비규제지역 아파트 언제 오를까(지금 갭투자라도 해서 사야할까)



비규제지역 갭투자를 해야하나

부동산은 삶의 터전이자 나의 자산을 담는 그릇이다. 그래서 실거주성과 투자성을 항상 고려해야한다.

근데 이 투자성을 떠나서 전고점도 회복 못 한 단지들을 보면서 고민 하는 분들이 참 많다.

그래서 오늘은 전고점 회복을 못한 비규제지역에 대해서 얘기를 해보겠다. 그래서 서론에서 먼저 비규제지역 갭투자를 해야하냐라는 본질적인 질문에 먼저 답한다면 "네" 라고 말씀드린다. 특히 비규제지역 대장주면서 전고점을 회복 못한 단지들은 ASAP 매수를 하셔야 한다. 아래에서 디테일하게 사야하는 이유를 설명드리겠지만 간단하게 요약하면 "갭금액이나 시장 상황등 살펴 보았을때 이제 급등을 한다해도 이상하지 않은 상황" 이라고 판단이 되서 사라고 말씀드린다.

왜 아직 이 가격인가?

우선 왜 저 가격인지 먼저 따져보겠다. 우선 현재 비규제지역들의 대장주들의 갭을 살펴보면 대략 2억대~ 많게는 6억대 까지 갭이 들어간다. 송도의 경우 7억대 정도가 나오기도 한다.

일산,군포,김포,남양주,송도,부천등의 대표아파트들의 갭금액을 가지고 왔다. 아시겠지만 비규제지역이라서 토허제도 아니고 조정대상지역도 아니어서 갭투자 후 2년 보유만 하면 비과세요건이 충족이 된다는 부분이 매력적인 부분이다.

근데 여기서 이 생각을 해봐야한다. 2~6억정도의 현금을 가진 사람들이 여기 말고 다른 선택지가 어딨을지 생각을 해봐야 한다는 것이다.

예를들어서 생애최초가 가능하고 시드3억인 사람인데 연봉에 따라서 다르겠지만 최대9억정도의 아파트가 매수가 가능하다. 8~9억대 아파트가 아직 서울에도 있다. 시드가 3억 이상이라면 더 선택지가 많아진다.

어짜피 전세가도 오르는데 투자와 주거의 분리를 하면 전월세에 고생할테고 지금 비거주 1주택자 적폐시 하던 뉘앙스도 있었고 아무리 비규제지역이지만 언제 저기도 규제지역 될지 몰라 또 토허제 지정되면 전세입자 내보내고 매도해야 되고 골치 아프니 그냥 평수줄이고 구축이어도 서울에 사자

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그리고 이들은 상기와 같은 생각을 갖고 서울에 실거주로 매수할 가능성이 높아진다. 또 아파트 말고도 6억정도라면 소득이 좀 되는 분들이라면 진행중인 재개발도 초투금액으로 가능하다. 여기에 더 상급지 초기재개발도 가능하다. 즉 아직 수도권에서도 다른 대체선택지가 아직은 많다.

이번에는 마찬가지로 비규제지역인 지방의 대표아파트들의 갭금액을 살펴보자.

수성구나 해운대는 투자금만 10억가까이 들어가고 충북권 대표지역인 둔산동도 5억대 이상이 들어간다.

여기서 지방에 해당지역에 거주하는 분들은 수도권 비규제지역과 해당지역 대표아파트들과 비교를 할 수 밖에 없다. 특히 해당지역에서 일자리가 있고 자녀들 교육을 해결해야 하는 분들 입장에서는

"어차피 우리는 직업 특성상 여기서 이사 못하고, 여기서 우리 애들 학교도 보내야 하는데 .. 학군까지 해결되는 우리지역 대표아파트인데 문재인 정권처럼 지방도 언제 규제할지 모르니 지금 미리 갭으로 사놓고 예약해놓는게 이득 아닌가? 그리고 우리는 아직 비규제라 LTV70%나오는데 그냥 대출 내서 들어갈 수 있으면 들어가는게 장특공도 유리하고 이게 맞는거 같은데??"

라는 생각으로 수도권 비규제지역 보다 광역시 대표 아파트들을 선택할 가능성이 올라간다. 대표적인 지역이 대구 수성구 아파트들이다. 대구 떨어진다고 그난리를 첬는데 지금 수성구 대표아파트들 가격을 보면 전고점은 진작 돌파했다. 물론 10억가까이 되는 돈으로 투자금이 되시는 분들은 서울 경기의 괜찮은 재개발 하고 비교를 하긴 할테지만 말이다.

도대체 그러면 언제 오를까요?

"갭금액이 더 줄어서 다른 비교선택지들이 사라질 수 록 급등시점이 다가온다"

라고 정리를 할 수 있다.

갭이 붙는 의미는 상승채비를 갖춘다는 뜻임을 다들 아실거다. 필자는 갭이 붙는걸 보면 개기일식 같은 그런 느낌이다. 하단에는 일산의 한 아파트 갭 금액이다. 3호선 초역세권에 호수공원도 근방에 있는데

갭이 2억 언더가 나오고 있다.

즉 저 금액만 가능한 사람들은 이제 다른 대체제를 찾기가 힘들거라고 생각이 든다. 아무리 그래도 지금 저가격은 3기신도시 분양가 보다 저렴한데 가격적인 메리트는 확실히 있다고 본다.

구체적인 예시를 들어서 설명을 드리겠다.

예시1)

신혼부부 김모씨와 이모씨 부부는 현금+신용대출을 해서 2억의 시드가 있다. 둘이 대기업 맞벌이라서 MAX 6억까지 주담대가 나온다. 김모씨는 마곡이 직장이고 이모씨는 을지로가 직장이다. 지금 서울에서 전세를 살고 있지만 너무 급박하게 오르는 전월세 가격에 내집마련을 하기로 했다. 서울에는 6억대 아파트가 극소형 평수거나 100세대 200세대 이런 나홀로 아파트고 역세권도 아니라서 일산에 3호선 아파트들을 눈여겨 보기 시작했다. 우선 비규제지역이라서 생애최초 상관없이 70%LTV가 나와서 해당 아파트에서 실거주도 가능해 보이고 아직 전고점을 회복을 못해서 안전마진을 보고 매수를 할까 고민중이다.(6억아파트 LTV70%는 약 4억이라 6억까지 안나옴)초기재개발 빌라와 고민중인데 시세가 명확하지 않은 빌라는 대출도 얼마일지 가늠도 잘 안되서 아내인 김모씨는 그냥 아파트를 사자고 하고 있고 남편인 이모씨는 그래도 결국 입지라며 초기재개발을 사자고 의견 대립이 있지만 10월 안에는 결정을 할 예정이다.

※요즘 보면 상담하시는 분들 중 초기재개발을 고민하시는 분들이 상당수 있더라

예시2)

지방에 2억5천 전세로 사는 신혼부부인 박모씨와 최모씨 부부는 수도권에 집을 알아보고 있다. 박모씨가 서울로 직장을 옮길 가능성이 높아져서 그렇다. 그러던 중 아직 수도권 비규제 지역의 아파트들이 갭이 2억정도가 안들어가는 걸 보고 월세로 옮기더라도 갭투자를 할까 고민중이다. 투자성을 떠나서 어짜피 서울로 직장을 옮겨야 하기에 우선 수도권에 자리를 잡아야 하게 때문이다. 그래서 박모씨와 최모씨 부부는 월세 계약을 하고 보증금을 돌려받는 즉시 수도권에 갭투자로 우선 진입을 할 생각이다.

예시가 적합한지 모르겠지만 확실한건 갭이 붙고 있다는 점이다. 매매가는 그대로 있어도 전세가가 올라가면 갭은 붙는다. 갭이 붙어서 초기투자금이 줄어들고 비규제지역이어서 양도세 비과세 요건도 상생임대인도 없어지는 마당에 2년 보유만 하는 지금 상황이 언제까지 지속될지 모르게 압박하는 정부의 뉘앙스까지 생각하면 하루빨리 매수를 하는게 맞다. 대한민국 역사상 수도권에 갭붙어서 안 오른적이 없기 때문이다.

비규제지역 갭투자가 최선의 선택일지는 모르지만 지금 상황에서 최악은 면하는 선택인 사람들이 늘 수 록 해당지역은 더 빨리 올라간다. 그리고 전월세 급등이 너무 심각하기에 최악은 면하는 선택이 될 시점이 점점더 가속화 되고 있고 대표아파트들은 이미 반응이 오고있다.

특히 GTX 역세권이거나 재탄생하는 지역들은 비규제지역에서 상대적 안전자산이 된다고 보기에 비규제지역으로 방향성을 잡으신 분들은 이를 1순위로 보셔야한다.

주의할 점은?

통상적인 부분을 말씀드리면 타이밍이다. 따지고 보면 사랑도 결혼도 모든게 타이밍이다.

지금 비규제지역들이 가진 매력포인트는

1.전고점 대비 안전마진이 있다.

2.비규제지역이라서 양도세 비과세요건 충족이 편하다.(2년 보유)

이 두가지다. 근데 저 두가지 매력포인트가 시간이 흘러서 가격이 올라가서 안전마진이나 기대수익이 줄어든다면, 올해7월 뜬금포로 갑자기 규제지역(토허제+조정대상지역+투기과열지구)을 지정한 동탄,구리,기흥처럼 되지 말라는 법이 없기에 지금이 타이밍이다. 아직 덜 올라있을때 경쟁이 덜 할때 사는 사람이 실행력과 판단력에서 앞서는 사람이다.

그리고 주변 입주물량을 잘 보셔야 한다. 입주 물량에는 장사 없다. 그래서 주변 입주물량을 면밀히 파악하시고 엑시트 플랜까지 개략적으로나마 만드시고 매수를 하시는걸 추천한다.

그리고 주관적인 조언을 드리면 부동산은 항상 상대평가다. 위에 나온 내용들이지만 가장 중요한건 과연 비규제지역 갭투자가 내가 가진 자본 안에서 가장 좋은 선택지인가를 끊임없이 생각해보고 검토를 해봐야한다. 본인의 자본 그리고 본인의 나이 및 자녀유무 그리고 소득 등 다채롭게 따져봐야한다. 투자목표와 생활권 등에 따라서 다른 선택지가 더 나을 수도 있다는 것을 명심하시고 투자와 주거의 분리를 하는 경우에는 과연 본인이 치솟는 전월세 가격을 감당이 가능한 능력이 있는가를 잘 따져봐야한다.

영원한건 없다. 본질이 중요하다.

지금의 부동산 정책과 시장상황을 정상이라고 생각하면 안된다. 영원한건 없다. 앞으로 대출이 정상화가 반드시 된다고 생각하셔야한다. 그럴라면 본질을 1순위로 두셔야한다. 본질은 인플레이션 헷지다.

화폐는 쓸모가 없는 시대에 수도권 부동산으로 인플레이션 헷지라도 해야 나중에 대출이 풀리고 시장 정상화가 되면 갈아타기라도 일시적2주택이라도 해서 자산증식할 연결고리가 유지가 되지만

지금 아무런 선택도 안하면 저 기회조차 박탈 당한다는것을 이해하셔야 한다.

본질은 변하지 않는다. 본질은 위로 계속 올라가는 것 그거 말고 없다. 필수재인 부동산을 등한시 하면 그 결과는 처참하다 못해 자식한테도 죄인이 된다. 지금 언론에서 집값이 오른다는걸 넘어서 주거비(매매,전세,월세)라는 단어를 쓰고 있다. 주거비가 폭등중이라는 걸 잊지 마셔라.

필자는 이미 작년 이맘때즘 주거비는 이미 요단강 건넜다는 글을 썼다.

첫술에 배부르랴

살다보니 이말은 참 진리인 것 같다. 특히 부동산에서 처음 부터 마음에 드는집을 사는 사람은 거의 없다.

과연 필수재인 부동산을 자기수준에 상황에 맞는 집을 마련하는 사람이 탐욕스러운건지 자기 분수를 모르고 더 좋은집이 싸게 나올지 억측을 하는 사람이 탐욕스러운건지 잘 분간하시길 바란다.

처음부터 핵심지에서 시작하는 사람은 거의 없다. 외곽아파트나 빌라등 저가 부동산에서 시작한다는걸 잊지마시길 바라고 이것 또한 본질이라면 본질적인 부분이다.

필자는 과거처럼 2바퀴는 물론이고 이번에는 3바퀴 그 이상도 돌 수 있다고 올해 초 글에서 밝힌바가 있다.

아직 1바퀴가 안돌았다.(1바퀴 돈다는건 서울 경기 지방 부동산 가격이 전고점이상을 다 넘기는 것 과거 문재인 정부시절을 생각하시면 됨.)

근데 중요한건 우리들 인생에서는 2~3바퀴가 문제가 아니고 최소10바퀴이상은 돈다는 것이다.

부동산은 멀리보고 접근하셔야 한다는 걸 잊지 마시길 바란다.

현명한 가치판단을 빨리 끝내야 지각비를 안내신다.

"우리 모두 익숙하잖아요?? 예전에 술먹으면서 한 그 눈치게임 1! 2! 와 별반 다르지 않습니다."

추워지는 날씨에 감기 조심하시길 바라며 이만 줄인다.