리민간단체, 전문가 등 정비사업을 추 진하고자하는 주체가 되며, 행정에는 정비사업의 절차에 대한 업무 편람의 역할과 사업을 추진하고자 하는 주민 등에게는 정비사업 추 진과 방법에 대한 쉬운 이해, 전문가에게는 사업의 원활한 추진을 위한 지침서로 활용되고자 한다. 4| 정비사업 실무 매뉴얼 제2절 매뉴얼의 의의 및 적용범위 2.1 매뉴얼의 의의 • 본 매뉴얼은 기본계획 내 생활권 계획수립을 통해 주거지를 종합적 으로 관리하고, 기본계획이 지향하는 주거지역의 정비/보전/관리의 원칙이 주거지역에서 실제로 작동이 가능하도록 하는 것에 의의가 있다. • 따라서 주거지의 재생이 효율적으로 추진되어 기본계획이 실현될 수 있도록 하고자 한다. • 생활권 계획이 중간단위 계획의 역할을 수행하여 무질서하게 실행 되는 개별 정비사업을 미연에 방지하고, 생활권 내에서 주변지역과 정비구역간의 조화를 이루어 주거지역의 점진적인 정비를 유도하여 쾌적한 주거환경조성이 이루어지도록 관리해야 한다. • 본 매뉴얼은 정비사업으로 주거지역 내 물리적 환경개선 뿐만 아니 라 사회 • 경제 • 문화적인 환경개선과 지역의 특성 고려, 공동체 형 성 등 다양한 측면을 고려하여 장래의 주거환경의 개선과 함께 주 거 커뮤니티 활성화 등이 이루질 수 있도록 정비사업의 실현 방향 을 제시하는데 의의를 둔다. 제1자 개요 5 2.2 매뉴얼의 성격 • 본 매뉴얼은 기본계획의 이념과 내용을 바탕으로 주거생활권 도면 의 활용방안과 다양한 정비사업의 연계로 마을단위 혹은 생활권 단 위의 주거지 통합적 관리를 실현하고자 한다. • 본 매뉴얼은 정비사업을 효율적으로 추진하기 위한 기본적인 방향 과 기준을 제시하는 지침으로, 정비구역의 지정 및 정비계획의 수 립, 기초생활권 계획을 수립시(자치구 필요시) 그 구속력을 지니고 있는 지침이다. 2.3 적용범위 •본 매뉴얼의 적용범위는 다음과 같다 • 도시정비법 제2조제2항에 따른 정비사업 중 주거환경개선사업, 주 택재개발사업, 주택재건축사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사 업으로 한정되며, 도시환경정비사업은 기존의 별도로 작성된 계획 내용을 따른다. - 기존의 재개발 재건축 정비(예정)구역 - 일반주거지의 경우, 실태조사 이후 정비(예정)구역의 해제지역, 신규로 정비사업의 추진을 원하는 지역 2 정비사업의 원칙 및 절차 111------- 제 1절| 정비사업의 기본원칙 제 2절 | 정비사업의 목표 및 기본방향 제 3절| 정비사업의 운영 제2장 정비사업의 원칙 및 절차 9 제1절 정비사업의 기본원칙 1.1 기본원칙 • 정비사업은 기본적으로 주거지역의 노후화 등으로 주거환경이 열악 한 지역을 대상으로 우선 시행하는 것을 기본원칙으로 하며, 정비 사업 추진에 대한 강한 의지를 보이는 지역과 현재까지 지정된 정 비예정구역 및 미시행된 정비구역을 중심으로 진행된다. • 정비계획 및 기초생활권 수립시, 도시기본계획 등의 상위계획 내용 을 수용하고, 용도지역•지구 등의 도시관리계획과 연계될 수 있도 록 계획(안)을 수립한다. • 또한, 기본계획의 내용을 반영하고 생활권 계획의 기준 및 내용을 준수함을 기본원칙으로 하나, 주거지 특성상 유동적인 반영이 필요 한 경우는 최대한 기본계획과의 정합성을 유지하는 것을 원칙으로 한다. • 특히 가로주택정비사업과 주거환경관리사업의 경우 정비방식의 성 격이 다르고 별도의 지침 및 매뉴얼이 있으므로 본 매뉴얼에 구속 력을 가지나, 별도의 지침 및 매뉴얼에 따른 실행지침은 유연하게 적용가능하다. 10 정비사업 실무 매뉴얼 제2절 정비사업의 목표 및 기본방향 2.1 정비사업의 목표 • 노후•불량하고, 정비가 시급한 주거지의 개선•개량을 통해 지속적인 관리가 가능한 주거지, 주거지의 특성 보전을 통하여 유기적이고 지속적인 주거지로서 공동체를 유지하는 것을 목표로 한다. 2.2 기본방향 주변지역과의 조화로운 주거지정비 유도 • 지역여건을 무시한 고층고밀개발을 지양하고, 지역적 특성을 고려 한 적정개발밀도의 계획으로 양호한 저층주거지의 보존과 주변지역 과의 조화로운 주거환경개선을 유도한다. • 법적 기준을 준수하고 지역이 가지고 있는 특성, 관계 등 지역적 맥락을 고려하여 공동체 활성화를 위한 다양한 커뮤니티시설, 오픈 스페이스, 가로 등의 시설을 계획할 수 있도록 한다. 그림 2-1. 지역의 특성에 따른 다양한 시설계획의 예시 (자료 : 창조적 도시공간을 창출하는 정비모델 개발연구, 서울시, 2012) 제2장 정비사업의 원칙 및 절차 11 생활권 단위의 종합적인 주거환경정비 활성화 • 기존 정비사업의 문제점에 대응하여 생활권 단위로 정비사업을 컨 트롤하는 방안을 준용한다. • 동일 커뮤니티를 형성하는 생활권 내에서 주거지관리계획, 정비기 반시설, 임대주택확보 등의 기준을 설정한다. 정비기반시설 설치시 생활권 내 필요시설의 설치를 권장하며, 지역커뮤니티를 기반으로 정비사업이 연계 시행 될 수 있도록 관리한다. 주거지의 다양한 특성을 고려한 정비방식의 적용 • 지역의 특성에 맞게 다양한 정비사업이 실현되어 아파트 위주의 획 일적인 주거환경 조성을 지양하고, 주거지역의 고유 특성이 반영된 다채로운 주거환경 조성을 최우선으로 한다. 전면철거형 정비사업 은 꼭 필요한 지역에서만 이루어지도록 유도하여 지속가능한 개발 을 유도한다. 제3절 정비사업의 운영 3.1 정비사업의 시행주체 시장 • 군수 • 시장•군수는 법령에서 정하는 바에 따라 정비사업 유형별로 토지등소 유자 및 세입자의 동의를 얻어 정비사업을 직접 시행할 수 있다. 12 1 정비사업 실무 매뉴얼 주택공사 등 • 주거환경개선사업의 경우 토지등소유자 및 세입자의 동의를 얻어 시장이 사업시행자로 주택공사 등을 지정에 의해 시행할 수 있다. (도시정비법 제7조제1항) • 주택재개발사업, 주택재건축사업의 경우 천재•지변 등 긴급한 정비 사업과 순환정비방식 등을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때에 시 장의 지정에 의해 시행할 수 있다. (도시정비법 제8조제4항) 정비사업조합 • 시장• 군수 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지 등 소유자로 구성된 조합이 이를 시행할 수 있 다. (도시정비법 제8조제1항) • 조합은 조합설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에 등기함으로써 성립된다. (도시정비법 제18조제2항) 공동 사업시행자 • 주택재개발의 경우 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장•군 수, 주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요 건을 갖춘 자와 공동으로 시행할 수 있다. (도시정비법 제8조제1항, 동법 시행령 제14조제1항) • 주택재건축사업의 경우 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장. 군수, 주택공사 등과 공동으로 시행할 수 있다. (도시정비법 제8조 제2항) 지정개발자 • 시장•군수는 정비사업 다음 중 어느 하나에 해당하는 때에는 직접 정비사업(주거환경사업을 제외)을 시행하거나, 시장•군수가 토지등 소유자• 민관합동법인• 신탁업자(다음 가 및 나의 경우에 한함) 또는 주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다. (도시정비법 제8조제4항) - 천재•지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 제2장 정비사업의 원칙 및 절차 13 필요가 있다고 인정되는 때 - 정비계획에서 정한 정비사업 시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행인 가를 신청하지 아니하거나 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때 (주택재건축사업의 경우를 제외함) - 부진한 사업지구 등 사업대행자 • 시장•군수는 장기간 정비사업이 지연되거나 권리관계에 대한 분쟁 등으로 인하여 해당 조합 또는 토지등소유자가 시행하는 정비사업 을 계속 추진하기 어렵다고 인정하는 때에는 당해 조합 또는 토지 등소유자를 대신하여 직접 정비사업을 시행하거나 지정개발자 또는 주택공사 등으로 하여금 당해 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다. (도시정비법 제9조제1항) 3.2 정비사업의 추진절차 • 정비사업 시행을 위한 정비구역의 지정, 정비계획의 수립은 도시정 비법, 동법 시행령•시행규칙, 도시 및 주거환경정비수립지침, 서울 특별시 도시 및 주거환경정비조례•시행규칙의 기준을 따른다. • 정비계획의 수립절차는 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후· 불량 건축물이 밀집하는 등의 구역지정 요건에 해당하는 구역을 대상으 로 당해 구역의 구체적인 개발계획과 내용을 결정하는 계획 또는 절차를 말한다. • 구역지정 요건은 주민동의, 무허가 건축물 및 노후 • 불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상, 주민소득수준 등을 고려하여야 하며, 사업유형별 구체적인 지정요건은 시 조례에 위임한다. 14 정비사업 실무 매뉴얼 • 구청장은 기본계획에 적합한 범위에서 다음과 같은 내용이 반영된 정비계획을 수립하여 공람 및 청취 절차를 걸친 뒤 이를 첨부하여 시장에게 정비구역 지정을 신청하여야 하고, 정비계획의 내용을 변 경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경 지정을 신청하여 야 한다. (도시정비법 제 4조) - 정비사업의 명칭 - 정비구역 및 그 면적 - 도시• 군계획시설의 설치에 관한 계획 - 공동이용시설 설치계획 - 건축물의 주용도 건폐율•용적률 높이에 관한 계획 - 환경보전 및 재난방지에 관한 계획 - 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획 - 세입자 주거대책 - 정비사업시행 예정시기 등 • 정비사업 시행을 위한 정비구역의 지정, 정비계획 수립절차는 다음 과 같다. (그림 2-2 참조) 기초조사 및 정비계획(안) 작성 관련부서협의 및 구의회의견청취 (자치구) 정비구역지정 요청 지정요건 및 기준검토 관리부서협의 (자치구) 입 안 (자치구) 주민서면 통보 및 주민 설명회 (자치구) 주민공람공고 및 주민의견청취 (자치구) 구 도시계획위원회 자문 정비구역지정 신청 (자치구청장-시장) 도시계획위원회 심의 (서울시) 구역지정 결정 • 고시 (서울시) 국토부장관 보고 (서울시) 그림 2-2. 정비계획수립 및 정비구역 지정절차 제2장 정비사업의 원칙 및 절차 15 • 단, 서울시 조례 및 내부 방침에 의하여 결정되거나, 운영되고 있는 관리방안이나 수단 등의 사항은 유동적으로 반영하여 그 절차를 따 를 수 있다. • 또한, 가로주택정비사업의 경우 도시정비법 제2조의2에 따라서 정 비계획의 수립과 지정을 적용하지 않기 때문에 정비구역 지정절차 에서도 예외를 적용한다. 3.3 정비사업의 운영방안 기본원칙 • 기본계획에서는 기존의 정비예정구역제도에 따른 문제점 등을 해결 하기 위하여 생활권계획 체계로 접근하였다. 이에 정비예정구역제 도를 폐지하고, 거주자의 의견을 최대한 반영하여 주민과의 협력을 통해 정비사업을 추진하고자 한다. • 따라서 과거 전면철거 중심의 정비사업 중심에서 주거지역의 정비/ 보전/관리의 원칙을 적용하여 정비가 시급한 지역에 한하여 전면철 거형 정비사업을 추진하고, 주거지역 내에 보전과 관리가 필요한 지역은 주거환경관리사업이나 가로주택정비사업으로 정비사업을 추 진하는 것을 원칙으로 한다. • 주거지역 내 열악한 주거환경과 노후화 등으로 전면철거형 정비사 업이 필요한 지역(재개발사업)에서는 기본계획에 따라 운영되는 '주 거정비지수'를 통해 정비구역 지정절차를 이행하여 주거지역의 재 생을 도모한다. • 기존의 정비(예정)구역 중 일몰제, 실태조사를 통해 정비(예정)구역 이 해제된 지역은 구역 지정 이전으로 환원된다. (도시정비법 제4 조의3) 16 정비사업 실무 매뉴얼 • 정비구역은 상위계획 및 기본계획과의 정합성을 유지해야하며, 일 몰제, 실태조사를 통해 정비(예정)구역이 해제된 지역은 주민동의 또는 필요에 따라서 가로주택정비사업이나 주거환경관리사업으로 전환되어 사업의 진행이 가능하다. 주민 다수 반대 정비 -• (예정)구역 해제 》 일반주거지관리 정비(예정) 구역 일몰제 + 실태 조사 NO 주민 다수 찬성 정비구역 지정요청 그림 2-3. 정비사업 실행지침 운영절차 YES 정비사업추진 (주택재개발,주택재건축사업) 새로운 관리수단(주거정비지수)의 적용 • 신규 정비구역 지정을 추진할 시에는 주거정비지수1)의 기준에 따라 '사전타당성 검토'가 필요하며, '사전타당성 검토'를 통과한 지역에 한하여 '정비계획의 수립 및 정비구역 지정절차를 진행할 수 있다. 단, 상위계획인 2025 도시• 주거환경정비기본계획의 기준 및 내용을 반영하고, 주거생활권 계획과도 정합성을 유지하도록 한다. • 또한, 신규 정비구역 입안시 자치구와 서울시에서는 주거생활권 계 획과의 정합성을 검토하고, 필요에 따라서는 정비계획 이전 또는 동시에 기초생활권 계획을 수립(단. 자치구가 필요한 경우에 한한 다)하여 정비사업 구역을 포함한 주변지역과의 정합성을 고려하고, 기본계획의 내용을 반영하여 정비계획을 수립하도록 한다. 1) 주거정비지수는 주변지역과 연계된 사람과 장소 • 과정 중심의 가치를 추구하는 정비구역 지정을 위한 새로운 기준으로 예정구 역을 대체하는 수단이다. 주민이 전면철거형 정비사업을 원하고 주거정비지수를 통과한 지역에 한하여 전면철거형 정비사업이 가능하도록 하여 효율적으로 주거지를 관리하기 위한 주요 공공적 행정관리 수단이다. 제2장 정비사업의 원칙 및 절차 17 주거정비지수 YES 정비구역 일반주거지 NO 일반주거지 정비예정구역을 대체하는 수단, 사람과 장소중심을 위한 정비구역 지정의 새로운 기준 그림 2-4. 주거정비지수의 개념 사전타당성 검토의 활용 • 신규 정비구역 지정을 추진하는 재개발사업의 신규 검토지역은 '사 전타당성 검토' 과정을 거치도록 한다. • 정비구역 지정 전에 자치구는 '주거정비지수에 따라 해당구역의 정비사업 가능성을 사전에 판단하고, 정비사업 추진이 진행될 수 있도록 한다. • 또한, 자치구 및 서울시 담당자는 정비계획(안)을 검토하고, 도시계 획 심의시 생활권계획의 내용, 정비지수제 검토결과, 심의시 첨부자 료를 첨부하여 심의하도록 한다. • 정비계획 수립시 '사전타당성 검토'를 실시하여 정비사업 추진에 대 한 주민의 의견을 반영하고, 지역주민이 부담 가능한 정비계획을 수립, 무분별한 정비구역의 지정으로 인한 폐해 등을 미연에 방지 한다. • 주민의견수렴은 주거정비지수에 따라 그 구역을 검토하여 기준점수 (70점) 미만이고, 토지 등 소유자의 25%이상이 반대할 경우는 정 비사업 진행을 중단하도록 하나, 정비지수 기준점수(70점) 이상, 토 지 등 소유자 중 반대자가 25%미만이고, 찬성자가 50%이상일 때 에는 정비사업을 진행할 수 있다 18 정비사업 실무 매뉴얼 • 따라서, 자치구는 '사전타당성 검토'를 통과한 지역에 한하여 서울 시에 예산지원을 요청하도록 한다. • 서울시 담당자는 '사전타당성 검토' 결과와 정비계획(안), 주거생활 권 계획(자치구 필요시 기초생활권 계획) 내용을 검토하고, 도시계 획 심의시 주거정비지수 항목에 대해 심의하도록 한다. • 심의 등을 통해 정비사업의 과도한 정비구역 지정을 지양하고, 실 행가능한 정비사업과 철거형 정비사업이 필요한 지역부터 정비사업 이 순차적으로 이루어질 수 있도록 한다. 정비구역 사전검토요험 (주민-자치구) 사전타당성검토 • 주거정비지수적용 (자치구) 주민 의견조사 (자치구) 반대 i 일반주거지 관리 찬성 ( 필요시 기초생활관계회 주립 (전주립 또는 동시 수입)] 기초생활권 수립여부 판단 (자치구) 사전타당성검토 결과통보 (자치구 • 주민) 정비계획(안) 수립 (지치구) K- 서울시 합동보고회 (자치구+서울시) 주민설명회 (지치구) 주민공람, 의회 의견청취 (자치구) 도시계획위원회 심의 (서울시) 정비구역지정 결정 : 고시 (서울시) 그림 2-5. 새로운 관리수단에 의한 추진절차 제2장 정비사업의 원칙 및 절차 19 3.4 기초조사의 내용과 방법 기본원칙 • 기초조사는 정비계획 수립에 기본이 되는 자료로서 상세하고 정확 하게 조사하여야 하며, 필요한 경우 전수조사와 측량을 실시한다. • 기초조사는 기준년도를 중심으로 조사하되, 기준년도의 자료를 취 득하는 것이 불가능한 항목은 가능한 최근년도의 자료나 외국의 사 레로부터 추정하여 활용할 수 있다. • 모든 기초조사 자료에는 자료출처 및 출처년도를 명기한다. 조사내용 • 기초조사는 도시정비법과 동법 시행령에서 규정하고 있는 기초조사 사항 이외에 각각의 사업별 관련 법령에 따라 해당 법령에서 요구 하는 조사를 실시하여야 한다. • 기초조사는 도시정비법 시행령 제10조제2항에서 제시하고 있는 항 목에 대해 조사하되, 물리적 기준과 사회•경제•문화적 요건을 고려 하여 조사항목을 추가할 수 있다. 1. 주민 또는 산업의 현황 2. 토지 및 건축물의 이용과 소유현황 3. 도시• 군계획시설 및 법 제2조제4호의 규정에 의한 정비기반시설 (이하 "정비기반시설'이라 한다)의 설치현황 4. 정비구역 및 주변지역의 교통상황 5. 토지 및 건축물의 가격과 임대차 현황 6. 정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견 7. 그 밖에 시•도 조례로 정하는 사항 20 1 정비사업 실무 매뉴얼 • 도시정비법 시행령 제10조제2항제7호에서 그 밖에 시도 조례로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다. (서울시 도시정비조 례 제5조) 1. 거주가구 및 세입자 현황 2. 도시관리계획상 토지이용계획 현황 3. 토지의 용도 소유자•규모별 현황 4. 건축물의 허가유무 및 노후• 불량 현황 5. 건축물의 용도 구조 규모 및 건축경과(준공) 연도별 현황 6. 정비구역안의 유•무형의 문화유적, 보호수목 현황 및 지역유래 7. 법 제2조제9호에 따른 토지등소유자(이하 토지등소유자"라 한 다)의 정비구역지정에 관한 동의 현황(주민제안의 경우에만 해당 한다) 8. 기존 수목의 현황 9. 구역 지정에 대한 주민(토지등소유자 및 세입자)의 의견 10. 토지등소유자의 분양희망 주택규모 및 자금부담 의사 11. 세입자의 임대주택 입주 여부와 입주희망 임대주택 규모 12. 제50조의3제1항에 따른 토지등소유자의 추진위원회 구성 단계 생략에 대한 의견 제2장 정비사업의 원칙 및 절차 21 주거정비지수 검토시 조사항목 • 주거정비지수제 검토를 위한 조사항목은 정량적 평가를 위한 항목, 정성적 평가를 위한 항목으로 구분되며, 법적 객관성과 타당성을 확보할 수 있도록 하여야 한다. • 정성적 평가 자료는 대상구역의 전수조사를 실시하는 것을 원칙으 로 하나, 전수조사가 어려울 경우 80%이상의 조사비율을 확보하도 록 한다. • 정량적 평가에서는 주민동의, 노후도, 도로연장율, 세대밀도의 4개 항목에 대하여 종합적으로 평가하고 기준점수 70점 이상일 경우 정 비계획(안)을 수립할 수 있다. • 정량적 평가시 기준 점수를 통과한 정비사업구역에 한하여 정비계 획(안)을 수립하고, 정성적 평가항목인 거주자 현황 및 의향조사, 지역특성, 자가평가자료 등을 도시계획위원회 심의시 제출하여 주 거지의 특성을 종합적인 고려를 할 수 있도록 한다. 표 2-1. 주거정비지수 조사항목 구 분 정비지수 조사항목 주민동의 대상지 선정기준 구역면적 노후도 주민동의 정량적 평가 (기준 점수화) 정성적 평가 (심의시 제출자료) 노후도 도로연장율 세대밀도 거주자 분포 거주자 거주형태 현황 및 주민 생활수준 의향 거주자 의향 조사기준 장소적 특성 지역 특성 주변입지 특성 일반특성 신축건물비율 자가평가자료 정비구역 지정기준 토지등소유자 2/3 및 토지면적의 1/2 이상 대지면적 1만m이상 동수의 2/3이상, 연면적 60% 이상 토지등소유자 2/3 ~ 4/5 대지면적 1½2~ 4/5 동수 2/3 ~ 4/5 연면적 3/5 ~ 4/5 6m이상 도로연장율 1/4 ~ 3/4 150~ 250 (세대/ha) 거주현황, 가구구성, 거주기간 건축물 동수, 유형별, 규모별 거주현황 최소주거면적 미달가구 현황, 토지등소유자 분양희망, 세입자 임대주택희망현황 토지등소유자의 동의 현황, 주민의견, 거주자 만족도, 거주자 재정착 대책 전체 거주자(2년이상 거주자) 중 응답자 조사비율 60%이상 권장 유•무형 문화재 및 보호수 등, 기타 특수사항 주변환경, 관리계획상 토지이용계획, 도시계획시설 및 정비기반시설, 교통상황, 교육시설 현황 등 기초생활권 내용 첨부 토지, 건축물, 호수밀도, 도로연장, 신규건물, 기존수목 10년 이하 건축물 심의제출자료에 대한 자가의견서 지정요건 필수충족 기준점수 이상 충족필요 심의시 참고자료 활용 22| 정비사업 실무 매뉴얼 기초조사 방법 • 기초조사는 각종 문헌이나 통계자료의 수집, 현장답사 등의 조사방 법을 활용하여 실시하며, 문헌이나 각종 통계자료를 조사, 현지답 사, 주민여론조사 등을 통해 현지 확인과 검증작업을 걸쳐 조사항 목의 신뢰도를 높이도록 한다. • 다른 법령의 규정 또는 공공기관에 의해 이미 조사된 공식적인 자 료가 있을 때에는 이를 활용할 수 있으며, 이 경우 기준년도 1년 이내의 자료를 수집하는 것을 원칙으로 한다. 자료의 수집이 어려 울 경우 가장 최근의 자료를 사용하도록 한다. • 기초조사는 상위계획인 도시 • 주거환경정비기본계획 내 생활권계획 의 내용과 정합성을 유지하도록 한다. • 정비사업의 해당 대상지역과 주변 주거지역의 연계성을 고려하여 개발에 따른 주변지역에 긍정적인 파급효과를 높이기 위해 대상지 주변지역의 현황에 대한 조사가 필요하며, 이는 기본계획 내 생활 권계획 수립시 조사한 조사항목을 활용하여 제시할 수 있다. • 조사내용에 따라 조사방법은 문헌조사, 현장조사, 전수조사, 설문조 사, 표본조사 등을 선택적으로 적용가능하며, 생활권계획 수립시 조 사항목과 중복되는 내용은 생활권계획의 조사항목으로 대체 가능하 도록 한다. • 기초조사 결과를 이용하고자 하는 자에게는 정보공개와 관련된 법 령에 저촉되지 않는 범위 내에서 관련 자료를 제공할 수 있다. 3 주거지 정비사업 가이드라인 11------_ 제 1절| 주거환경개선사업 제 2절 | 주택재개발사업 제 3절 | 주택재건축사업 제 4절| 주거환경관리사업 제 5절 | 가로주택정비사업 제3장 주거지 정비사업 가이드라인 25 제1절 주거환경개선사업 1.1 주거환경개선사업의 이해 1. 주거환경개선사업이란? • 주거환경개선사업은 도시정비법에 의한 정비사업의 한 종류로서 도 시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극 히 열악하고 노후•불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환 경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다. 주거환경개선사업 법적근거 도시정비법 제2조(정의) 제2항 가목. 주거환경개선사업: 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후• 불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위 하여 시행하는 사업 • 주거환경개선사업은 과거 「도시저소득 주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」에 의해 주거환경정비사업으로 추진되었으나, 2003년 도시정비법으로 통합되면서 정비사업의 한 종류로 정의되고 있다. <주거환경 개선사업 구역지정) 정비기만 시설극히별악 노후 불량건축물이 과도하게 밀집 주거환경개선사업유 도시민 주거한경정비번에 의하 정비사업의 하나로 주거하게으 개선하기워서 시용됩니다 그림 3-1. 주거환경개선사업의 개념 (출처 : 서울시 도시계획용어사전) 26 정비사업 실무 매뉴얼 • 주거환경개선사업은 노후한 주거지역에서 공공시설 정비와 주택의 개량으로 주거환경을 개선하여 주민의 삶의 질을 향상을 도모하고 자 추진되었다. 등장배경 • 주거환경개선사업은 합동재개발의 문제점을 개선하고, 재개발의 부 작용을 최소화하는 데 그 목적이 있으며 1989년 4월 1일 「도시저 소득 주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」이 제정되면서 등장 하게 되었다. 주요내용 • 과거 주거환경의 정비수법으로 철거위주의 재개발사업에 대한 비판 과 전면철거형 재개발에 대한 대안으로 주거환경개선사업의 가능성 이 높이 평가되어 현재까지도 공공부문이 주도하여 운용하고 있는 정비사업의 유형이다. • 주거환경개선사업은 경제적 논리로는 해결되지 않는 지역에 공공부 문이 주도적으로 개입하여 주거환경을 개선하는 사업으로, 물리적으 로 노후불량건축물의 밀집도가 '과도하게 높으며, 정비기반시설이 '극히' 열악하다는 점에서 재정비가 강력하게 요구되는 지역이며, 여 기에 도시저소득 주민'이라 명시하여, 상대적으로 어려운 주민들의 주거환경을 개선하고자 하는 사업이라는 점을 분명히 명시하고 있 다. 주거환경개선사업 대상지 선정 기준 • 주거환경개선사업은 노후 • 불량건축물 밀집지역으로, 재개발구역이 지만 주민의 1/2이상이 재개발사업을 원치 않는 지역, 또는 철거민 을 수용하였거나 기타 공공시설 정비가 불량한 지역, 내지는 정비기 반시설 부족으로 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역을 대 상으로 한다. • 도시저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역을 대상으로 하고 있으 나, 실제 구역지정 요건에서는 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있는 지역 등으로 명시하고 제3장 주거지 정비사업 가이드라인 27 있고(도시정비법 시행령 별표1), 주민의 사회경제적 여건에 대한 구 체적 요건이 포함되어 있지 않아 주거환경개선사업 역시 물리적 여 건 중심으로 구역지정이 이루어지고 있어 주택재개발사업과 크게 다 르지 않다고 볼 수 있다. 주거환경개선사업 대상구역 도시정비법 시행령 [별표 1] 정비계획 수립대상구역 1. 주거환경개선사업을 위한 정비계획은 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 지역에 수립한다. 가. 1985년 6월 30일 이전에 건축된 법률 제3719호 『특정건축물정리에 관한 특 별조치법」 제2조에 따른 무허가건축물 또는 위법시공건축물과 노후• 불량건축물 이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼 손하고 있는 지역 나. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 의한 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후•불량건축물의 수가 당해 정비구역안의 건축물 수의 50퍼센트 이상인 지역 다. 주택재개발사업을 위한 정비구역안의 토지면적의 50퍼센트 이상의 소유자와 토 지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50퍼센트 이상이 각각 주택재개발사업 의 시행을 원하지 아니하는 지역 라. 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역 마. 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역 바. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지 등이 과다하게 분포된 지역으로서 건축행위 제한 등으로 주거환경이 열악하여 그 개선이 시급한 지역 사. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 제37조제1항제5호에 따른 방재지구로서 주거환경개선사업이 필요한 지역 28| 정비사업 실무 매뉴얼 2. 주거환경개선사업의 평가 주요성과 • 주거환경개선사업은 기반시설이 열악한 지역을 대상으로 사업이 시 행되어 기반시설환경 개선에서는 긍정적인 평가를 받고 있다. • 또한, 철거형 전면개발에서 수복형, 점진적인 개발방식을 적용하여 주거지 정비의 자생력을 높이고, 주거환경을 개선하는 효과를 가져 왔다. 한계점 • 현지개량방식의 경우 공공이 정비기반시설을 설치하고 주택은 주민 이 직접 개선하는 방식이나 저소득층의 비중이 높은 지역의 여건상 주택개량이 제대로 이루어지 않았으며, 공공의 기반시설 정비 이후에 도 주택개량사업이 지체되거나 중단되어 사업의 효과는 상쇄되었다. • 또한, 공공에 의한 기반시설 정비가 도로 중심으로 이루어져 주민생 활에 편익을 제공하는 어린이집, 노인정, 공동작업장 같은 기반시설 정비는 극히 제한적으로 이루어져 주민의 생활여건 개선은 미비하였 다고 평가를 받고 있다. 그림 3-2. 주거환경개선 사업 이후의 창신지구 현재 모습 제3장 주거지 정비사업 가이드라인 29 1.2 주거환경개선사업의 실행 1. 시행방법 • 주거환경개선사업은 토지등 소유자의 2/3이상의 동의와 세입자 세 대수의 과반수의 동의를 각각 시장•군수가 직접 시행하거나 주택공 사 등을 사업시행자로 지정하여 이를 시행하게 할 수 있다. 주거환경개선사업 시행자 도시정비법 제7조(주거환경개선사업의 시행자) 1 주거환경개선사업은 제4조제1항에 따른 공람공고일 현재 해당 정비예정구역안의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자의 3분의 2 이상(제6조제1항제1호의 경우 에는 과반수를 말한다)의 동의와 세입자(제4조제1항의 규정에 의한 공람공고일 3월 전부터 당해 정비예정구역안에 3월 이상 거주하고 있는 자를 말한다)세대수 과반수의 동의를 각각 얻어 시장•군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 이를 시행하게 할 수 있다. 다만, 세입자의 세대수가 토지등소유자의 2분의 1 이하인 경우 등 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우에는 세입자의 동의절차를 거치지 아니 할 수 있다. ② 시장•군수는 천재•지 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 건축물의 붕괴우려가 있 어 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 제1항의 규정에 불구 하고 토지등소유자 및 세입자의 동의없이 자신이 직접 시행하거나 주택공사등을 사업 시행자로 지정하여 시행하게 할 수 있다. 이 경우 시장•군수는 지체없이 토지등소유 자에게 긴급한 정비사업의 시행사유•시행방법 및 시행시기 등을 통보하여야 한다. • 주거환경개선사업의 시행방법에 따라 현지개량방법', '수용후 주택 건설방법', '환지방법', '관리처분방법'으로 구분되며, 해당하는 방법 또는 혼용하는 방법을 따른다. - 현지개량방법 : 사업시행자가 정비기반시설을 설치 • 개선하고, 토지등 소유자인 주민 스스로 주택을 개량하는 방법 - 수용후 주택건설방법 : 사업시행자가 구역의 전부 또는 일부를 수용하 여 주택건설 후 토지등소유자에게 우선 공급하는 방법 -환지방법 : 환지로 공급하는 방법 - 관리처분방법 : 관리처분계획에 의해 주택 및 부대시설을 공급 30 정비사업 실무 매뉴얼 주거환경개선사업 시행방법 도시정비법 제6조(정비사업의 시행방법) ① 주거환경개선사업은 다음 각호의 1에 해당하는 방법 또는 이를 혼용하는 방법에 1. 제7조의 규정에 의한 주거환경 개선사업의 시행자가 정비구역안에서 정비기반시 설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법 2. 제7조의 규정에 의한 주거환경개선사업의 시행자가 제38조의 규정에 의하여 정 비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하는 방법 3. 제7조의 규정에 의한 주거환경개선사업의 시행자가 제43조제2항의 규정에 의하 여 환지로 공급하는 방법 4. 제7조에 따른 사업시행자가 정비구역에서 제48조에 따라 인가받은 관리처분계획 에 따라 주택 및 부대시설•복리시설을 건설하여 공급하는 방법 • 주거환경개선사업의 경우, 도시정비법 제6조제1항에서 정하는 사업 시행방법에 따라 다양한 방법의 적용이 가능하며 시행방식에 따른 비교하면 다음과 같다. (표 3-1 참조) 표 3-1. 주거환경개선사업의 시행방법 비교 구분 현지개량방법 대상지역 사업시행 방식 정비유형 및 형태 장 • 단점 수용 후 주택건설방법 환지방법 관리처분방법 •물리적 환경이 비교적 1•구역 전체 또는 일부의 •양호한 부분과 불량한 •구역 전체 또는 일부의 양호하여 자력갱신이 가 물리적 현황이 극히 열 부분이 혼재되어 있는 물리적 현황이 극히 열 능한 정비구역 악한 정비구역 정비구역 악한 정비구역 •시장 • 구청장 또는 주택 공사 등이 정비기반시설 •사업시행자가 주택을 건 °토지소유자에게 환지로 •관리처분계획에 의해 주 설한 후 토지등 소유자 공급(주택재개발사업 환 을 설치 • 개선하고 주민 택 및 부대시설을 공급 에서 우선 공급 지방식과 동일) 스스로 주택개량 •전면, 수복(전면), 전면(수•수복, 수복(전면), 전면(수 전면, 수복(전면), 전면(수 •수복 •단독 • 저층공동주택 복 •공동주택 복 복 •공동주택(아파트) •정비 후 지역 커뮤니티 •다량의 주택공급 가능 등의 변화 최소화 •나홀로 아파트 등이 형 발 •사업의 장기화 우려 성될 우려가 높음 •토지에 대한 소유권자의 권리를 빼앗지 않고 개•사업실적이 많아 충분한 경험이 축적되어 있음 •사업과정에서 개발 지연 •고밀개발의 우려가 있음 가능 제3장 주거지 정비사업 가이드라인 31 2. 추진절차 • 주거환경개선의 추진절차에 대해 살펴보면 사업시행방법에 따라 조 금씩 상이하나 대부분이 아래 그림과 같이 현재개량방법 및 수용 후 주택건설방법으로 시행하고 있다. 이에 따른 추진절차를 살펴보 면 다음과 같다. (그림 3-3 참조) 현지개량방식 수용 후 주택건설방식 정비계획수립 및 정비구역지정 정비사업의 동의 사업시행인가 주택개량 (건축허가) 지장율조사 보상, 이주, 철거 정비기반시설 착공 사용승인 정비계획수립 및 정비구역지정 정비사업의 동의 사업시행자 지정 사업시행인가 택지매수 보상, 이주, 철거 착공 주택공급 보상, 이주, 철거 입주, 등기 정비기반시설 준공 그림 3-3. 주거환경개선사업의 추진절차 32| 정비사업 실무 매뉴얼 3. 세부단계별 준비사항 정비계획수립 및 정비구역지정 • 주거환경개선사업의 정비계획을 수립하기 위해서는 도시정비법 제4 조, 동법 시행령 제10조의 내용이 포함되어야 한다. 정비계획의 수립내용 도시정비법 제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정) ① 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 기본계획에 적합 한 범위에서 노후•불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각 호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면 으로 통보한 후 주민설명회를 하고 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장, 군수 또는 구청장이 정비계획을 통지한 날부터 60 일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다) 이를 첨부하여 특별시장•광역시장•도지사에게 정비구역지정을 신청하여 야 하고, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정 을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주 민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아 니할 수 있다. 1. 정비사업의 명칭 2. 정비구역 및 그 면적 3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시•군계획시설(이하 도시:군계획시설"이라 한다)의 설치에 관한 계획 4. 공동이용시설 설치계획 5. 건축물의 주용도• 건폐율•용적률•높이에 관한 계획 6. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획 6의2. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획 6의3, 세입자 주거대책 7. 정비사업시행 예정시기 7의2. 삭제 Z의3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획 (필요한 경우에 한한다) 8. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항 ② 제1항에도 불구하고 대도시의 시장은 도지사에게 정비구역지정을 신청하지 아니하 고 직접 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다)한다. 제3장 주거지 정비사업 가이드라인 33 • 정비계획의 수립대상지역은 도시정비법 시행령 별표1에 요건에 해 당되는 지역에 한하여 정비계획을 수립할 수 있으며, 시행령 별표1 제6호에 따라 서울시 도시정비 조례에 의거 주거환경개선구역의 지 정 요건은 호수밀도가 80 이상인 지역에서 다음의 요건 중 하나에 해당되면 정비구역을 지정할 수 있다. - 노후• 불량건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 60퍼센트 이상인 지역 - 주택접도율 20퍼센트 이하인 지역 - 구역의 전체 필지 중 과소필지가 50퍼센트 이상인 지역 주거환경개선사업 대상구역 도시정비법 시행령 [별표 1] 6. 무허가건축물의 수, 노후•불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상 또는 주민의 소 득수준 등 정비계획 수립대상구역의 요건은 필요한 경우 제1호부터 제5호까지에 규정된 범위안에서 시도조례로 이를 따로 정할 수 있으며, 부지의 정형화, 효율 적인 기반시설의 확보 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 법 제4조제4항 에 따른 도시계획위원회의 심의를 거쳐 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하는 정비구역 수립대상구역 면적의 100분의 110 이하의 범위에서 시•도 조례로 정하 는 바에 따라 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역을 포함하여 정비계획을 수립할 수 있다. 서울시 도시정비조례 제4조(정비계획 수립대상 정비구역지정 요건) ① 영 제10조제1항 관련 별표 1 제6호에서 위임된 정비계획 수립대상에 대한 정비 구역 지정 요건은 다음 각 호와 같다 1. 주거환경개선구역은 호수밀도가 80 이상인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나 에 해당하는 지역 가. 노후• 불량건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 60퍼센트 이상인 지역 나. 주택접도율 20퍼센트 이하인 지역 다. 구역의 전체 필지 중 과소필지가 50퍼센트 이상인 지역 라. 삭제 〈2010.7.15〉 정비계획의 수립권자 및 지정권자 • 정비계획의 수립권자 자치구청장에게 있으며, 구역지정권자는 서울 특별시장에게 있다. 34 1 정비사업 실무 매뉴얼 주택공급 조건 • 저소득 주민의 입주기회 확대를 위해 주거환경개선사업으로 건설하 는 주택의 규모 및 규모별 비율 등을 정하고 있으며, 이에 따라 주 택규모를 설정하여야 한다 주거환경개선사업 주택규모 및 비율 도시정비법 제4조의2(주택의 규모 및 건설비율) ① 국토교통부장관은 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위하여 정 비사업(가로주택정비사업은 제외한다)으로 건설하는 주택에 대하여 다음 각 호의 구분 에 따른 범위에서 주택의 규모 및 규모별 비율 등을 정하여 고시할 수 있으며, 사업 시행자는 고시된 내용에 따라 주택을 건설하여야 한다 1. 「주택법」 제2조제3호에 따른 국민주택규모의 주택이 전체 세대 수의 100분의 90 이하로서 대통령령으로 정하는 범위 2. 임대주택이 전체 세대수 또는 전체 연면적의 100분의 30 이하로서 대통령령으 로 정하는 범위 ② 시장•군수는 제1항에 따라 고시된 내용을 제4조에 따른 정비계획에 반영하여야 한다. 도시정비법 시행령 제13조의3(주택의 규모 및 건설비율) ① 법 제4조의2제1항제1호 및 제2호에서 대통령령으로 정하는 범위"란 다음 각 호 의 범위를 말한다. 1. 주거환경개선사업의 경우 다음 각목의 범위 가. 분양을 목적으로 건설하는 주택은 「주택법」 제2조제3호의 규정에 의한 국민주택 규모(이하 국민주택규모"라 한다)의 주택이 건설하는 주택 전체 세대수의 100 분의 90 이하 나. 임대주택은 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 30 이하로 하되, 주거전용면 적이 40제곱미터 이하인 임대주택이 전체 임대주택 세대수의 100분의 50 이하 제3장 주거지 정비사업 가이드라인 35 정비사업의 동의 • 사업시행자는 시행자 지정 시 토지등소유자 2/3의 동의뿐만 아니라 세입자 1/2이상의 동의를 필요로 하고 있어 다른 정비사업과는 차 이를 나타낸다. • 주거환경개선사업은 사업시행자로 조합을 상정하지 않기 때문에, 조합원들에게 사업의 결과 건축되는 건축물과 부속 토지를 분배하 는 절차가 필요하지 않다 • 따라서 권리분배에 관한 사항을 정하는 관리처분계획의 수립과 그 절차에 관한 규정은 적용되지 않는다 관리처분계획의 인가 제외 도시정비법 제48조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자(제6조제1항제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사 업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한 다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황 을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장•군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경•중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조제3항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한 다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장•군수에거 신고하여야 한다.