[국제금융센터] 최근 중국 부동산시장 우려에 대한 해외시각

Global View 「세계경제 해외시각』 2023. 09. 01. 국제금융센터 최근 중국 부동산시장 우려에 대한 해외시각! 김우진 | 책임연구원(3705-6241) 0 I이슈] 최근 중국 부동산 경기 위축, 개발업체 채무불이행 등으로 시장 불안이 커짐에 따라 관련 주요 이슈에 대해 점검 • 중국 부동산시장은 코로나19 조치가 완화된 이후 매매가 반등하였으나 단기에 그치면서 주요 대도시 지역에서 주택가격이 하락하고 부동산 경기가 위축 - 부동산 경기 위축이 부동산 개발업체 채무 불이행 등으로 이어지면서 시장 우려가 확대 0 1부채 현황] 중국 부동산 부문의 부채 위험은 가계보다 부동산 개발업체에 집중 • 중국의 부동산 부문 총부채 규모는 약 58조 위안(22년말 기준 GDP 대비 48%)으로 추정되며 가계 주택담보대출(39조 위안)과 부동산 개발업체 차입(19조 위안)으로 구성 - GDP 대비 가계의 주택담보대출 비율은 08년 9.3%에서 20년 34.0%까지 크게 상승했고 같은 기간 부동산 개발업체의 차입 비율은 7.3%에서 20.5%로 상승 • 다만, 부동산 개발업체에 대한 정부의 부채축소 정책 등으로 전체 부동산부문의 부채비율은 '20년말 54.5%에서 22년말 48%로 소폭 감소 <림1> 중국경제의 부문별 부채비율 추이 <그림2 부동산부문 부채비율 추이 wHousenolds 3∞0 280 200 150 Percont 38 3∞0 280 200 150 Percent 35 30 25 20 Percont 3 32- 30 20 15 -Property Uwveoper ostlcOP inaviaul Mausina Motoaco Loa CPI 06 0708 09 10' 11 12 13 14 16 16 17 18 19 20 21 22 2006 자료: GS 2000 2016 2018 2020 2022 자료: GS 0 현재 중국 내 부동산 신용위험은 주로 부동산 개발업체에 집중되어 있으며 특히 은행부문이 위험에 가장 크게 노출되어 있는 것으로 평가 - 은행의 부동산 부문에 대한 위험 노출액은 22년 상반기 기준 14.6조 위안으로 추정되며 이중에서 12.5조 위안(85.6%)이 대출 형태 ' Goldman Sachs, “Q&A on China's property downtum and its implications", 2023.08.23 Goldman Sachs,“Addressing questions around trust product risk*, 2023.08.15 KCIF 국제금융센터 Global View - 특히, 은행은 부동산 개발업체 부채의 75.5%를 보유하고 있으며 그밖에 신탁회사(16.4%), 보험회사(6.0%), 기타(2.1%) 등이 보유 - 중국정부가 부동산 개발업체의 건설 프로젝트 완료를 위해 은행 신용제공 및 대출연장을 장려한 반면, 비은행 금융은 그림자 금융 규제 등으로 다소 위축된 데 주로 기인 • 한편, 가계의 주택담보대출의 경우 높은 초기 계약금, 담보 설정 및 압류 등을 고려할 때 주택담보대출 상환 불이행은 거의 발행하지 않는 것으로 평가 <그림3> 부동산 개발업체 부채 분해 RuBm Percon <그림4 22년말 기준 부동산 개발업체 부채 분해 Total notional outstanaing RME Total Baten osistal asset (FeeS) Prologiloan Other toang Domestic -bankingloan 자료: GS 자료: GS • 1신용 위험] 부동산 경기 침체로 인한 부동산 개발업체의 신용위험 규모는 1.9조 위안으로 추정. 다만, 은행 위기로 이어질 가능성은 제한적 0 약 9.9% 손실률을 가정할 때 부동산 개발업체 차입에서 약 1.9조 위안의 부동산 신용 손실이 발생할 것으로 예상 - 예상 신용 손실 1.9조 위안 중 은행이 1.2조 위안으로 가장 크고 신탁회사 0.5조 위안, 보험회사 0.1조 위안, 기타 0.1조 위안 순으로 발생할 것으로 추정 • 한편, 중국 은행권 부실대출(NPL) 비율은 19년말 1.86% 정점에서 23년 1분기 1.62%까지 하락한 가운데 대형은행이 중소형은행에 비해 부동산 관련 대출 위험을 더 크게 인지 - 대형은행의 경우 부동산 개발업체에 대한 대출이 총자산의 3%로 중소형은행(5%)에 비해 작지만 부동산 관련 부실대출 비율은 평균 4.5%로 중소형 은행 1.8%에 비해 높은 수준 • 그러나 중국의 은행 시스템은 부동산 신용 손실을 흡수할 수 있는 능력을 갖추고 있어 은행 위기로 확대될 가능성은 제한적인 것으로 평가 - 대형은행의 경우 전체 대출에 대해 NPL 비율을 8%로 가정한 스트레스 테스트에서 잠재적 부실채권(5.4조 위안)을 능가하는 수준의 위험 완중액(6.5조 위안)을 보유 - 다만, 중소형은행의 경우 동일한 스트레스 테스트에서 잠재적 부실채권(3.8조 위안)에 비해 위험 완중액(2.6조 위안)이 작아 부동산 신용 손실 발생에 다소 취약한 것으로 평가 KCIF 국제금융센터 Global View 0 또한, 최근 우려가 점차 확대되고 있는 부동산 관련 신탁상품 손실이 은행 부문에 대한 스트레스로 이어질 가능성도 제한적 - 중국정부가 은행 시스템을 강화하는 과정에서 신탁시장 규모가 크게 확대되지 못한 측면이 있어 신탁상품의 손실로 인한 파급효과는 제한적일 것으로 판단 • 신탁상품의 손실은 은행이 아닌 신탁상품 투자자가 감당해야하기 때문에 은행 자본을 위험에 빠뜨리지는 않을 것으로 판단 - 부동산 관련 신탁상품에서 발생할 것으로 추정되는 모든 손실*을 은행이 감당하더라도 그 규모는 은행의 보통주 자기자본(CETl,Core Equity Tierl)의 1%, 위험 완충액의 3% 수준 ※ 23년 1분기 기준 부동산 관련 신탁상품의 위험 노출액은 1.57조 위안으로 부동산 채권 및 대출이 각각 1.3조 위안, 0.26조 위안, 예상 손실률 17.8% 가정에 따른 총 예상 손실은 0.28조원으로 추정 • [성장 영향] 과거 부동산부문의 높은 성장 기여도가 마이너스로 전환되면서 향후 타격이 불가피 • 주거 및 상업용 부동산 건설 등에 더해 파생 수요까지 감안할 경우 중국의 부동산 부문은 GDP의 약 30.1%를 차지하여 부동산 경기 침체는 경제성장에 상당한 부담으로 작용 - 과거 중국의 경제 성장에 있어 부동산 부문은 약 3%p 기여한 것으로 추정되며 코로나19 팬데믹 기간 1~2%p로 감소하였고 '22년부터 마이너스로 전환 • 중국 정부의 부동산 부문에 대한 강한 규제가 가해지면서 경제성장 기여도가 급격히 하락 - 향후 몇 년 동안 부동산 부문은 경제 성장률을 끌어내리는 요인으로 작용할 수 있으며 '23년 부동산 부문의 성장기여도는 1.5%p 일 것으로 예상 - 특히, 부동산 경기침체는 가게의 고용 및 임금 증가세 둔화 부동산 가격하락 1신용 확대 제약 등의 경로를 통해 소비위축을 초래할 소지 • 가계소비 위축, 기업투자 지연 등 직접 효과 외에 주가지수 급락 및 신용 스프레드 확대 등 금융시장 불안에 따른 파급 영향까지 고려할 경우 중국의 경제성장 타격은 더욱 커질 소지 <그림5> GDP 대비 부동산 활동 및 파생수요 비중 Construction and real estate shares of China's economy Shares of Gor, based on China 2018 iput-output toble Domestic value-added based on: Sector activlty Final demand Construction Residential buildings Nonresidential buildings 7.1% 24.5% 3.6% 12.4% 1.5% 53% <그림6 부동산 부문의 GDP 성장 기여도 추이 a Resl Estste Services Upstream Ettects Real tstate Service s 7.4% 5.6% 05 06 07 00 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 자료: GS 자료: CS KCIF 국제금융센터 Global View • [정부 대응 중국정부는 다각적인 부동산 수급 안정화 정책 실행이 가능한 상황. 다만, 점진적 부양책으로 인한 역효과가 유발될 가능성이 상존 • 중국정부가 부동산 시장을 안정시키기 위한 수단은 여전히 많이 보유하고 있는 것으로 평가 - 수요 측면에서 부동산 구매 제한, 초기 계약금 지급비율 인하 등을 통해 부동산 과열 시기에 시행되었던 정책들을 일부 완화할 여지가 충분 • 중국 인민은행 등 금융당국은 부동산 시장 활성화를 위해 생애 첫 주택구입자에 대한 초기 계약금 비율을 기존 30%에서 20%까지, 2번째 구입자에 대해서는 40%에서 30%까지 하향 조정한다고 발표(831) - 또한, 과감한 금리인하 정책을 통해 잠재적 구매자의 부동산 구입 능력이 확대하고 기존 대출자의 부채 상환 부담을 완화할 필요 - 공급 측면에서는 부동산 건설 완공을 위한 재정적 지원과 함께 부동산 직접 매입을 통한 임대 전환이 가능할 것으로 평가 - 이는 코로나19 이전 판자촌 개조 프로그램과 유사한 것으로 주택 수급 균형 개선 뿐만 아니라 경제 활동 창출 등 긍정적 효과가 기대 • 현재 중국정부가 도덕적 해이를 제한하고 향후 더 심각한 위기 상황을 대비하기 위해 최소한의 부양책을 시행하는 대응 방법이 오히려 역효과를 낼 가능성도 상존 - 현재 중국정부의 접근 방식은 잠재적 부동산 구매자로 하여금 미래에 좀 더 유리한 정책을 기대하도록 만들어 부동산 구입 연기 및 가격 하락을 초래할 가능성 • 1시사점] 중국 부동산 경기 침체로 성장세 둔화 우려가 커지는 상황에서 부동산 침체가 은행 위기로 확대될 가능성은 제한적이나 중소형 은행의 손실흡수능력이 대형은행에 비해 제한적인 점은 유의할 필요 • 중국 부동산 경기 침체로 인한 민간소비 및 투자 위축 등을 근거로 23년 성장률 전망치를 5% 이하로 하향 조정하는 해외기관들의 수가 점중 • 중국정부의 부동산 개발업체에 대한 채무 연장 등이 허용될 경우 채무불이행 위험은 제한될 수 있으나 부채 연장에 따른 중소형은행들의 수익성 및 재정건전성이 악화될 가능성 국제금융센터의 사전 동의 없이 상업상 또는 다른 목적으로, 본 보고서 내용을 전재하거나 제 3자에게 배포하는 것을 금합니다. 국제금융센터는 본 자료 내용에 의거하여 행해진 투자행위 등에 대하여 일체 책임을 지지 않습니다. 문의: 02-3705-6241 혹은 wikim@kciforkr, 홈페이지: www.kciforkr KCIF