2025년 부동산 세법 개정

I8TREALES 부동산 상식 2025년 .부동산 세법 개정 고가주택 2주택자의 간주임대료 과세대상 구체화 고가주택(기준시가 12억원 초과) 2주택자에 대한 간주임대료* 과세대상을 전세보증금 합계 12억원 초과로 규정 * 전세보증금(3억원 초과분)의 60%에 대한 이자상당액(정기예금이자율 3.5%) < 법 개정내용(소득법 S25) > ㅁ 고가주택(기준시가 12억원 초과) 2주택 보유자의 전세보증금을 간주임대료 과세대상 에 추가 (※ 23.12월 소득법 개정, *26.1.1. 시행) 0 과세대상이 되는 전세보증금 금액 기준은 시행령에 위임 현행 개정안 ㅁ 고가주택(기준시가 12억원 초과) 2주택자의 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 대상 <신 설> 0 전세보증금 합계액이 12억원을 초과하는 경우 <개정이유> 과세형평 제고 <적용시기> *26.1.1. 이후 발생하는 소득 분부터 적용 주택에서 주택 외 용도로 변경 후 양도한 건물의 양도소득세 과세기준 합리화 주택에서 상가 등으로 용도변경 후 양도한 건물에 대한 1주택 여부* 판정 기준 시점을 양도시점에서 매매계약시점으로 조정 * 1세대1주택 비과세 및 장기보유특별공제 특례(최대 80%) 적용 기준 현행 ㅁ 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 (최대 80%) 적용 시 1주택 여부 판정 기준 시점 개정안 [ 예외규정 신설 0 주택 양도일 O (좌동) <신설> - 매매계약에 따라 주택에서 상가 등 주택 외 용도로 변경한 경우 매매계약일 <개정이유> 과세기준 합리화 <적용시기> 영 시행일 이후 매매계약을 체결하여 양도하는 분부터 적용 주택임대사업자의 거주주택 양도소득세 비과세 합리화 장기임대주택 보유자의 거주주택 양도소득세 비과세 횟수 제한 폐지 현행 개정안 0 장기임대주택 보유 거주자는 본인 거주주택 D 비과세 횟수 제한 완화 양도 시 양도소득세 비과세 O (거주요건) 거주주택 보유기간 중 2년 이상 거주 O (대상) 장기임대주택 외 거주주택 O (좌 동) O (좌 동) - 최초 거주주택에 대해서만 비과세 (생애 1회로 제한) ※ 장기어린이집은 횟수 제한 없음 - 횟수 제한 없이 거주주택에 비과세 적용 • (임대주택 범위) 양도세 중과 배제 임대주택* * 사업자등록, 임대료 증가율 5% 이하 준수 필요 - 장기임대주택(신규 등록은 10년형만 가능) O (좌 동) <추가> - 단기민간임대주택* * 『민간임대주택법」에 따라 아파트 제외 <개정이유> 임대주택 공급 지원 <적용시기> 영 시행일 이후 양도하는 분부터 적용 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 1년 연장 및 단기민간임대주택 양도소득세 중과 제외 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과* 배제 기한을 '25.5.9.에서 '26.5.9.까지로 1년 연장 * 중과세율: (2주택) 기본세율+20%p, (3주택 이상) 기본세율+ 30%p 현행 개정안 ㅁ 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도세 중과 제외 대상 ㅁ 한시배제 1년 연장 및 중과배제 주택 추가 0 지방저가주택*, 장기어린이집, 혼인• 취학 등으로 인한 일시적 2주택 등 * 주택수에서도 제외 O (좌 동) • 보유기간 2년 이상으로서 22.5.10.부터 25.5.9.까지 양도하는 주택 0 25.5.9.까지 > 26.5.9.까지 0 장기민간임대주택 ('20.7.11. 이후 매입형은 아파트 제외) - 건설형: 임대개시일 당시 공시가격 6억원 이하 • 건설형 장기민간임대주택 공시가격기준 상향 - 6억원 > 9억원 이하 - 매입형: 임대개시일 당시 공시가격 6억원 (비수도권 3억원) 이하 - (좌 동) 단기민간임대주택(6년) 부활 양도세 중과배제, 중복세 합산배제, 거주주택 비과세 구분 사업자등록 임대기간 공시가격 상한 적용 요건 건설형 매입형 사업자등록 필요 최소 6년 면적 기준 최소 공급 임대료증가율 소재지 * 『민간임대주택법」에 따라 아파트 제외 6억원 대지 면적: 298m? 이하 주택 연면적: 149m? 이하 2호 5% 이하 - 수도권: 4억원 비수도권: 2억원 조정대상지역 제외 <개정이유> 주택공급 활성화 지원 <적용시기> (장기민간임대주택) 영 시행일 이후 등록분부터 적용 (단기민간임대주택) 25.6.4. 이후 등록분부터 적용 토지• 건물 일괄 취득•양도 시 안분계산 예외 규정 신설 건물 철거 후 토지만 사용할 경우 건물가액을 0원으로 인정 <법 개정내용(소득법 S1001 > ㅁ 토지•건물 일괄 취득•양도시 안분계산을 적용하지 않고 구분된 토지•건물의 가액을 인정하는 사유를 시행령에 위임 현행 <신설> 개정안 ㅁ 토지•건물 실지거래가액에 대한 안분계산법 적용 예외사유 0 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물 등의 가액을 구분한 경우 • 토지와 건물 등을 함께 취득한 후 건물 등을 철거하고 토지만 사용하는 경우 <개정이유> 과세기준 합리화 <적용시기> 25.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용 인구감소지역 주택 취득자에 대한 과세특례 세부요건 규정 신설 1주택자가 24.1.4.~'26.12.31. 인구감소지역 내 주택 취득 시 1세대 1주택 특례* 적용 * (양도소득세) 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80% 적용 (종합부동산세) 기본공제 12억원 및 고령자•장기보유 세액공제 최대 80% 적용 현행 개정안 ㅁ 과세특례가 적용되는 주택요건(①&②) <신 설> ① (주택소재지) 인구감소지역 소재 - 수도권 • 광역시는 제외하되, 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역은 포함 - 기존 1주택과 동일한 시•군•구 소재 신규 주택 취득은 제외 ② (주택가액 상한) 공시가격 4억원* * 양도소득세는 취득시점, 종합부동산세는 과세시점 기준 <개정이유> 인구감소지역 경제 활성화 지원 <적용시기> '25.1.1. 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용 비수도권 준공 후 미분양주택 취득자에 대한 과세특례 세부요건 규정 신설 1주택자가 24.1.10.~'25.12.31. 수도권 밖의 준공 후 미분양주택 취득시 1세대 1주택* 특례 적용 * (양도소득세) 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80% 적용 (종합부동산세) 기본공제 12억원 및 고령자•장기보유 세액공제 최대 80% 적용 과세특례가 적용되는 준공 후 미분양주택 세부요건 규정 현행 개정안 ㅁ 과세특례가 적용되는 준공 후 미분양주택 <신 설> O (주택면적) 전용면적 85m2 이하 O (주택가액) 취득가액 6억원 이하 O (양도자) 「주택법」에 따른 사업주체, 「건축물의 분양에 관한 법률」에 따른 분양사업자 및 사업주체 •분양사업자에게 해당 주택을 대물변제 받은 시공자 O (양수자) 해당 주택에 대한 최초 매매계약 체결자 • (미분양 요긴) 「주택법」상 사용검사 획인증을 받은 날 또는 「긴축법」상 사용승인서 를 받은 날까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순으로 공급하는 주택 O (미분양 확인) 주택 관할 시장 • 군수 • 구청장이 매매계약서에 준공 후 미분양된 사실 확인 날인 <개정이유> 주택공급 활성화 지원 <적용시기> '25.1.1. 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용 ☆☆☆** 2025년 부동산 세법 개정 핵심 요약. 고가주택 2주택자 전세보증금 간주임대료 과세 주택~상가 용도변경 시 매매계약일 기준 과세 임대주택 비과세 횟수 제한 폐지 다주택자 양도세 중과 배제 1년 연장 (2026.5.9. 까지) 단기 임대주택(6년) 부활 (아파트 제외) 인구감소지역•미분양 주택 취득 시 세금 혜택