한남3구역 재개발

2023년 6월 관리처분계획인가를 받았고, 2025년 7월 이주를 마쳤어요. 2026년 10월 구역 안 도로 공사 실시계획인가가 고시돼 착공을 앞두고 있어요. 인가된 계획은 5,816세대이고, 세대수를 늘리는 변경 계획이 진행 중이에요.

현재 진행단계

9단계 중 7단계

이주·철거 · 이주 2023.10 ~ 2025.07 · 착공 전

매수 조건

허가 + 지위 확인

관리처분 이후 · 토지거래허가와 양도 제한 적용 확인

재개발 진행 단계

7 / 9

지금이주·철거2023.10

다음착공착공신고 전

정비구역 지정부터 17년째 · 시행기간은 인가일부터 90개월

정비구역 지정
2009.10
추진위원회
2010.08
조합설립인가
2012.09
건축심의
2017.10
사업시행계획인가
2019.03
관리처분계획인가
2023.06
이주·철거
2023.10 · 지금
착공
미정
준공·입주
미정

전체 단계 날짜 보기펼치기 +

정비구역 지정
2009.10
추진위원회
2010.08
조합설립인가
2012.09
건축심의
2017.10
사업시행계획인가
2019.03
관리처분계획인가
2023.06
이주·철거
2023.10 · 지금
착공
미정
준공·입주
미정

재개발 진행 단계와 다음 절차

이주를 마쳤고, 착공을 준비중이에요.

사업시행계획 변경인가
세대수·동 배치를 바꾼 변경 계획을 인가로 확정해요
착공
착공신고 전이에요. 구역 안 도로 공사는 실시계획인가가 먼저 났어요
일반분양
입주자모집공고가 나와야 물량과 분양가가 정해져요

최근 추진 경과

2026년 10월 30일, 구역 안 도로의 실시계획(변경)인가가 고시됐어요.

2026-10-30
도로 실시계획(변경)인가 고시 (용산구 고시 제2026-147호)
인가 고시
2026-09-15
서울시 정비사업 통합심의 조건부 의결
심의
2025-07-01
이주 종료
이주
2024-09-13
사업시행계획 변경인가(경미) 고시 (용산구 고시 제2024-112호)
인가 고시
2023-06-23
관리처분계획인가 고시 (용산구 고시 제2023-102호)
인가 고시

이 사업지의 선행고시 5건펼치기 +

서울특별시고시 제2003-372호 (2003-11-18) 뉴타운지구 지정
서울특별시고시 제2006-357호 (2006-10-19) 재정비촉진지구 지정
서울특별시고시 제2009-387호 (2009-10-01) 재정비촉진계획 결정 (구역 지정)
용산구 고시 제2019-38호 (2019-03-29) 사업시행계획인가
서울특별시고시 제2025-294호 (2025-05-29) 재정비촉진계획 변경 결정

용산구 고시문 · 서울시 정비사업 정보몽땅 · 서울특별시 도시정비사업 통계

매수 가능성 — 토지거래허가와 조합원 지위 양도

관리처분인가가 난 재개발 구역이라, 토지거래허가와 조합원 지위를 먼저 확인해야 해요.

조건 1 · 계약 전

토지거래허가

용산구 · 관리처분인가 난 재개발 주택 · 2025-04-21부터

준공 뒤에 들어가 살아야 해요. 국토교통부와 서울시 업무처리 기준은 관리처분인가가 난 재개발 주택을 입주권으로 보고 허가 대상에 넣었습니다. 철거로 실거주가 어려우면 새 아파트 준공 뒤로 유예할 수 있어요.

국토교통부·서울특별시 토지거래허가 업무처리 기준

조건 2 · 물건별 확인

조합원 지위 양도 — 적용 확인

관리처분계획인가 2023-06-23 이후

관리처분 뒤 양도 제한은 구역마다 달라요. 투기과열지구의 재개발은 관리처분계획인가 뒤 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 처음 신청한 구역부터 적용돼서, 이 구역이 해당하는지는 조합에 확인해야 해요.

도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항

새 아파트 받을 자격

매수 전에 확인할 것

01등기부·건축물대장소유 형태와 면적
02토지거래허가 심사 항목자금조달계획과 준공 뒤 실거주 계획
03분양 자격과 배정 평형계획 변경 뒤 다시 정해질 수 있어요
04이주비 대출 승계 조건

추가 분담금 산정 구조

관리처분계획인가는 났지만 고시에 비례율과 분담금은 실리지 않았어요. 계획이 바뀌면 관리처분계획 변경으로 다시 정해져요.

분담금 = 조합원분양가 − ( 종전자산 평가액 × 비례율 )

괄호 안이 이에요. 은 아직 공개되지 않은 값이에요.

예상가격 계산해보기

20억

100%

25억

권리가액 평가액 × 비례율: 20억
조합원분양가: 25억

더 내는 분담금

5억

비례율이 10%p 달라지면

비례율 90%

7억

비례율 100%

5억

비례율 110%

3억

분담금은 언제 알 수 있나

2023.06
관리처분계획인가
조합원별 분담금 추산액이 통지된 단계예요
다음
관리처분계획 변경
세대수와 평형이 바뀌면 분담금도 다시 산정돼요
입주 무렵
청산
공사비가 바뀌면 비례율도 바뀌어 최종 분담금이 달라질 수 있어요

종전자산은 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 평가합니다. 비례율은 법이 정한 산식이 아니라 조합 정관과 관리처분계획이 정하는 권리가액 산정 방식이거든요. 그래서 조합마다 다르게 나올 수 있어요.

분담금 말고도 들어가는 돈은 뭐가 있나요?펼치기 +

취득세 등 매수 비용

살 때 한 번 내요. 중개수수료와 법무 비용도 함께 잡아 두세요.

이주비 대출 이자

이주부터 입주까지 공사 기간 내내 붙어요. 조건은 조합마다 달라요.

용산구 고시 제2023-102호(관리처분계획인가) 기준입니다.

재개발 후 세대수·평형과 건축 계획

기존 8,373가구가 살던 구역에 5,816세대가 들어서요.

197개 동 아파트 단지로 새로 지어져요. 지하 6층 ~ 지상 22층 규모예요. 5,816세대 가운데 분양이 4,940세대, 임대가 876세대예요.

전용면적으로 보면 60㎡ 이하 2,141세대, 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 1,851세대, 85㎡ 초과 948세대예요. 일반분양 831세대는 전부 59㎡예요.

용산구 고시 제2023-102호 주택규모별 세대수(분양분) 기준입니다

확정된 것

관리처분계획인가 (2023-06-23 · 변경 2023-09-15)
인가된 건축계획 — 197개 동 · 지하 6층~지상 22층 · 5,816세대 (분양 4,940 · 임대 876)
분양 4,940세대 — 조합원 4,069 · 일반분양 831 (전부 전용 59㎡) · 보류 40
정비기반시설 — 도로 51,849.3㎡ · 공원 27,263.6㎡ · 초등학교 10,755.4㎡ · 공공청사 1,410㎡ · 사회복지시설 1,298.2㎡
이주 완료 (2023-10-30 ~ 2025-07-01)

아직 확정되지 않은 것

변경 계획: 서울시 구역 대장에는 5,970세대(임대 1,020)로 올라 있어요. 사업시행계획 변경인가가 고시돼야 확정돼요
변경 계획의 주택형별 세대수: 아직 공개되지 않았어요
비례율·조합원분양가·추정분담금: 조합원 통지 자료에만 있어요. 계획이 바뀌면 다시 정해져요
사업시행기간: 인가일부터 90개월이면 2026년 9월이에요. 연장 여부는 공개되지 않았어요
착공·일반분양 일정: 착공신고와 입주자모집공고가 아직 없어요

용적률·건폐율·기부채납·협력업체 상세펼치기 +

정비구역 면적: 386,395.5㎡
대지면적: 263,288.89㎡
연면적: 924,804㎡
용도지역: 한남재정비촉진지구
조합원: 3,880명 (토지등소유자 3,887명)
기부채납: 도로 51,849.3㎡ · 공원 27,263.6㎡ · 초등학교 10,755.4㎡ · 공공청사 1,410㎡ · 사회복지시설 1,298.2㎡
시공사: 현대건설
정비업자: 신한피앤씨 · 창성씨앤디
조합: 한남3재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합

용산구 고시 제2023-102호·제2023-146호

용산구 정비사업 구역 현황

한남에서는 이 구역을 포함해 4곳이 재개발 추진중이에요.

구역	현재 단계 조합설립 → 관리처분	세대수 (기존 → 계획)
한남3구역	이주·철거	8,373 → 5,816
한남2구역	관리처분	1,799 → 1,537
한남4구역	사업시행	3,423 → 2,331
한남5구역	사업시행	2,635 → 2,592