국토부가 부동산 거래 1,072건을 조사했습니다 ①

실제로 돈을 주고 샀는데, 그래도 문제가 될까요

많은 사람들이 이렇게 생각합니다. 투기를 한 것도 아니고, 실제로 내 돈을 주고 부동산을 샀으니 문제될

것이 없다는 생각입니다. 그런데 최근 부동산 조사는 가격만 들여다보는 조사가 아닙니다.계약서에 적힌 가격과 실제 지급한 돈이 일치하는지 봅니다. 그 돈을 어디에서 마련했는지도 봅니다. 대출 받을 때 신고한 용도와 실제 사용처가 같은지 확인합니다. 가족이나 관계회사로부터 빌린 돈이 정말 갚을 생각이 있는 차입금인지도 함께 봅니다.

지난 7월 30일, 국토교통부가 이런 방식으로 진행한 조사 결과를 발표했습니다. 상담 현장에서도 이 발표 이후 문의가 눈에 띄게 늘었습니다. 부모님께 빌린 돈으로 집을 산 경우, 법인 명의로 토지를 매입한 경우, 대출을 받아 잔금을 치른 경우까지, 저마다 자신의 거래도 조사 대상이 될 수 있는지 걱정하는 전화였습니다.

특히 이번 조사는 특정 몇 사람만의 이야기가 아니라는 점에서 눈여겨볼 필요가 있습니다. 조사 대상 지역에는 개발 호재가 있는 곳이 많았고, 그만큼 실거주 목적이 아닌 매수도 함께 늘어난 것으로 보입니다. 투자 목적이든 실수요 목적이든, 자금을 어떻게 마련했는지에 대한 기준은 똑같이 적용됩니다.

자녀 명의로 부동산을 사려는경우, 법인 자금을 활용하려는 경우, 기존 주택을 담보로 새 주택을 사려는 경우까지, 자금조달 방식이 조금이라도 복잡해지면 미리 구조를 점검해 보는 편이 안전합니다.

이번 조사는 왜 시작됐을까요

발단은 지난 1월 29일 발표된 도심 주택공급 확대 방안이었습니다. 정부는 서울과 경기, 인천의 유휴 국공유지 등 46개 지역을 활용해 약 6만 호를 공급하겠다고 밝혔습니다. 공급 예정지가 발표되면 그 인근 땅값이 먼저 움직이는 경우가 많습니다. 국토교통부는 이 점을 염두에 두고, 공급 예정지와 인근 지역에서 투기성 거래가 있었는지 들여다봤습니다. 조사 기간은 2021년 1월부터 올해 2월까지로 잡았습니다. 서울에서는 노원구와 용산구, 동대문구, 은평구, 강서구, 금천구 일부가 포함됐습니다. 경기에서는 과천시, 성남시 수정구 상적동과 금토동, 광명과 하남, 남양주, 고양 일부 지역이 포함됐습니다.

모든 거래를 무작위로 들여다본 것은 아닙니다. 국토교통부는 법인 명의의 매수, 해당 지역에 거주하지 않는 외지인의 매수, 짧은 기간 안에 반복된 매매, 여러 필지를 한꺼번에 사들인 거래, 도로나 임야의 지분을 사고판 거래를 우선적으로 골라냈습니다. 하지만 조사 대상이 되기 위해 아파트를 수십 채 보유해야 하는 것은 아닙니다. 공급계획이 발표된 지역에서 법인이 토지나 단독주택을 사거나, 한 사람이 여러 필지를 연이어 매수하거나, 거래가격과 자금조달 구조가 통상적이지 않다면 그 자체로 조사 대상이 될 수 있습니다.

숫자로 본 조사 결과

조사 대상 거래는 총 1,072건이었습니다. 이 가운데 위법이 의심되는 거래는 346건이었습니다.

하나의 거래에서 여러 위반 정황이 함께 발견된 경우까지 합치면, 위법 의심행위는 총 457건으로 늘어납니다. 유형별로 보면 가격이나 계약일을 거짓으로 신고한 것으로 의심되는 행위가 249건으로 가장 많았습니다.

특수관계인으로부터 과도한 금액을 빌려 탈세가 의심되는 행위가 178건으로 뒤를 이었습니다. 대출금을 약정한 용도와 다르게 쓴 것으로 의심되는 행위는 16건, 실제로는 공인중개사가 중개했는데 직거래로 신고하거나 중개보수 한도를 넘긴 것으로 의심되는 행위는 14건이었습니다.

숫자만 보면 가격이나 계약일 신고 문제가 가장 흔합니다. 그런데 실제로 경제적 부담이 크게 발생할 수 있는 쪽은 특수관계인 차입과 대출금 용도 외 사용입니다. 거래신고를 잘못한 경우는 과태료로 끝날 가능성이 있지만, 자금출처나 대출 문제가 확인되면 국세청 조사와 미납세금 추징, 금융기관의 대출금 회수까지 이어질 수 있기 때문입니다.

용산의 27억 원짜리 단독주택, 무엇이 문제였을까요

이번 조사에서 특히 눈 여겨 봐야 할 사례가 있습니다. 한 법인이 서울 용산구의 단독 주택을 27억 원에 매수한 거래입니다. 이 법인은 잔금을 치르기 위해 대표이사로부터 8억 원을 단기간 빌렸습니다. 여기까지만 보면 대표이사 개인 차입금으로 부동산을 취득한 것처럼 보입니다. 그런데 잔금을 낸 다음, 이 법인은 금융기관에서 운전자금 명목으로 8억 원을 대출 받았습니다. 그리고 그 돈으로 대표이사에게 빌렸던 8억 원을 갚았습니다.

서류만 놓고 보면 운전자금 대출로 대표이사 차입금을 상환한 것뿐입니다. 그러나 전체 자금의 흐름을 이어서 보면 결과가 달라집니다. 결과적으로 운전자금 대출이 부동산 매수자금으로 자리를 바꾼 셈이 됩니다. 국토교통부는 이를 대출금 용도 외 유용으로 판단하고, 금융위원회와 금융감독원에 통보할 예정이라고 밝혔습니다.

운전자금은 원래 임금, 원재료비, 임차료처럼 기업의 경상적인 영업활동에 쓰이는 자금입니다. 토지나 건물을 취득하는 자금은 통상 시설자금이나 부동산 매입 목적에 맞는 대출로 따로 취급됩니다. 대출계약에서 사용 목적이 정해졌다면 차주는 그 목적에 맞게 돈을 써야 합니다. 용도 외로 쓴 사실이 확인되면 금융회사의 심사와 약정 내용에 따라 대출금 회수, 기한이익 상실, 추가 대출 제한 같은 조치가 이어질 수 있습니다. 이번 보도자료 역시 적발된 대출 관련 거래를 금융당국이 분석한 뒤 회수 조치를 할 수 있다고 밝히고 있습니다.

계좌를 몇 번 거쳐도 흐름은 남습니다

여기서 많은 법인이 오해하는 부분이 있습니다. 대출금이 부동산 매도인 계좌로 곧바로 송금되지 않았으니 괜찮다고 생각하는 것입니다. 그러나 조사기관은 한 번의 이체만 보지 않습니다. 대표이사에게 먼저 돈을 빌리고, 그 돈으로 부동산을 사고, 며칠 또는 몇 주 뒤 운전자금 대출을 받아 대표이사에게 갚았다면, 그 전체 과정을 이어서 봅니다. 대출금의 직접적인 송금처만 바꾼다고 문제가 사라지지는 않습니다.

이런 원리는 법인의 운전자금 대출에만 해당하지 않습니다. 개인의 주택담보대출이나 사업자대출도 같은 원리로 봐야 합니다. 사업자대출을 받은 뒤 그 자금이 개인 주택 취득에 쓰이거나, 생활안정자금 목적의 주택담보대출이 신규 주택 취득자금으로 쓰이는 경우에는 대출약정 위반 문제가 생길 수 있습니다.특히 다음과 같은 자금 흐름은 주의가 필요합니다. 부동산 계약금을 먼저 가족이나 회사에서 빌린 뒤 사업자대출로 갚는 경우, 대출금을 여러 계좌로 옮긴 다음 부동산 잔금에 쓰는 경우, 법인 대출을 대표이사 개인의 부동산 취득에 쓰는 경우입니다.

중간에 계좌가 여러 개 끼어 있다고 해서 자금 흐름이 끊기는 것은 아닙니다. 금융기관 거래내역과 법인 장부, 자금조달계획서, 부동산 매도인의 입금내역을 이어서 보면 실질적인 사용처가 드러날 수 있습니다. 그래서 대출을 실행하기 전에는대출약정서에 적힌 자금의 용도를 반드시 확인해야 합니다. 담당 직원에게 구두로 괜찮다는 답을 들은 것만으로는 부족할 수 있습니다. 부동산 취득이나 기존 차입금 상환에 써도 되는지, 서면으로 확인해 두는 것이 안전합니다.

한국부동산원과 국토교통부가 함께 들여다봅니다

이런 조사는 국토교통부 혼자 진행하지 않습니다. 부동산 거래 신고내용을 조사하는 실무는 한국부동산원이 맡고, 국토교통부가 그 결과를 종합해 관계기관에 통보하는 방식으로 이뤄집니다. 한국부동산원은 실거래 신고 자료와 등기 정보, 금융거래 자료까지 연계해 거래의 흐름을 재구성합니다. 매수인이 여러 필지를 나눠서 매수했다면, 그 필지들이 실제로는 하나의 개발 계획 아래 있었는지, 매수 시점이 서로 어떻게 맞물리는지까지 확인 대상이 됩니다.

필지를 나눠서 사는 방식이 유독 눈에 띄는 이유가 있습니다. 하나의 큰 땅을 한 번에 사면 자금 규모가 커서 자금조달계획서와 증빙자료를 꼼꼼히 요구받습니다. 반면 여러 필지로 나눠 여러 차례에 걸쳐 사면 건별 금액이 작아 보여 심사가 느슨해질 것이라고 기대하는 경우가 있습니다. 그러나 등기 정보와 실거래 신고 자료를 연결해서 보면, 같은 매수인 이나 특수 관계인 이 짧은 기간 안에 인접한 필지를 반복해서 사들인 정황은 오히려 더 쉽게 드러납니다.

자금조달계획서, 이미 답을 요구하고 있습니다

투기과열지구나 조정대상지역처럼 규제가 강한 지역에서 일정 금액이 넘는 주택을 사면, 계약 이후 관할 지자체에 주택취득자금 조달 및 입주계획서, 이른바 자금조달계획서를 내야 합니다. 이 서식에는 자기자금과 차입금을 나눠서 적는 칸이 있습니다. 예금이나 주식 등 금융자산 처분액, 부동산 처분대금, 증여나 상속받은 금액, 현금 등 그 밖의 자금을 각각 적어야 합니다. 차입금 항목에는 금융기관 대출액과 임대보증금, 그리고 가족 등으로부터 빌린 사금융까지 구분해서 기재하도록 돼 있습니다.

투기과열지구에서는 이 계획서를 낼 때 증빙자료까지 함께 제출해야 하는 경우가 많습니다. 예금 잔액증명서, 금융거래확인서, 임대차계약서, 부채증명서 같은 자료입니다. 이번 국토교통부 조사에서 드러난 사례들은 결국 이 계획서에 적힌 내용과 실제 자금 흐름이 어긋난 경우들이었습니다. 계획서에는 대표이사 차입금이라고 적었는데 실제로는 운전자금 대출로 대체됐거나, 계획서에는 자기자금이라고 적었는데 실제로는 관계회사에서 조달한 자금이었던 식입니다. 처음 계획서를 작성하는 단계부터 실제 자금 흐름과 다르게 적으면, 나중에 조사 대상이 됐을 때 소명하기가 훨씬 어려워집니다.

실거래 신고와 세무조사는 이미 연결되어 있습니다

부동산 실거래가 신고 제도는 2006년부터 시행됐습니다. 처음에는 가격 통계를 정확하게 파악하려는 목적이 컸습니다. 그런데 2017년 8·2대책 이후 투기과열지구와 조정대상지역이 새로 지정되면서, 이 신고 정보를 자금출처 조사와 연결하는 흐름이 뚜렷해졌습니다. 자금조달계획서 제도가 확대된 것도 이 시기입니다. 지금은 국토교통부의 실거래 신고 시스템과 국세청의 전산망, 금융 당국의 대출 정보가 서로 연계돼 있다고 보는 편이 안전합니다.

한 기관이 이상 거래를 포착하면 다른 기관에 통보하고, 통보받은 기관이 별도로 조사에 착수하는 구조입니다. 이번 조사에서도 국토교통부가 적발한 위법 의심행위 가운데 상당수가 국세청과 금융위원회, 금융감독원에 각각 통보될 예정이라고 밝혔습니다. 하나의 거래가 여러 기관의 조사를 동시에 받을 수 있다는 뜻입니다.

대출금이 회수되면 실제로 무슨 일이 벌어질까요

용도 외 유용이 확인돼 대출금 회수 조치가 내려지면, 차주는 통상 일정 기한 안에 대출 원금 전액을 갚아야 합니다. 이를 감당하지 못하면 담보로 잡힌 부동산이나 다른 자산이 처분 절차에 들어갈 수 있습니다. 기한이익을 상실하면 남은 대출을 나눠 갚을 권리도 사라집니다. 약정했던 상환 일정과 무관하게 즉시 전액을 상환해야 하는 상황에 놓이는 것입니다.

법인이라면 이 문제는 대표이사 개인의 신용에도 영향을 줍니다. 향후 다른 금융기관에서 대출을 받을 때 심사가 더 까다로워질 수 있고, 이미 받은 다른 대출의 만기 연장이나 한도 유지에도 부정적으로 작용할 수 있습니다. 세금 문제보다 대출 문제가먼저, 그리고 더 빠르게 현실화될 수 있다는 점을 기억해야 합니다. 국세청

조사는 시간이 걸리지만, 금융기관의 대출금 회수는 통보 이후 비교적 짧은 기간 안에 진행되는 경우가

많습니다.

그래서 대출을 활용해 부동산을 사려는 계획이 있다면, 계약을 진행하기 전에 대출 담당자와 함께 자금 용도를 문서로 명확히 남겨두는 절차가 필요합니다. 나중에 소명하는 것보다 처음부터 어긋나지 않게 설계하는 편이 훨씬 수월합니다. 법인이라면 대표이사 개인 계좌와 법인 계좌 사이의 자금 이동을 특히 신경 써야 합니다. 대표이사가 잠시 돈을 빌려주고 법인이 나중에 갚는 구조 자체는 흔한 일이지만, 그 상환 재원이 어디서 나왔는지에 따라 전혀 다른 거래로 해석될 수 있다는 점을 이번 사례가 보여줍니다.