부동산이 있고 없고를 가르는 가장 원초적인 기준

오늘은 아주 기초적인 개념이지만 아주 중요한 부동산과 통화량과의 관계를 설명드리려고 한다. 상담을 하다보면 생각보다 무주택자 분들 중 이 개념을 모르시는 분들이 상당수 계셔서 만들어 보았다.

흔히 M2 라고 불리기도 하는 통화량이고 통화량이 증가하면 실물자산이 상승하는 원리를 모르시는 분들이 거의 없지만 사실 무주택자분들 중에서는 아직도 모르시는 분들이 상당수 있긴하다.

왜냐하면 이 사실을 몰라서 무주택자 포지션을 유지하신다고 봐도 과언이 아니기 때문이다.

한마디로 정리하면

"이 개념을 깨우친 분들은 99.9%의 확률로 무주택자를 벗어나시거나 꼭 벗어나야 한다는 걸 인지하시게 된다"

고 말 할 수 있다. 즉 수학에서 덧셈 뺄셈 같은 개념이다. 이걸 모르는데 곱하기 나누기 더 나아가서는 함수나 미적분이 불가능하다.

통화량과 실물자산의 관계

아주 이해하기 쉽게 설명을 하겠다.

하단 사진을 보시면 이해가 되실거다. 하단사진의 금(금광)이 화폐고 나무가 실물자산(부동산)이라고 이해를 하시면 된다.

통화량이 금 100개에서 금200개로 2배를 늘어서 일률적으로 나무 1개 값이 10개에서 2배로 20개가 되었다고 표현을 했지만 더 정확히 말하면

"우수한 나무는 금 30개 40개가 되기도 하고 안좋은 나무는 금5개 3개의 가치가 될 수 도 있다"

가 된다. 즉 부동산도 강남이나 용산의 우수한 부동산들과 외곽의 비선호 부동산의 양극화가 나온다는 소리다. 즉 우수한 부동산은 인플레이션 헷지를 잘한다는 소리다.

자동차로 치면 마력과 토크가 높은데 연비도 좋고 안정성도 높고 실내공간도 좋고 승차감도 좋은 차가 비싸고 이에 못 미치는 차는 상대적으로 저렴하다는 논리다.

그리고 상기 사진에서 '섬' 이라는 제약된 공간을 예시로 든건

부동산에서도 저 섬 처럼 돈이 풀리면 바로 반응하는 시장이 존재하기 때문이다.

관점을 어떻게 하기에 따라 다르지만 서울 수도권 그리고 지방광역시 핵심지역으로 볼 수 있다.

그리고 돈은 움직인다. 서울에 돈이 더 많이 몰려있다.

나무와 섬의 관계로 대입해보면 서울은 금이 1,000개있는 섬이라는거고 경기도는500개 이런식으로 비교가 가능하다. 더 세부적으로 보면 서울1,000개의 금 중에 강남에만400~500개 이상의 금이 몰려있다고 보면 된다.

이게 상급지다. 그리고 한발 더 나아가서 생각해보면

다른곳에 있는 돈(금)들이 서울로 계속 들어오고 있고 들어올거라는 소리다. 즉 최고 선호지역들은 이렇게 마르지 않는 샘물처럼 된다는 소리다.

이번에 반도체 머니 여파로 즉각 반응하는 경기 남부지역도 저 섬같이 일종의 통화량이 풀리는 범위 라고 봐도 된다.

그리고 경기남부지역의 통화량이 증가할거고 더 나아가서는 이지역의 통화량이 또 서울로 통화량이 옮겨질 거라는걸 이해하시면 된다.(경기 남부지역 부동산 매도후 갈아타기로 서울 핵심지 진입)

이제 답은 나왔다.

지금 이렇게 전월세 난리가 나는거와 상관없이 원래 집은 사야하는거다. 이게 결론이다.

본문 설명에서 느끼셨겠지만 우수한 부동산은 더 큰 가치를 지니고 인플레이션 헷지를 훨씬 많이한다.

그래서 부동산을

"자산을 담는 그릇"

이라고 말하는 거다.

그리고 저 섬에서 나무를 소유하지 못한 사람(부동산을 소유하지 못한 사람)들은 현금만 들고 있게 되는데

그 결과는 참혹하다. 화폐가치가 절하되서 상대적 빈곤을 경험하게 된다.

그리고 뒤늦게 깨우칠수록 지각비만 는다.

통화량이 증대되면 실물자산이 오른다는건 기본적인 논리인데(하다 못해 먹으면 바로 다음날 혹은 당일 변기로 나오는 음식도 오르는데) 이 본질만 알고 믿으면 되는데 이게 본질인지 모르는 사람들은 이상한 것 들 한테 선동당하고 정부에 대한 과도한 기대 그리고 청약이라는 희망고문 등으로 자산증식의 기회를 날려버리게 되는 결과를 초래한다.

앞으로 공급이 더 기하급수적으로 준다.

앞으로 공급이 없다 못해 벼룩의 간? 정도 수준으로 준다. 이 부분은 가뜩이나 인플레이션으로 나무가격이 천정부지로 솟아나는데 나무를 하나도 심지 않는 것과 같다.부동산 어플 '아실' 에 따르면 27년1만가구 28년 3천가구 29년 999가구라고 한다. 80년대초 이후 이런적이 역사상 없다.

하루빨리 나무를 많이 심는 세상이 와야한다. 하지만 그전까지 살려면 어떻게 할지 방향성은 이미 나왔다. 필자가 항상 말하는 매도시기(비과세기간)는 최소 매수후 2년뒤 라는걸 잊지 마시길 바란다. 금리가 앞으로 올라도 큰 상관없다. 본질을 이기지 못한다. 그리고 금리가 오르면 월세와 임대료(전월세)가 오른다. 기획력과 실행력을 바탕으로 이 생존게임에서 승리하시기 바란다.