신림1구역 재개발
2025년 3월 사업시행인가를 받았어요. 39개 동 4,185세대, 최고 29층으로 지어요. 관리처분과 이주는 시작 전이에요.
현재 진행단계
9단계 중 5단계
사업시행계획인가 · 2025.03.11 인가 · 관리처분 전
매수 조건
분양 자격 확인
관리처분 전 · 권리산정기준일과 다물권자 여부는 물건별
정비구역 위치
재개발 진행 단계
5 / 9
정비구역 지정부터 18년째 · 시행기간은 인가일부터 84개월
정비구역 지정
2008.04
추진위원회
2016.03
조합설립인가
2019.11
건축심의
2023.02
사업시행계획인가
2025.03 · 지금
관리처분계획인가
미정
이주·철거
미정
착공
미정
준공·입주
미정
전체 단계 날짜 보기
정비구역 지정
2008.04
추진위원회
2016.03
조합설립인가
2019.11
건축심의
2023.02
사업시행계획인가
2025.03 · 지금
관리처분계획인가
미정
이주·철거
미정
착공
미정
준공·입주
미정
Q1
재개발 진행 단계와 다음 절차
사업시행인가를 받았고, 관리처분계획을 준비하는 단계예요.
관리처분계획 수립
종전자산 감정평가와 조합원 분양신청 결과로 계획안을 만들어요
관리처분계획인가
분담금과 일반분양 물량이 정해져요
이주·철거
인가 뒤 조합이 이주 기간을 정해 알려요
최근 추진 경과
2025년 4월 관악구가 관리처분계획에 쓸 재산 평가를 맡을 감정평가법인 선정을 공고했어요.
2026-07-28
조합설립 변경인가
인가
2025-04-16
감정평가법인 선정 공고 (관악구 공고 제2025-882호)
공고
2025-03-13
사업시행계획인가 고시 (관악구 고시 제2025-30호)
인가 고시
2025-01-02
사업시행계획인가 공람 (관악구 공고 제2025-9호)
열람공고 및 의견청취
2024-12-18
기부채납 공원 조성계획 결정 고시 (관악구 고시 제2024-147호)
결정고시
이 사업지의 선행고시 5건
- 서울특별시고시 제2006-357호 (2006-10-19) 신림재정비촉진지구 지정
- 서울특별시고시 제2008-121호 (2008-04-10) 재정비촉진계획 결정
- 서울특별시고시 제2024-191호 (2024-04-11) 재정비촉진계획 변경
- 서울특별시고시 제2024-305호 (2024-06-20) 재정비촉진계획 변경
- 관악구 고시 제2024-147호 (2024-12-18) 기부채납 공원(수변공원·소공원5·소공원6) 조성계획 결정
Q2
매수 가능성 — 조합원 지위 양도
관리처분 전이라 양도 제한은 아직 없지만, 분양 자격은 물건마다 확인해야 해요.
조건 1 · 물건별 확인
조합원 지위 양도
관리처분계획인가 전
관리처분 뒤에는 양도가 제한될 수 있어요. 투기과열지구 재개발의 양도 제한은 관리처분계획인가 뒤부터 걸리고, 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 처음 신청한 구역이 대상입니다. 관리처분 뒤 이 구역에 적용되는지는 조합에 확인해야 해요.
도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항
새 아파트 받을 자격
매수 전에 확인할 것
- 01분양 자격권리산정기준일과 다물권자 여부
- 02조합원 분양신청매도인의 신청 여부와 신청한 평형
- 03토지거래허가 대상 여부자치구 확인 필요
- 04이주 일정관리처분계획인가 뒤 조합이 정해요
Q3
추가분담금 산정 구조
분담금 금액은 아직 공개되지 않았어요. 관리처분계획인가를 거쳐 정해져요.
분담금 = 조합원분양가 − ( 종전자산 평가액 × 비례율 )
예상가격 계산해보기
- 권리가액 평가액 × 비례율
- 20억
추가분담금
5억
재개발 분담금 확정·납부 시기
2025.04
감정평가법인 선정
조합원 종전자산을 평가할 법인을 정하는 절차예요
관리처분 전
조합원 분양신청
공고문에 추정분담금이 실려요. 조합원에게만 공개돼요
그 다음
관리처분계획인가
분담금이 확정돼요. 고시에 금액이 실리는지는 구역마다 달라요
분양계약 ~ 입주
분담금 납부·정산
관리처분계획인가 뒤 재개발 조합원 분양계약을 맺고, 계약금·중도금·잔금으로 나눠 내는 경우가 많아요. 납부 일정과 비율은 조합마다 달라요. 입주 뒤 이전고시가 나면 공사비 변동분까지 정산해 최종 금액이 확정돼요
재개발 분담금 외 추가 비용은?
취득세 등 매수 비용
살 때 한 번 내요. 중개수수료와 법무 비용도 함께 잡아 두세요.
이주비 대출 이자
이주부터 입주까지 공사 기간 내내 붙어요. 조건은 조합마다 달라요.
Q4
재개발 후 세대수·평형과 건축 계획
기존 4,410가구가 살던 구역에 4,185세대가 들어서요.
39개 동 아파트 단지로 새로 지어져요. 지하 5층 ~ 지상 29층, 최고 높이는 88m 이하예요. 4,185세대 가운데 분양이 3,554세대, 임대가 631세대예요.
전용면적으로 보면 60㎡ 이하 821세대, 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 1,987세대, 85㎡ 초과 746세대예요. 60~85㎡ 중형이 절반을 넘어요.
확정된 것
- 사업시행계획인가2025-03-11 인가 · 03-13 고시
- 건축계획39개 동 · 지하 5층~지상 29층 · 최고 88m 이하 · 4,185세대 (분양 3,554 · 임대 631)
- 건축 규모용적률 259.68% · 건폐율 22.21% · 연면적 739,412㎡ (지하층 포함)
- 정비기반시설도로 22,507.6㎡ · 공원 12,560㎡ · 하천 11,871.5㎡
아직 확정되지 않은 것
- 관리처분계획인가
- 인가가 나야 조합원 분양 내역과 일반분양 물량이 확정돼요
- 비례율·조합원분양가·추정분담금
- 조합원 분양신청 때 조합원에게 통지돼요. 관리처분 고시에 실리는지는 구역마다 달라요
- 이주·착공 일정
- 관리처분 전이라 날짜가 없어요
용적률·건폐율·기부채납·협력업체 상세
- 223,168.7㎡
- 167,353㎡
- 739,412㎡
- 259.68% · 22.21%
- 일반주거·준주거·자연녹지 (신림재정비촉진지구)
- 도로 22,507.6㎡ · 공원 12,560㎡ · 하천 11,871.5㎡
- GS건설 · DL이앤씨 · 현대엔지니어링
- 한국씨엠개발(주)
- 신림1재정비촉진구역 재개발정비사업조합 (서울특별시 관악구 양지길 94, 1층)
Q5
관악구 정비사업 구역 현황
신림에서는 이 구역을 포함해 4곳이 재개발 추진중이에요.
| 구역 | 현재 단계 조합설립 → 관리처분 | 세대수 (기존 → 계획) |
|---|---|---|
신림1구역 | 사업시행인가 | 4,410 → 4,185 |
신림2구역 | 착공 | 1,115 → 1,430 |
신림5구역 | 조합설립 | 5,044 → 3,973 |
신림8구역 | 추진위 | 2,195 → 2,257 |
신림1구역 관련 글
주변 시세와 단지 비교
데이터 출처와 기준일
- 사업시행계획인가 고시
- 관악구 고시 제2025-30호
- 감정평가법인 선정 공고
- 관악구 공고 제2025-882호
- 조합·구역 정보
- 서울시 정비사업 정보몽땅
- 단계별 날짜·기존 세대수
- 서울 열린데이터광장 서울특별시 도시정비사업 통계
- 절차 이력
- 서울 열린데이터광장 서울시 도시관리계획 입안 정보