KB주택시장리뷰

국민의 평생 금융파트너 KB주택시자리뷰 부동산연구팀 2025. 7 *b KB금융지주 | 경영연구소 미래를 여는 지식의 힘, 미래를 향한 지식의 여정 www.kbfg.com/kbresearch • 매매가격 • 매매 거래 • 전세가격 • 전월세 거래 • 주택 분양 • 주택 금융 KB금융지주 경영연구소 목 차 주택시작 동향 *6 KB금융지주 경영연구소 4 5 6 7 8 9 2 *6 KB금융지주 경영연구소 요 약 • 서울 매수세 확대로 매매가격 상승세 지속. 6월 말 발표된 대출 규제 영향에 주목 • 서울 강남권 주택 매매가격 상승세가 지속되는 가운데, 인근 비규제지역으로 매수세가 확대되면서 전체 적으로 가격 상승폭 확대(5월 0.50%-*6월 0.93%) • 정부에서 6월 27일 고강도의 대출 규제(수도권 대출 한도 6억 원 및 전입 의무화, 소유권 등기 이전 전세대출 금지 등)를 발표한 이후 주요 지역을 중심으로 매수 심리가 냉각되면서 주택시장 향방에 관심이 집중 • [매매시장] 서울 비규제지역으로 매수세가 확대되면서 매매가격은 상승세 지속 • (격) 6월 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.14% 상승했으며, 서울(095%)과 과천1259)이 가격 상승세를 주도 - 서울 강남3구 아파트 가격 상승세가 지속되는 가운데 인근 비규제지역으로 매수세가 확대(양천구 3.05%, 성동구 2.68%)되면서 전체적으로 가격 상승폭이 커짐 - 지난 5월 높은 상승세를 보였던 세종은 이전 계획이 장기화되며 가격 상승세가 주춤(120%-+0.86%) - 정부에서 6월 27일 가계부채 관리방안을 발표하며 수도권 대출 규모를 제한하고(대출 한도 6억 원) 전입을 의무화하는 등 강력한 대출 규제에 나섬에 따라 매수시장은 당분간 관망세를 보일 가능성 • (거래) 5월 전국 주택 매매 거래량은 6.2만 호로 3개월 연속 6만 호를 상회 - 주택 매매 거래량은 전월 대비 소폭 감소(42%)했으나 3개월 연속 월평균 6만 호 이상의 높은 수준을 유지 - 아파트 거래량은 2개월 연속 감소했으나 5월 누계 기준으로는 전년 동기 대비 15.3% 증가. 수도권 매수우위지수도 3개월 연속 상승 • [전세시장] 하반기 수도권 아파트 입주물량 감소로 전세시장 불안이 지속될 가능성 • (격) 6월 수도권 전세가격(10.17%)은 23개월 연속 상승세를 시현. 하반기 예정된 신규 입주물량은 약 6.4만 호로 상반기 대비 17.0% 감소함에 따라 전세시장 불안이 당분간 지속될 것으로 예상 • (거래) 5월 전국 주택 전월세 거래 중 아파트는 월세 비중이 45%대를 기록 - 비아파트 임대차 거래의 74.9%를 월세가 주도하는 가운데, 저금리로 아파트의 월세 비중도 증가세를 시현 • [주택 분양] 상반기 분양물량이 크게 감소하면서 시장 내 공급 부족 우려 고조 • 6월 전국 아파트 분양물량은 전월 대비 1.1만 호 감소한 약 7천 호에 그쳤으며, 상반기 월평균 분양물량은 약 1.2만 호로 최근 5년 평균(26만 회)의 절반 이하 수준을 기록 • 5월 전국 미분양 아파트는 약 6.7만 호로 전월 대비 감소한 반면 준공후 미분양은 27만 호로 22개월 연속 증가세 • [주택금융] 주택담보대출 잔액은 923조 원으로 전월 대비 증가폭 확대(4월 4.1조 원-*5월 5.1조 원) • 지난 몇 달간 서울 및 수도권 주요 지역의 매매 거래가 늘면서 주담대 증가폭이 확대. 6월 27일 가계부채 관리 방안 발표 이후 대출 신청액은 감소할 것이나 기체결된 주택 거래 및 대출 승인으로 당분간 증가세가 이어질 전망 • 5월 예금은행 주택담보대출 금리(신규 취급액 기준)는 전월 대비 0.11%p 하락한 3.87%를 기록 Xb KB금융지주 경영연구소 3 Xb KB금융지주 경영연구소 [매매가격] 서울 아파트 가격 상승폭 확대, 전망지수 최고치 기록 • 6월 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.14% 상승 • 수도권은 서울 및 주요 지역을 중심으로 매수세가 확대되면서 가격 상승세가 지속 • 비수도권(5개광역시 -0.18%, 기타지방 -0.03%)은 대부분 지역에서 하락세를 이어감 • 세종은 행정수도 이전 계획이 장기화되면서 전월 대비 가격 상승폭이 축소(1.20%0.86%) 그림 11 지역별 주택 매매가격지수 변동률 추이 1.5 1.0 0.5 (전월 대비, %) 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 전국 수도권 •• 5개광역시 • 기타지방 22.6 222.12 23.6 23.12 24.6 24.12 25.6 그림 2 지역별 주택 매매가격지수 변동률 1.0(선물 대비.%% 0.93 4)' 25.5월 -'25.6월 0.8 0.6 0.4 0.2 0.14 0.07 0.11 0.0 -0.2 -0.03 -0.4 -0.051 013 -0.23 -0.25 -0.22 전국 서울 경기 인천 부산 대구 광주 대전 울산 기타 지방 자료: KB국민은행 자료: KB국민은행 • 서울 비규제지역으로 수요가 이동하면서 가격 상승폭이 확대되었으나, 6월 말 대출 규제 여파 주목 • 강남 3구의 아파트 가격 상승세(강남 3.64%, 서초 3.17%, 송파 3.01%)가 이어지는 가운데, 인근 비규제지역으로 매수세가 확대되면서 양천구(3.05%), 성동구(2.68%)도 아파트 가격 상승폭이 커짐 • KB부동산전망지수는 수도권을 중심으로 상승세를 지속하고, 서울은 조사 이래 최고치를 기록 • 정부에서 지난 6월 27일 가계부채 관리방안을 발표하며 수도권 대출 규모를 제한하고 전입을 의무화하는 등 강력한 대출 규제에 나섬에 따라 매수시장은 당분간 관망세를 보일 가능성 그림 3| KB부동산전망지수 추이 전국 - 5개광역시 서울 그림 4| 주간 아파트매매가격 변동률 추이 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 수도권 -• 기타지방 상승 전망 1.2 (전주 대비, %) ... 서울 0.9 강남구 성동구 • 양천구 토지거래허가구역 대출규제 재지정 해제 하락 전망 0.6 & 0. 22.6 22.12 자료: KB국민은행 23.6 23.12 24.6 24.12 25.6 -0.3 24.5 24.7 24.9 24.11 25.1 25.3 25.5 25.7 자료: KB국민은행 KB금융지주 경영연구소 4 *6 KB금융지주 경영연구소 [매매 거래] 매수 수요는 여전히 높으나 향후 감소 가능성 • 전국 주택 매매 거래량은 전월 대비 소폭 감소했으나 3개월째 6만 건 상회 • 5월 전국 주택 매매 거래량은 6만 2천703건으로 전월 대비 4.2% 감소하며 2개월째 소폭 감소세 • 지역별로는 수도권 모든 지역이 감소세로 돌아섰으며, 특히 서울이 큰 폭으로 감소(9.6%) • 그러나 여전히 월평균 6만 호 이상 거래되며 전반적으로 지난해 대비 높은 수준을 유지 그림 5| 지역별 주택 매매 거래량 추이 그림 6 지역별 주택 매매 거래량 증감율(5월) (만건) 8 - 비수도권(좌) • 수도권(좌) -0-전국증감률(우) (전년동월대비, %) 6 (전월 대비, %) 80 5 3 2 60 6 40 4 20 1-1-2-2-3-4-5-6 2 0 -8 -10 1213\ 0 '23.5 '23.11 자료: 한국부동산원 '24.5 '24.11 -20 25.5 울서광 자료: 한국부동산원 • 수도권은 매수세가 크게 확대되었으나 7월 이후 다소 둔화 전망 • 아파트 거래량은 2개월 연속 감소하고 있으나 5월 누계 기준으로 전년 동기 대비 15.3% 증가 • 5월 유형별 거래량은 아파트와 비아파트 모두 전월 대비 감소(아파트 -3.8%, 비아파트 -5.5%) • 주택 매수세는 여전히 강하나 대출 규제가 본격화되는 7월 이후 감소할 가능성 • 서울 강남 지역에서 주변 지역으로 가격 상승세가 확산되면서 강한 매수세가 이어지고 있으며, 수도권의 경우 매수우위지수(57.6)가 크게 상승하면서 2021년 12월 이후 최고치를 기록 그림 기 지역별• 유형별 주택 매매 거래 증감율 (만건) 25.4 - 25.5 증감률(우) (전월대비, %) 그림 8| 매수우위지수 주이 80 수도권 - • • 5개광역시 - 기타지방 6 -3.8 0 -3.6 0 4 0-3.9 5.5 0 60 매수자 많음 -5 -10.1 40 2 -10 20- -15 소계 수도권 (서울) 아파트 비수도권 매도자 많음 캬아파트 자료: 한국부동산원 0 21.12 22.6 22.12 23.6 23.12 24.6 24.12 25.6 자료: 한국부동산원 KB금융지주 경영연구소 5 *6 KB금융지주 경영연구소 [전세가격] 하반기 수도권 입주물량 감소로 전세시장 불안 지속될 가능성 • 전국 주택 전세가격은 수도권을 중심으로 상승세 지속 • 6월 전국 주택 전세가격은 전월 대비 0.07% 상승 • 수도권(0.17%)은 23개월 연속 상승세를 이어갔으며, 비수도권(5개광역시 -0.01%, 기타지방 -0.04%) 은 하락폭이 둔화 그림 이 지역별 주택 전세가격지수 변동률 추이 1 , (전월 대비, %) 그림 1이 지역별 주택 전세가격지수 변동률 0 -1 -2 전국 수도권 ••• 5개광역시 • 기타지방 0.8 0.6 0.4 0.2 -0.07: 0.0 -0.2 -0.4 7'25.5월 -'25.6월 (전월 대비, %) 0.40 0.29 0.12 0050.03 0.04 -0.04 -0.14 -0.24 전국 서울 경기 인천 부산 대구 광주 대전 울산 기타 -3 '22.6 22.12 23.6 23.12 24.6 24.12 25.6 지방 자료: KB국민은행 자료: KB국민은행 • 하반기 신규 입주물량이 전년 대비 감소하여 전세가격 추가 상승 여력 존재 • 하반기 예정된 신규 입주물량은 약 12.2만 호(수도권 6.4만 호, 비수도권 5.8만 호)로 상반기 대비 24.2% (전년 대비 -31.3%) 감소함에 따라 당분간 전세시장 불안이 지속될 가능성 • 수도권은 예정된 입주물량이 상반기 대비 17.0% 감소하여 아파트 전세 수요 감안 시 전세가격의 추가 상승으로 이어질 수 있음 • 서울 및 수도권의 KB전세가격전망지수는 상승 전망이 우세 그림 111 지역별 신규 아파트 입주 예정 물량 추이 • 수도권 40 7(천호) 5개광역시 . 기타지방 30 20- 10- 0 '24.6 24.9 24.12 25.3 25.6 25.9 25.12 자료: 부동산114 130 그림 12| KB전세가격전망지수 추이 전국 -- 5개광역시 서울 수도권 . 기타지방 상승 전망 120 110 100 90 80 70 60 하락 전망 50 '22.6 22.12 23.6 '23.12 24.6 24.12 25.6 자료: KB국민은행 • KB 금융지주 경영연구소 6 *6 KB금융지주 경영연구소 [전월세 거래] 아파트의 월세 비중 증가세 지속 • 전국 주택 전월세 거래는 월세 비중이 63% 기록하며 월세 전환 가속화 • 5월 전국 주택 전월세 거래량은 25만 2천615건으로 전월 대비 10.5% 증가 • 지역별로는 전월 대비 수도권(17만 190건)이 9.8%, 비수도권(8만 2천425건)이 12.2% 증가 • 전월세 거래 중 월세 비중은 63.1%로 2021년 6월 주택 임대차 계약 신고제 시행 이후 최고치를 기록 • 월세 비중은 수도권이 61.6%, 비수도권이 66.1%를 기록 그림 13| 지역별 주택 전월세 거래량 추이 그림 14| 임대차 유형별 전월세 거래량 추이 35 . (만 건) 30 - 비수도권 수도권 - 전국 증감율(우) (전월 대비, 38 35 . (만 건) 월세 전세 0- 월세 거래 비중(우) (%) 64 30 25 30 25 62 60 20 15 20 58 10 10 15 10 56 -10 5 5 0 '23.9 -30 '24.2 '24.7 24.12 25.5 0 '23.9 '24.2 54 52 50 '24.7 '24.12 25.5 '23.4 자료: 국토교통부 23.4 자료: 국토교통부 • 아파트의 월세 비중은 45.6%로 조사가 시작된 이래 최고치 기록 • 저금리로 반전세 및 월세 선호가 확대되면서 아파트의 월세 비중은 꾸준히 증가 • 아파트의 월세 비중은 수도권(44.6%)과 비수도권(47.3%) 모두 최근 5년 평균(40.4%, 39.6%)을 상회 • 전세 사기 여파로 비아파트(수도권 71.9%, 비수도권 82.1%)도 월세 선호가 지속 그림 15| 지역별•유형별 월세 거래 비중(월 누계 기준) 그림 161 지역별 비아파트의 월세 비중 추이 (%) 90 80 70 60 50 40 30 1'24 7882 -'25 5년 평균 90 7 (%) - 수도권 -서울 - 비수도권 - 기준금리(우) (%) 5 80 4 72 67 65 70 3 5 4445 40 43 47 40 60 2 50 1 수도권 비아파트 비수도권 비아파트 수도권 아파트 비수도권 아파트 40 0 '21.10 22.5 22.11 23.5 23.11 24.5 24.11 25.5 자료: 국토교통부 자료: 국토교통부 • KB금융지주 경영연구소 7 *6 KB금융지주 경영연구소 [주택 분양] 상반기 분양물량이 급감하면서 공급 부족 우려 고조 • 6월 전국 아파트 분양물량이 큰 폭으로 감소하면서 상반기 분양물량은 최근 5년 평균 하회 • 전국 아파트 분양물량은 약 7천 호로 전월 대비 1.1만 호 감소(-60.3%, 전년 동월 대비 -69.1%) • 상반기 월평균 분양물량은 약 1.2만 호로 최근 5년 평균(2.6만 회)의 절반 이하 수준을 기록 • 6월 전국 아파트 청약 경쟁률은 14대 1을 기록했으며, 서울에만 청약 수요가 집중 그림 1기 지역별 아파트 분양물량 추이 그림 18| 지역별 1순위 청약 경쟁률(6월) 40 (전호) 88.6 35 • 비수도권 수도권 30 25 20 15 10 14.0 5.2 5 1.1 0.3 0 '23.6 23.10 '24.2 24.6 '24.10 '25.2 25.6 자료: 부동산114 서울 전국 자료: 한국부동산원 충북 경기 0.1 광주 전남 • 미분양 아파트는 분양물량 감소의 영향으로 4개월 연속 소폭 감소세 지속 • 5월 전국 미분양 아파트는 6만 6천678호로 전월 대비 1천115호 감소 • 서울과 수도권 일부 지역을 중심으로 나타난 주택 경기 회복, 분양물량 감소 등의 영향으로 완만한 감소세를 지속 • 반면 준공후 미분양 아파트는 2만 7천13호로 전월 대비 591호 증가 • 준공후 미분양은 건설사에 큰 부담으로 작용한다는 점에서 지속적 증가는 위험 신호가 될 수 있음 그림 19 지역별 미분양 아파트 추이 그림 2이 미분양 아파트 증감폭(5월, 전월 대비) (천 호) 준공후(우) (천호) 80 - 0-- 수도권(좌) 1 30 7⅛06 (호) -x- 비수도권(좌) - 25 60 141 460 -117 40 - 15 - 10 20 0 299900000000000000000-0000090009 5 '22.5 22.11 23.5 23.11 24.5 '24.11 25.5 자료: 국토교통부 -29-72-93 -144. 5-212 -311365 반장연장전청축적전원 자료: 국토교통부 <B 금융지주 경영연구소 8 *6 KB금융지주 경영연구소 [주택 금융] 주택 거래 증가 영향으로 주택담보대출 증가폭 확대 • 최근 몇 달간 주요 지역 매매 거래가 늘면서 주택담보대출 증가폭은 9개월 만에 최대치 기록 • 6월 은행권 주택담보대출 잔액은 923.1조 원으로 전월 대비 5조 1천억 원 증가 • 서울 및 수도권 주요 지역의 아파트 매매 거래량이 증가하고 가격이 상승하면서 주택담보대출 증 가폭이 확대 • 정부에서 지난 6월 27일 가계부채 관리방안을 발표한 이후 대출 신청액은 감소할 것이나 기체결 된 주택 거래 및 대출 승인 등으로 당분간 증가세가 이어질 전망 그림 21| 은행권 주택담보대출 규모 주이 (조원) 1,000 주택담보대출 잔액(좌) - 월증감액(우) (조원) 10 그림 22 은행권 전세자금대출 규모 추이 전세자금대출 잔액(좌) - 월증감액(우) 5.1 900 8 800 6 4 700 2 600 0 500 -2 25.6 (조원) 175 170 165 160 155 150 145 140 135 0.3 (조 원) 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 21.6 '22.6 '23.6 '24.6 21.6 '22.6 '23.6 '24.6 25.6 주: 전세자금대출 등 주택 관련 대출 포함 자료: 한국은행 주: 월간 순증액은 한국은행 월간 수보 기준, 기금재원대출 제외 자료: 한국은행 • 기준금리 인하 영향으로 주택담보대출 금리는 하락세 지속 • 5월 예금은행 주택담보대출 금리(신규 취급액 기준)는 3.87%로 전월(3.98%) 대비 0.11%p 하락 • 기준금리 인하에 따른 영향으로 예금은행 주택담보대출 금리는 4개월 연속 하락 • 4월 주택담보대출 연체율은 0.30%로 전월(0.29%)에 비해 소폭 상승 그림 23| 은행권 주택담보대출 금리 추이 그림 24| 은행권 대출 연체율 추이 (%) •• 기준금리 . 코픽스(신잔액) 주담대 금리(신규) 코픽스(신규) (%) 1.0 5 - 가계대출 -~ 주택담보대출 - 가계신용대출 등 0.8 N 0.86 4 3.87 0.6 3 0.4 2 wwwwwwww ~ 0.43 0.3 0.2 0 "15.5 17.5 '19.5 자료: 한국은행, 은행연합회 '21.5 '23.5 '25.5 0.0 15.4 자료: 금융감독원 17.4 '19.4 21.4 '23.4 '25.4 KB금융지주 경영연구소 9