부동산 PF 제도 개선방안

PF 안정성을 높이고 주택공급은 활성화 부동산 PF 제도 개선방안 24. 11.14 경제관계장관회의 안건 '24.11.14. 09시 엠바고 대외유의 - PF 안정성을 높이고 주택공급은 활성화 - 부동산 PF 제도 개선방안 2024. 11. 14 ) 관계부처 합동 순서 I. 부동산 PF 현황 및 문제점 ••..... I. 전문가와 현장의 목소리 ... 2 II. 주요 내용 3 IV. 기대 효과 . 15 V. 안건별 향후 추진계획 16 ※ 해외 주요국의 부동산 PF사업 추진 방식 •••••• 18 I . 부동산 PF 현황 및 문제점 • 부동산 PF(Project Financing)는 부동산개발 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름(수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법으로, • 약 230조원(23.12월 기준) 규모로서, 이 중 약 70%가 주거시설이며, 주택 공급과 건설투자의 주요 수단으로 활용 * PF의 사업별 현황 : (주거아파트, 비아파트) 44%, 23% (업무) 13% (산업) 11% (상업) 4% • 선진국은 디벨로퍼가 금융사•연기금 등 지분투자자를 유치하여 30~ 40% 자기자본으로 토지매입 후 건설단계에서 PF대출 받고, • 단순 분양수익 뿐만 아니라 임대수익도 갖춰 수익구조가 안정적 * 일본 미쓰이 부동산(23, 총자산 79조원) 수익구조 : 분양(36%), 임대(31%), 매니지먼트(20%) 등 • 우리는 단기수의 추구 경향과 디벨로퍼 영세성'으로 인해 5% 이내 자기자본으로 토지 매입부터 고금리 대출(브릿지대출)을 받아 진행 * 「부동산개발업법」에 따른 디벨로퍼는 2.4천개#이며, 연 매출 100억원 이하가 95% - 대출기관은 1I자본 리스크를 보완하기 위해 사업성을 평가하기 보다는 건설사 신탁사 보증'(사실상 100%)에 의존하는 경향 * 예) 브릿지 대출 시-시공사의 연대보증 / 본PF 단계-시공사•신탁사의 책임준공 등 • 이러한 15자본• 보증 구조는 부동산 경기 위축, 사업여건 악화' 등 환경변화에 취약하고 시행사> 건설사> 금융사로 리스크 확산 가능 * 러-우 전쟁 등 대외여건으로 공기 지연, 그간 금리인상 등으로 금융비용 증가 - 또한, PF 정보가 체계적으로 관리되지 않아, 정부는 PF 위기를 선제적으로 관리하는데 취약하고 위기 발생시 신속한 대응에 한계 • PF 관련 정보 부재는 시행사가 사업착수 여부를 판단하거나 투자자•대출기관이 투자•대출 판단하는데 제약요인으로도 작용 1 부동산PF 선진화를 위해 연구용역(KDl, 23.11~24.6월), 전문가 • 업계와의 의견수렴(50여 회 간담회)을 기반으로 제도 전반에 대한 개선방안 마련 - 1- I. 전문가와 현장의 목소리 - 한국개발연구원 • '자기자본은 늘리고 보증은 줄이는 방향으로 PF구조 개선' 필요 • '자기자본 비율을 높이기 위해 토지 출자 시 양도세를 이연(수익 실현시 과세)하는 제도를 도입하고, 제3자 보증은 폐지해야 L 국토연구원 • '사업실적, 경영상태, 전문인력 등을 기반으로 디벨로퍼를 평가하고 우수 디벨로퍼에게 공공택지 우선공급 등 인센티브 제공 필요' - 한국금융연구원 • 'PF대출시 진행되는 사업성 평가의 질적 개선을 위해 평가 전문 기관의 지정 및 평가체계 제도화 등 전략적 접근 필요' - 부동산개발협회 • '연기금 투자 등 인센티브를 통해 자발적인 자기자본비율 상향을 유도할 필요, 투명한 PF 시장 조성을 위해 통합된 정보관리 필요' • 건설 • 주택협회 • 'PF 위험을 사실상 시공사의 신용보강으로 담보', '사업성 기반 으로 PF사업이 진행되기 위해서는 현행 책임준공확약 개선 필요 * 천재지변 등 불가항력적인 경우를 제외하고 시공사가 준공기한 내 공사 완료 약정 그 OO시행사 대표 • '낮은 자본으로 고수익을 노리는 시행사도 변해야 하나, 부동산 경기 활황기에 PF대출을 유도하는 금융권 영업행위도 개선돼야 D AAPF 대출 담당자 • '사업성 만큼 디벨로퍼 역량이 중요하나, 대부분 업체가 영세하고 우수 디벨로퍼에 대한 객관적 기준이 부재하여 판단하기 곤란' - 2 - III. 주요 내용 중장기적으로 선진국 수준의 자기자본비율(20%)을 유도하는 등 부동산 PF 산업 구조 선진화 w 시장 변동 리스크 최소화, 투자 활성화 도모 안정적인 수준의 자기자본 확충 기반 마련 • 현물출자를 통한 안정적 사업구조 마련 • 인센티브 등을 통한 자본 확충 지원 • 리스크 관리 강화를 통한 자본 확충 유도 • 금융 건전성 규제체계 합리화 부동산 PF 시장의 공정 질서 확립 • PF 대출시 사업성 평가 강화 • 책임준공, 수수료 등 불합리한 관행 개선 • PF 통합정보시스템 구축 • 부동산신탁사의 토지신탁 내실화 역량있는 한국형 디벨로퍼 육성 • 리츠를 통한 개발.운영 전문 디벨로퍼 육성 • 기관투자자의 부동산 개발신탁 참여 활성화 • 우수 디벨로퍼 인증체계 마련 - 3- 1 안정적인 수준의 자기자본 확충 기반 마련 1 현물출자를 통한 안정적 사업구조 마련 ㅁ (현황) PE사업 토지비 비중은 통상 20~40%*이며 고금리 대출로 토지를 매입함에 따라 금리 인상 등 대외변수에 취약 * 다만, 일부 지방의 경우 10% 수준, 서울 도심의 경우 40% 이상 사례 계 • 대안으로, 기업• 개인이 보유한 유휴토지를 PF사업에 출자하고자 하나, 현물출자 시 법인세 • 양도세가 부과 되어 출자곤란 * 지가 상승이 높은 수도권에선 양도차익이 크므로, 막대한 법인세·양도세 예상 - (개선방안) PF 자기자본비율 상향을 위해 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지 건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도 < 수도권 주요 지역 나대지 현황 > • 수도권 주요 지자체 내 100평 이상 주거·상업지역 중 나대지는 7천만mi(개발 진행 중인 부지도 일부 포함) 수준으로 파악, 재건축 대상인 노후 건축물까지 포함시 대상 확대 * 서울, 경기(31개 지자체 중 성남 등 서울 연접지역, 수원 등 인구 50만 이상 등 18개 지자체), 인천(강화:옹진군 제외) • (제도개선) 이를 위해 PF사업(리츠)에 현물출자 시, 출자자의 이익 실현 시점을 고려하여 양도차익 과세•납부이연 적용( 「조특법」 개정) <총사업비> < 기존 브릿지대출 vs 현물 출자 시 자본구조 변화(예시) > <자본 구조> 공사비 + 기타비용 (총 70%) 본 PF 대출 (70%) 좌동 토지비 (30%) 브릿지대출 (27%) 자기자본 (30%) -• 자기자본(3%) 기존방식 현물출자식 ※ (선진사례) 미국은 토지주의 현물 출자시 과세를 이연시켜 주는 리츠 방식을 도입(업리츠, 92년)하여 5년간 리츠 시가총액 11배 증가 등 질적 • 양적 성장 유도 - 4- • (선도사업 추진) 현물출자 방식 개발 활성화를 위해 선도사업 후보지 공모 - 최종 후보지에 대해서는 개발규제가 대폭 완화된 공간혁신구역"을 접목한 랜드마크 조성을 목표로 사업계획 컨설팅 진행 * 건축물용도•용적률 등 도시규제 제약이 없는 화이트존(입지규제 최소구역) 등 •> 0투자자(현물출자 등), 2안정적인 개발수단(프로젝트 리츠), ®우수한 디벨로퍼, 도시규제 혁신 등을 접목한 선진국형 개발 모델 제시 목표 • (행정지원) 토지주의 의사결정 지원을 위해 부동산원 등 공공에서 리츠 설립 지원, 사업성 분석 등 컨설팅 진행 * 민간의 투명한 사업운영을 유도하기 위해 「부동산개발사업관리법」에서 사업성 평가를 의무화하며, 평가 결과를 대출기관 뿐 아니라 소투자자에게 제공토록 규정 - 또한, 정책사업 추진(신유형 장기임대주택 등)에 토지주가 현물 출자 시 LH 매입확약을 통해 사업성 보완, 공공기관이 디벨로퍼•AMC로 참여 - (효과) 자기자본비율이 20~40% 수준으로 상향되고 브릿지 대출을 받지 않아도 되므로 사업비 절감(> 분양가 인하) 및 사업 안정성 제고 • 유휴토지를 통해 (임대)주택, 산업 투자 촉진 및 국민 투자 기회 확대 < 개선방안 도입 시 과세 절차 및 부동산 소유자의 개발 참여 유형 > • 포) 토지 현물출자(토지주-시행자) 시 현재는 즉시 양도차익 과세 • 2) 현물출자 이후 사업 시행 및 준공• 임대운영 - 양도차익에 대한 과세•납부를 일정 기간 유예하고 분할납부를 허용(단, 공모예정 리츠가 공모 없이 주식 처분 시 가산세 부과) ※ 토지 소유자는 디벨로퍼에게 (일부)토지 매각 + (일부)현물 출자 조합도 가능 CASE 1 기업 소유 현물출자 법인 토지 배당이익 법인 주주 CASE 2 다수의 토지, 건물소유자 현물출자<+배당이익 법인1 주주 법인1 개인1 법인2 개인2 매각사대금 개인1 주주 현물출자<+*배당이익 - 5 - 2 인센티브 등을 통한 자본 확충 지원 ① 운영사업의 도시규제 특례 등 (현황 및 문제점) 분양 • 준공 후 청산 구조는 운영까지 이어지는 사업방식 보다 자본 확충유인이 낮고, 공실 등의 문제 발생 가능 • 일부 지자체에서는 개발 이후에도 민간의 관리 운영*을 통한 도시 활성화를 목표로 하고 있으나, 참여를 유도할 제도적 인센티브 미비 * 예) 롯본기힐즈(일본 도쿄)는 사업시행자 모리빌딩에서 해당지구를 통합 운영하며, 각종 이벤트, 전시 등 지역 활성화를 위한 활동 진행('03~) ㅁ (개선방안) 높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리•운영하는 개발 사업은 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례 부여 ※ (조치 계획) 「부동산개발사업관리법」에 근거 규정 반영(25. 소, 법안 발의) ② PF 보증수수료 할인 (현황 및 문제점) 보증심사 시 일정 수준 자기자금(토지비의 10% 또는 총사업비의 2% 이상)'을 요건으로 하나, 비율이 높아도 인센티브 표 - (개선방안) 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해 PF 보증료 할인(HUG, HF 내규 개정) ③ 은행 • 보험사의 장기임대주택사업 참여 (현황 및 문제점) 장기임대주택 사업 활성화를 위해 금융회사의 참여가 필요하나, 국내 금융회사는 부동산 임대 업무수행이 곤란 • 금융회사는 업무용 목적* 외의 부동산 소유가 허용되지 않고, 부수업무 또는 자회사 방식의 비금융업무 수행도 제한 * 은행의 경우 영업소•사무소, 연수시설, 복리후생시설에 한정(『은행법 시행령』 21의2) - 단, 보험사의 경우 장기임대주택 직접 보유를 통한 투자 가능 하도록 법령해석 명확화('24.8.28일 경제관계장관회의) ㅁ (개선방안) 자회사 소유', 간접투자(펀드 등) 등 다양한 방식을 통해 은행• 보험사가 장기임대주택 사업을 영위하는 방안 마련 * 법인인 장기임대주택사업자의 지분 15% 이상 소유를 허용 ※ (조치 계획) 「은행•보험법령」 개정 - 6- 3 리스크 관리 강화를 통한 자본 확충 유도 ㅁ (현황 및 문제점) 국내 PF 사업의 자기자본 비율은 약 5% 내외로, 30%를 상회하는 ※• B 등 타국 대비 과도하게 낮은 수준 * 저축은행업권에만 PF 대출시 사업비 대비 자기자본비율 요건(20%) 존재 ㅁ (개선방안) PF 대출시 일정수준(예시 : 20%)의 PF사업 자기자본비율을 기준으로 하여 위험가중치와 충당금을 차등화'(예: 은행• 보험•증권) * PF사업의 자기자본비율이 낮을수록 금융회사가 PF 대출에 대해 적립해야하는 자본금 충당금 비율을 높게 적용함으로써 시행사의 자기자본비율 확충 유인을 제공 • 리스크 관리체계가 부족한 업권(예 : 상호금융·여전•새마을금고)은 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입 검토 * 상호금융•여전.새마을금고는 타 업권과 달리 위험가중치의 개념 없음 ※ (조치 계획) 금융권 TF 운영(~25.k) - 업권별 감독규정세칙.PF리스크 관리 모범규준 개정 * 일정기간 유예후 단계적 시행, 시행시기 이전의 PF대출 등에 소급적용 하지 않음 4 금융 건전성 규제체계 합리화 • (현황 및 문제점) DF 대출은 기업대출 보다 연체율이 높으나, PF 대출에 대한 위험가중치•충당금 규제는 이를 충분히 반영하지 못하고 있고" * (예) PF대출 위험가중치가 기업대출 대비 높지 않고, 취급형태(대출보증)에 따라 위험 가중치에 과도한 차이, 업권간 연체율에 차이가 있음에도 PF대출 충당금 규제 동일 • 거액신용공여 한도 규제의 경우 전체여신에 대해서만 도입되어 있고 업권별 부동산(부동산 PF) 익스포져 한도규제는 업권별로 상이" * (예) 은행 자기자본의 10% 초과하는 개별차주에 대한 신용공여(거액신용공여)의 합이 자기자본의 5배를 초과하는 것 금지 ** [은행 부동산(부동산 PF) 익스포져 한도규제 없음, [보험] 부동산(부동산 PF 포함) 대출이 총자산의 25% 초과시 위험가중치 상향(간접규제, [증권 부동산 PF대출 보증은 각각 자기자본의 30% 100% 한도 - (개선방안) PF 대출의 연체율 수준 등을 감안하여 금융업권별 위험가중치, 충당금 규제를 정비하고, • 부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제를 필요한 업권에 마련하는 한편, 업권별 부동산(부동산 PF) 익스포져에 대한 한도규제를 정비 ※ (조치 계획) 금융권 TF 운영(~'25.) - 업권별 감독규정세칙 PF 리스크 관리 모범규준 등 개정 * 일정기간 유예후 단계적 시행, 시행시기 이전의 PF대출 등에 소급적용 하지 않음 - 7- 2 부동산 PF 시장의 공정 질서 확립 1 PF 대출시 사업성 평가 강화 (현황 및 문제점) PF사업은 시공사 • 신탁사 신용보강으로 리스크가 완화됨에 따라, 금융사의 면밀한 사업성 분석 유인 부족 • 또한, 금융사는 사업성 평가 용역을 진행하나, 용역 결과에 대한 신뢰도가 낮아 내부 심사 통과를 위한 형식적 절차로 인식 ㅁ (개선방안) 시행사• 시공사의 담보나 신용보다는 PF사업의 사업성• 안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출토록 개선 • PF 사업성 평가 기준 • 절차(수수료 원칙 등)를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증, 대출 시 평가기관 사업성 평가 의무화 ※ (조치 계획) 연구용역 등을 통해 평가기준 • 절차, 인증방안을 도출하고 「부동산개발 사업관리법」에 근거 마련(25. 1) - 「PF리스크 모범규준』 반영(25.7) 2 불합리한 관행 개선 ① 책임준공 합리화 (현황 및 문제점) 금융사는 대출 시 리스크를 완화하기 위하여, 시행사 대신 시공사의 책임준공, 채무인수 등 추가 신용보강 요구 • 도급계약과 달리 PF 대출계약과 신탁계약은 책임준공 연장 사유가 제한적 이어서 시공사 귀책이 아닌 경우에도 책임준공 의무 부담 * 전쟁•천재지변 사유 외에는 어떤 사유에도 준공기한 연장을 전면 불허 - 또한, 책임준공 미이행에 따른 손해배상(대출원리금 채무인수 등)으로 인해 미분양 위험 등을 시공사 및 신탁사가 부담 • 다만, 책임준공 연장사유 확대와 배상범위가 축소되는 경우 부동산 PF 대출이 위축될 것 이라는 우려도 존재 - 8- ㅁ (개선방안) 국토부, 금융당국, 시행•건설•금융업권, 전문가 등으로 구성된 「책임준공 개선 TF」 를 운영하여, 책임준공 개선방안 마련 * 도급·PF대출•신탁계약 상 책임준공 연장사유를 '민간공사 표준도급계약서'(국토부) 고시) 등을 고려하여 일치시키는 방안 및 책임준공 기한 도과시 배상범위 구체화 등 ※ (조치 계획) 「책임준공 개선 TF」 통해 제도 개선방안 마련(25.1분기) ② PF수수료 관행 개선 (현황 및 문제점) PF 수수료 점검결과(금감원, 24.3~4), 일부 불합리한 수수료 부과관행 및 차주에 대한 정보제공 부족 등의 문제점 확인 ㅁ (개선방안) PF 수수료의 투명성 제고를 위해 업계(금융, 건설), 전문가 등이 참여한 PF 수수료 개선 TF(24.5~)를 통하여 개선방안 도출• 시행 * (예) 수수료 항목의 분류 및 정의, PF 수수료 부과 원칙, 차주에 대한 정보제공 절차 ※ (조치 계획) 금융업권별 수수료 관련 모범규준 제정('24.12) 3 PF 통합정보시스템 구축 (현황) 인허가 • 대출 • 분양 등 PF 관련 정보의 체계적 관리 부재로 효과적인 정책 수립과 선제적 리스크 대응에 한계 • (개선방안) PF 사업의 유형별 • 지역별 • 단계별 추진현황, 재무현황 등에 대한 상시 모니터링을 위해 'PF 통합정보시스템' 구축 • 사업 착수 단계부터 토지매매•인허가 현황, 자금조달(재무구조), 분양률 등 사업장별 죽 단계에 걸쳐 현황 정보를 정기적(예시, 반기)으로 축적 * 일정 규모 개발사업(예시, 연면적 3천m) 대상(고유 ID 생성)으로 사업 인•허가 이전 토지매입, 브릿지대출 단계부터 체계적으로 관리 5 개별사업 정보와 지역별 사업 현황 관리를 통해 국내에서 시행되고 있는 전체 PF의 상황을 모니터링 • 공개 하여, • 디벨로퍼는 공급상황 판단, 금융사는 대출심사 시 리스크 진단, 정부는 PF 부실 가능성 모니터링 및 선제적 대응력 가능 - 또한, 개별 사업 이력관리가 가능해져 'PF 조정위원회' 조정력도 제고 - 9- 사업계획 < PF 통합정보시스템 구조도(안) > 토지매입/인허가 ① 최초 신고 단계 공사 및 분양 ② 최초 신고 이후 추진현황, 변경사항 등을 주기적 보고 준공/입주 신고의무가 사업시행자 부동산개발사업자. 주택건설사업자 등 ① 최초 신고 매매제약, 협약체결, 특수목적 법인설림, 구역지정고시일, 최초 인하기밀 등 중 가장 빠른 날로부터 60일 3 주기 보고, 최초 신고 이후 개발사업의 추진실적, 변경사항 등을 추기적으로 보고 사용자 편의를 위해 온라인 신고체계 구축 부동산캐발사업 정보시스템 . 구축 정보 연계 사업개요. 사업시행자, 시행계획 인허가, 사업비, 추진현황, 공정륨 신규 정보 구축 사업자(SPC,PErV 등), 자금조달구조 대출금액, 담보현황, 분양률 등 택지정보시스템 (1X) 산업입지정보시스템 (국토연) 세움터 (REB) 주택공급통계정보시스템 (3aB3) ※ (조치 계획) 「부동산개발사업관리법」 제정안 발의(완료, '24.9) - PF 통합 정보 시스템 구축을 위한 ISP 용역 착수('25) -> 시스템 개발 착수('26) 4 부동산신탁사의 토지신탁 내실화 - (현황 및 문제점) 토지신탁에서 신탁사의 책임준공 의무로 인해 부동산 시장 위축 시 우발채무 현실화 등 위험 존재 • 공사비용 상승 등을 이유로 책임준공 주체인 시공사의 공사지연 사례가 나타나고 있으며, PF 리스크가 신탁사로 전이 ※ 통상 신탁사는 최초 준공기한으로부터 6개월 내 준공의무 부담 (개선방안) 신탁사의 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화하고, 건전성 관리기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리 강화 • 「책임준공형 토지신탁 업무처리 모범규준』 마련, NCR 규제' 정비, 자기자본 대비 토지신탁 한도" 도입 등 추진 * (Net Capital Ratio) 영업용순자본비율 = 영업용순자본 : 총위험액〉 150% ** 예상 위험을 반영한 토지신탁 전체 수탁한도를 자기자본의 100%(예시) 이내로 제한 ※ (조치 계획) 「책준형 토지신탁 모범규준」 마련(24.12월), 「금융투자업규정 • 시행세칙』 개정('25.7월) - 10 - 3 역량있는 한국형 디벨로퍼 육성 1 리츠를 통한 개발+운영이 가능한 디벨로퍼 육성 (현황 및 문제점) LH 공공택지는 디벨로퍼가 LH로부터 택지를 공급 받아, 오피스 • 상가 등을 개발하여 분양하는 구조가 일반적 건물 2 분양 3 4 * 토지주: 1,2,3,4 [기존 토지] 수 용 보 상 토 LH 지 매 각 * 개발: LH * 개발: "A"업체 * [택지개발] [부동산 개발] "A"업체 EXTT 개발이익 독점 A B C D E F * 수분양자: A~F [임대운영] • 이 경우 디벨로퍼는 (개별)분양을 통한 이익 실현에 집중하고, 수분양자들은 운영 노하우 부족으로 공실 등 비효율적 운영 발생 ※ 미국, 일본 등은 분양이 아닌 직접 임대운영하는 시장 분위기가 형성되어, 디벨로퍼의 전문화, 자발적인 자기자본비율 확대, 시장 선진화가 가능 (KDl, 24.6) - 또한, 공공택지는 수용방식으로 조성됨에도 불구, 택지 분양받은 디벨로퍼가 분양이익을 독점하는 경향 ㅁ (개선방안) 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공하여 안정적 개발 + 운영 도모 * 자기자본비율이 높은 경우 택지 공급 평가 시 가점 부여 ※ 리츠는 다수의 투자자로부터 안정적으로 재원을 확보하여, 중장기 임대 중심의 사업에 특화된 방식으로서, 미국의 경우 리츠가 개발시장에 최대 투자자 역할 • 우량 용지를 리츠(개발 + 운영사업자)에 공급하여, 지역 내 랜드마크 상업시설 개발과 헬스케어리츠 등 특화형 개발 유도* * 해당 사업에 대해, 필요시 LH가 지분출자자로 참여하여 사업 안정성 향상 도모 1•> 운영 노하우를 축적한 전문 디벨로퍼 육성을 유도하고, 중장기적 으로는 분양에서 개발+운영 중심으로 부동산 생산 구조 선진화 ※ (조치 계획) 「공공주택 업무처리지침」 및 「택지개발 업무처리지침」 개정(25.k) '부동산 개발 + 운영 중심 사업 활성화 지원을 위한 연구용역' 추진('25) - 11- 붙임1 전문 디벨로퍼 직접 운영 우수사례 (개발방식) 00디벨로퍼는 주상복합 개발 시 분양수익만을 고려한 기존의 부동산개발 방식(분양)에서 벗어나, • 장기적인 지역활성화를 위해 주거시설만 우선 분양하고, 상가는 직접 보유하여 통합 운영•관리 * (OO지역) 아파트•오피스텔 1,240세대 분양 및 상가 92실(12천평), 100% 보유• 임대운영 (AA지역) 상가 70% 보유•임대운영 및 30% 분양. 분양분도 통합 운영(Master Lease) 중 (기존) 개발 및 분양 (개선) 운영 후 매각 토지 개발 운영 & 컨텐츠 자산가치 극대화 도시 활성화 선분양 후분양 - (효과) 전문적인 임대운영을 통해 부동산 자산가치를 극대화 하는 한편, 수요 맞춤형 공간 조성 및 콘텐츠 제공으로 지역 활성화"에 기여 * 해당 주거시설은 주변 시세보다 20~30% 높은 수준이며, 판매시설도 활성화되어 운영 중 ** 일반적으로 가장 좋은 공간에 주거시설을 우선 배치하지만 00디벨로퍼는 개발 초기부터 상가 운영을 염두해두고 가장 좋은 공간을 광장으로 조성함으로써 지역 활성화 (분양권 (아파트 상기 손숙 소 오오피스 매매. 임대 전문 디벨로퍼의 임대 운영 VS. 개발 즉시 개별 분양 : 공실발생, 주민을 고려하지 않은 업종 - 12 - 2 기관투자자의 부동산 개발신탁 참여 활성화 (현황 및 문제점) 부동산신탁사(이하 '신탁사)는 개발사업에서 큰 비중(24.6월 기준 14개사 토지 수탁고 97.8조원)을 차지하나, <토지 신탁 방식의 개발 절차 ① 위탁자(원 시행자)가 개발사업을 목적으로 토지를 취득 후 신탁계약 ② 수탁자(신탁사)는 위탁자를 대신하여 시행자 지위를 확보 * PF대출 기관은 시행자의 신용을 보강하기 위해 시행자 지위를 신탁사에 이전할 것을 요구 총 ③ 신탁사는 신탁계약에 따라 건설자금을 조달하여, 건설, 임대·분양 등을 수행 ④ 신탁재산 운영성과를 신탁수익으로 위탁자에게 교부하고 신탁사는 수수료 수취 • 신탁사는 토지신탁 이후 기관투자자의 지분투자는 받지 못하고, 차입 위주의 자금 조달만 진행 * 현재 신탁사는 기관투자자의 투자를 받기 위한 별도의 인가를 받지 못하고 있는 상황 - (개선방안) 토지신탁 사업에 기관투자자가 사업비(토지비 제외)의 일정부분(15%)까지 투자할 수 있도록 허용 검토 * (현행) A 시행사(토지) - B 신탁사, 신탁 이후 오직 자금차입을 통해 사업 시행 (개선) A 시행사(토지) - B 신탁사 C 기관(금전) • 자기자본, 내부통제 등 충분한 요건을 갖춘 신탁사가 기관투자자의 투자를 통한 원활한 자금조달 가능(~> 대출 비중 J) * 예) 투자금 관리 관련 이해 상충방지 체계, 투자자보호 기준 마련 등 < 기관투자자의 부동산개발 신탁 참여 구조(예시)> 토지 소유자(위탁자) 토지 신탁) 수익권 연기금 금전 (신탁) 신탁사 ^ 신탁계정 금융기관(은행 • 증권 등) 펀드 • 리츠 등 우선수익권, 배당 등 (자본 : 신탁받은 토지 + 금전(신탁)) (부채 : 차입금) - 13 - 우수 디벨로퍼 인증체계 마련 • (현황 및 문제점) 부동산 개발사업 시행능력에 대한 검증된 정보 부재는 건실한 사업시행자 확인과 자본금 투자유치 제약요인으로 작용 ㅁ (개선방안) 우수 시행자가 제대로 평가받고 육성될 수 있도록 '시행실적 검증*을 통한 시행능력평가 제도' 도입 * 시행실적 검증(확인) : 업체가 제출한 실적을 관련 협회 등에서 검증 • 확인서 발급 ※ 유사 사례 : 건설사가 제출하는 시공실적을 검증하고 이를 '시공능력평가'에 활용 • 시행 분야에 적합한 평가지표를 마련하고, 전문성을 갖춘 회사'를 '시행능력 평가기관'으로 지정하고 평가 결과(업체별 순위) 공시 * (신용평가업체) 신용평가사, 신용조회회사 등 / (공공기관) HUG, 부동산원 등 < 시행능력평가 도입 절차 평가지표 마련 시행능력평가기관 지정 시행능력평가 시행 평가결과 정기 공시 시행실적 검증 - 공모사업 시행자 선정 시 우대, 시행능력평가 가점 부여, 디벨로퍼 중 • 대형화 지원 등 우수 디벨로퍼 육성 방안 마련(25. F) ° 또한, 시행 전문인력의 경력, 참여사업, 교육실적 등에 관한 종합 관리체계를 구축하여 역량• 이력 검증 ※ (조치 계획) 연구용역(25.5) 거쳐 「부동산개발업법」 개정안 발의('25.T) - 14- IV. 기대효과 (사업성 개선 및 리스크 감소) PF 사업에 현물출자 방식이 안착되고, 자본비율이 높은 사업에 도시규제 특례, 택지 우선공급 등 인센티브' 활성화, 금융사의 자본투자가 확대되면 자기자본비율 A, 금융비용 J * 자기자본비율 로드맵(인센티브 부여 기준): 26년, 10% - 27년, 15% -'28년, 20% • 또한, 'PF통합정보시스템', '전문기관의 사업성 평가' 등을 통해 사전에 리스크를 진단하고 우량 사업 중심으로 추진 가능 • 제3자 보증 의존 관행은 축소되고 PF 리스크는 시행사·시공사• 금융사 등 PF사업 참여자 간 균형 있게 안배 - PF 수수료, 보증비용 등도 합리적으로 개선되어 비용절감 가능 ㅁ (주택공급 확대) 유휴토지 현물출자가 활성화되면, 부동산개발시장 경기 활력 제고 및 주택공급 여건 개선도 기대 • 또한, 현물출자 시 토지매입을 위한 대출규모가 줄어들어, 사업비 절감과 그에 따른 분양가 인하 효과도 예상 (종합부동산회사 육성) 분양수익만을 쫓는 단기•영세한 시행 형태에서 '개발 + 운영 + 금융이 가능한 종합부동산회사' 육성 • 개발 + 운영으로 안정적 사업구조가 마련되고 누적수익이 휴사업 자본 으로 참여하는 선순환 구조 가능 개발 (분양 수익 및 리츠 유동화) - 개발 + 운영 가능한 리츠를 활성화하여 재투자 (신규사업 추진) 임대 및 운영 (수익창출) 종합부동산회사 성장을 지원하고 우량사업에 국민 참여 기회* 제공 * 리츠는 주식의 30% 이상을 공모하도록 하여 국민도 주주로 사업참여 가능 - (PF관리기반 마련) 여.야 공동발의(9.11)를 추진한 「부동산개발사업 관리법」 등을 통해 PF 사업의 안정적 관리기반도 마련 - 15 - V. 안건별 향후 추진계획 추진과제 1 안정적인 수준의 자기자본 확충 기반 마련 ① 현물출자를 통한 안정적 사업구조 마련 • 현물출자 시 양도차익 과세이연 도입 ② 인센티브 등을 통한 자본 확충 지원 • 운영사업의 도시규제 특례 부여 조치사항 일정 • PF 보증수수료 할인 • 은행•보험사의 장기임대주택사업 참여 ③ 리스크 관리 강화를 통한 자본 확충 유도 • 위험가중치와 충당금 규제 정비, 자기자본비율 요건 도입 검토 ④ 금융 건전성 규제체계 합리화 • 업권별 위험가중치, 충당금 규제 정비 • 부동산 PF 한도규제 등 정비 2 부동산 PF 시장의 공정 질서 확립 ① PF 대출시 사업성 평가 강화 • 사업성 평가 기준 인증방안 마련 • 전문평가 기관 지정 방안 마련 「조세특례제한법」 개정 「PF사업관리법」 개정안 발의 HUG내규 개정 HF내규 개정 은행. 보험법령 개정 금융권TF 운영 그 업권별 감독규정세칙, R리스크 관리 모범규준 개정 금융권TF 운영 - 업권별 감독규정세칙 개정 금융권TF 운영 - F리스크 관리 모범규준 개정 25 25 노 25.5 '25 25 '25 '25 • PF 대출시 사업성 평가 의무화 연구용역 연구용역 「PF사업관리법」 개정안 발의 PF 리스크관리 모범규준 개정 25노 25노 25.7 - 16- 소관부서 기재부 법인세, 재산세제과 국토부 부동산투자제도과 국토부 주택기금과 금융위 금융정책과 금융위 은행과 보험과 금융위 금융정책과 등 금융위 금융정책과 등 금융위 금융정책과 등 국토부 부동산투자제도과 국토부 부동산투자제도과 국토부 부동산투자제도과 금융위 금융정책과 추진과제 ② 불합리한 관행 개선 • 책임준공 합리화 • PF 수수료 관행 개선 ③ PF 통합정보시스템 구축 조치사항 일정 소관부서 • PF 통합정보시스템 구축 ④ 부동산신탁사의 토지신탁 내실화 • 신탁사의 PF 리스크 관리 강화 3 역량있는 한국형 디벨로퍼 육성 ① 리츠를 통한 개발•운영 전문 디벨로퍼 육성 • 업무 상업 용지 매입우선권 제공 ② 기관투자자의 부동산 개발신탁 참여 활성화 • 기관투자자 통한 자금조달 지원 ③ 우수 디벨로퍼 인증체계 마련 책임준공개선 TF 운영 업권별 수수료 모범규준 제정 ISP 용역 착수 본 시스템 구축 책준형 토지신탁 모범규준 마련 금융투자업규정 • 시행세칙 개정 '25. 1분기 '24.7 25. '26~ 24.12월 25.7월 국토부 건설정책과 금융위 금융정책과 금감원 감독총괄국 국토부 부동산투자제도과 국토부 부동산투자제도과 금융위 자산운용과 • 시행능력평가, 실적확인제 및 전문인력 이력관리제 도입 • 시행 • 우수 디벨로퍼 육성방안 마련 공공주택 업무처리지침 및 택지개발 업무처리지침 개정 업계 협의 등을 거쳐 허용방안 마련 25.5 25. 연구용역 부동산개발업법 개정안 발의 25.1 25.7 부동산개발업법 시행령등 하위법령 개정 '26.1 제도 시행 26.7 방안 마련 25.7 국토부 공공택지기획과 부동산투자제도과 등 금융위 자산운용과 국토부 부동산개발산업과 국토부 부동산개발산업과 - 17 - 붙임2 해외 주요국의 부동산 PF사업 추진 방식 (KDI. 24.6] 1. 미국 (자기자본 비율) 총사업비의 약 30% (시행사 약 3%, 지분투자자 약 27%)를 자기자본으로 투입, 금융위기(08) 이후에는 40% 이상 사업도 다수 (지분투자 여건) 펀드, 리츠, 금융기관, 개인투자자 등 자본조달원이 다양하게 발달하며 지분투자 활성화 > 개발사업의 안전성에 기여 * 전체 자본조달 중 리츠가 26%, 연기금이 13%, 외국인투자가 5%를 차지 • 보험사는 PF대출 뿐 아니라 지분투자에도 참여하고, - 장기계약으로 이루어진 보험자산 특성 상 현금흐름이 장기적으로 분산된 상업용부동산을 적절한 투자대안으로 인식 • 연기금도 보험사와 같이 퇴직연금지급액이 장기간 발생하므로, 장기자산운용 관점에서 5~ 15%는 부동산에 투자하는 추세 • 은행의 일종인 연방저축조합(Federal Savings Association)은 부동산 개발 회사를 자회사로 소유하는 등 금융권의 부동산개발 참여 관련 규제 완화 (보증 관행) 주로 시행사가 자체적으로 지급을 보증(유사시 회사 자산 으로 대출을 상환)하고, 시공사는 책임준공 외 타 보증 부담은 없음 - (사업성 평가) 대출기관이 시행사의 사업실적 등 전문성과 부채 상환 능력, 적정 수준 자기자본 비율 등을 종합적으로 평가 2 일본 ㅁ (자기자본 비율) 총사업비의 약 30~ 40%(시행사는 약 10% 수준) 투입, 시행사가 통상 금융•대기업 계열사이므로 자본비율이 높음 - (지분투자 여건) 대형은행이 스폰서 리츠로 참여함에 따라 리츠가 활성화되었고, 부동산 시장에서 주요 투자자로 역할 - 18 - ㅁ (우수한 디벨로퍼) 금융• 대기업, 철도회사, 종합건설회사 계열 등 다양하고 대형화된 디벨로퍼가 '00년 이후 다수 출현, 시장 견인 * 예) (금융·재벌계)미츠이부동산, (철도계)토큐부동산, (건설계)타이세건설, (민간)모리빌딩 (보증 관행) 유동화금융이 발달하여 유동화증권(PF-ABCP 등) 발행을 통한 자금조달이 일반적이나, 우리와 달리 증권사 신용보강"은 《. * 우리나라의 경우 시행사가 PF대출을 갚지 못해 유동화증권 차환금액이 부족한 경우를 대비해 투자자들이 보유한 증권을 증권사가 매입확약하는 방식으로 신용을 보강 • 미국과 같이, 시공사는 책임준공 이외의 보증의무를 부담하지 않음 ㅁ (사업성 평가) 주로 신용평가회사가 수행하며, LTV 등 부채비율, 임대 수익률 및 사업 종료 후 부동산의 처분 가능성 등을 정밀하게 평가 3 네덜란드 • (자기자본 비율) 총사업비의 약 35% (시행사 10%, 지분투자자 25%)를 자기자본으로 투입 D (금융권의 개발 참여) 은행의 금융사 지분보유를 제한하지는 않아 (EU 지침), 은행 자회사 형태의 부동산 개발회사가 다수 존재 * 예) 네덜란드의 대형은행인 ING Bank는 프랑스, 이탈리아 등 유럽의 부동산개발 자회사를 소유, 대형 디벨로퍼인 Bouwfonds는 2000년 이후 18년간 ABN Amro Bank 및 Rabobank의 자회사 - (사업성 평가) 금융사가 자체적으로 사업성 평가를 하며, 수익성 뿐만 아니라 시행주체 재무구조, 경력 등을 종합적으로 고려 해외에서는 시행사가 우수한 사업을 발굴하고, 투자자들이 면밀한 사업성 평가를 바탕으로 참여하면서 건실한 PF 구조가 정착 선진국은 통상 30% 이상의 자기자본비율을 통해 사업 추진 * 사업 안정성 확보 차원에서 일반화되었으나, 자기자본비율에 대한 직접적인 규제는 없음 • 외국은 개발 후 청산이 아닌 임대까지 이어지는 구조로 사업 안정성이 높아 대출보다는 투자를 통한 자기자본 확충이 용이 - 19 -