신축만 답 아님 - 구축도 기회가 온다
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저는 양극화라는 말에 동의하지 않습니다.
상급지만 오르고 하급지는 오르지 않는다는 것 같아서 영 맘이 불편한데요.
분석을 해보면 서울 안에서는 상승률은 결국 비슷합니다.
지난 9년의 상승장을 놓고 보면 상급지와 하급지 모두 상승률은 비슷했고,
오히려 하급지들이 더 상승률이 높은 경우도 있었습니다.
2013년 ~ 2022년 9년간 상승기 주요 단지 상승률 비교
상급지
서초 반포자이 208%, 송파 파크리오 192%, 강동구 롯데캐슬 187%
중급지
성동구 행당대림 201%, 중구 남산타운 193%, 서대문구 DMC자이 163%
중하급지
관악구 관악드림타운 205%, 도봉구 창동주공3단지 187%, 노원구 월계한진한화 183%
9년이라는 긴 상승 사이클 전체로 보면 180% ~ 200% 정도의 범위안에 들어가 있습니다.
즉 절대가격의 차이는 있어도 상승률 자체는 비슷하게 움직였다는 건데요.
문제는 단기적으로 상급지들이 먼저 치고 나가니까 '양극화'처럼 보이는 겁니다.
서울의 경우 1 ~ 5분위까지 있다고 하면 한단계에 온기가 퍼지는데 3개월이상의 시차가 걸리니 말이죠.
즉, 상급지만 오르고 하급지는 아나 오른다는 게 아니라,
고가 주택은 가격 규모가 크니 격차가 크게 보이는 것입니다.
같은 50% 상승이라도
- 20억 -> 30억 = 10억 상승
- 10억 -> 15억 = 5억 상승
이렇게 절대액 차이가 나니까 양극화라는 말이 나오는 겁니다.
왠지 양극화라고 하면 상급지만 오르고 하급지는 오르지 않는다는 것 같아서 영 맘에 걸리네요.
그게 아닌데 말이죠.
그러니 하급지라도 상승하지 않는게 아닙니다.
다만 시간텀을 두고 똑같은 상승률로 따라간다는 건데요.
그래서 지금은 내 호주머니에 투자금이 얼마 있나
잘 계산해보고 선택할때라 생각합니다.
신축이 아니어도 됩니다.
구축이라도 괜찮습니다.
파란색은 먼저 올랐고요.
이제 빨간색과 검은색은
올라갈까요? 안올라갈까요?
물론 과거와 똑같이 역사가 되풀이 된다는 법은 없지만
상승률 측면에서는 과거처럼 비슷하게 오를것이라 본다는 게 제 생각입니다.
댓글31
김다솔이에요2025년 9월 30일
신축자체가워낙비싸기도하고 구축을 차라리리모델링하는게더답인것 같아요
창조경제2025년 9월 30일
구축도 입지가 좋다고 한다면 뭐든 답이죠.. 입지가 답이에요 결국 신축이든 구축이든
오늘을살자2025년 9월 30일
맞아요 상승률을 보면 비슷합니다 싸게사고 싸게 파는거죠 신축보다 근데 이익차이는 비슷하게 보는거구요..
팽오리2025년 10월 1일
구축을 리모델링하려고하는 사람들도 요즘은 제법 많이 보이더라구요!
눈사라밍2025년 10월 1일
저는 오히려 구축을 더 선호해요 입지가 탄탄하게 잡혀있는건 확실하니까 ㅎㅎ
무슈2025년 10월 1일
맞아요 요즘엔 다시 구축을 더 선호하는것같더라구요
아아정복2025년 10월 1일
신축만 눈여겨 봤었는데 구축도 눈여겨 봐야겠어요
호잇2025년 10월 1일
구축도 인기가 많은거 같아요 오히려 입지가 좋더라구요
펜트하우스2025년 10월 1일
구축 지역이 저도 훨씬 좋은거 같아요 입지가 이미 잘 구성되어 있고요 진짜 구축을 구매해서 리모델링하는 것도 좋은 방법일 수도 있겠어요 뭐든 입지가 좋은게 유리한거 같아요
베테랑킴2025년 10월 1일
맞네요. 양극화가 심해진다고 해서 상급지만 오르고 하급지가 안 오른다는 말은 아니죠
미니멀부자2025년 10월 1일
아.. 시간차를 두고 똑같은 텀으로 상승한다는거.. 상황에 맞게 고를것도 정말 중요한거 같아요
빅토리아2025년 10월 2일
신축이 좋기는 하지만 구축도 입지에 따라서 정말 좋죠 ~~ ㅎㅎ 구축입지가 더 좋은거같ㅇ기는해요
아기새2025년 10월 2일
진짜 입지에 따라서 구축도 좋은곳이 많은거 같아요~~ ㅎㅎ 상황에 맞게 잘 선택하면 좋을거 같아요
운좋은뿌빠2025년 10월 2일
정답! 합격!
운좋은뿌빠2025년 10월 2일
그것도 좋은 방법이라 봅니다. 특히 재건축 이슈가 있다면 오히려 신축보다는 더 좋다고 생각들고요.
운좋은뿌빠2025년 10월 2일
렛츠 구축타임!이 다가오는것 같네요~ 3분위 이내로 말이죠
운좋은뿌빠2025년 10월 2일
네네! 이 글의 핵심 요약해 주셔서 감사합니다.
스위티자몽2025년 10월 2일
역시 서울은 서울인가요. 하급 지도 느리지만 결국엔 상승한다는 말씀이시군요. 구축 매물도 귀하게 여기고 노려봐야겠네요.
말차우유2025년 10월 2일
구축도 주변 인프라와 입지만 좋다면 실거주와 투자로 모두 좋죠. 하급지 구축 단지라도 상승 흐름을 보일 수밖에 없으니 여건만 되면 매수하는 게 맞는 선택이되겠어요.
뽀뽄2025년 10월 7일
양극화보다 시차 문제라는 분석, 흥미롭네요! 서울 내에서는 결국 상승률이 비슷하게 움직인다는 점이 포인트 같아요.
치킨2025년 10월 9일
신축 높은 건물들은 나중에 재건축이 사실상 불가능에 가깝다고 생각해요 그러니 낮은 구축이 오히려 나을 거 같네여
베키2025년 10월 10일
양극화가 아니라 시차를 둔 상승이었군요! 호주머니 사정에 맞춰 현명한 선택을 해야겠어요.
와사비2025년 10월 10일
너무 신축에만 매몰되어있었는데 확실히 구축도 따라 올라가는군요
새우깡2025년 10월 11일
시기에 차이일뿐 서울은 결국 전지역이 올라가는 거 같네요 마찬가지로 근교지역으로도 결국 퍼질거 같구요
운좋은뿌빠2025년 10월 11일
옵니다.옵니다. 아니 벌써 왔습니다. 이미 수도권 8억 ~ 12억대도 반응이 온걸로 보입니다.
운좋은뿌빠2025년 10월 11일
합격!
아아정복2025년 10월 12일
신축은 너무 비싸서 엄두가 안나네요
박하맛2025년 10월 25일
저는 구축이 좋더라구요 요즘 신축은 너무 좁은데 투룸 쓰리룸으로 나눠놔서 더더 좁더라구요
포근포근쿠키2025년 10월 30일
저는 구축도 나름 괜찮다고 생각하기는 하는데 신축이 가진 메리트가 너무 쎄긴 하더라고요 ㅠㅠㅠ
뽀뽄2025년 11월 12일
내 호주머니 사정에 맞춰 현명하게 선택할 때라는 조언! 9년간의 데이터로 보니 더욱 설득력 있습니다.
베키2025년 11월 12일
투자금에 맞춰 선택하는 것이 중요하다는 말씀, 현명한 투자 전략을 세우는 데 유용합니다.
