올바른 시장 방향에 대한 생각 - 2024년 9월 2일 브리핑

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리얼랭커스우리가 찾던 진짜 부동산 입지 분석 | 아파트 실거래가www.realrankus.com

안녕하세요. 리얼랭커스 입니다.

여전히 더운 날씨이지만 공식적으로 "가을"이라고 불리우는 9월의 첫 월요일 입니다.

개인적으로는 지난 주에 휴가를 보내면서

브리핑을 쉬고 조용히 시장 흐름만 보고 있었습니다.

눈에 띄는 몇 가지 흐름은 다음과 같습니다.

1) 욜로족의 요노족 전환

2) 가계대출 증가와 주담대 금리 상승

3) 수도권 주택 보유자 추가 대출 금지

정리해 보겠습니다.

1) 욜로족의 요노족 전환

지난 브리핑에서 지속적으로 말씀드렸지만,

코로나 시기의 통화량 폭발로 인한 통화가치의 급격한 하락은, 자산가치의 급상승을 만들어 냈습니다.

이로 인해 대부분의 급여소득자와 소상공인의 경우, 소득이 자산가치 상승을 따라가지 못해서

현금이 부족한 현상을 맞이하게 됐지요.

물론 저에게도 해당되는 얘기이고, 가뜩이나 졸라매던 가계 운영을 더 졸라매게 되었습니다.

당연히 소비가 줄어들거나, 더 저렴한 소비를 하기 위해 노력할 것이고,

이 결과는 중국직구/다이소 매출 증가, 중고차 판매 증가, 중소형차 판매 증가로 보여지고 있습니다.

코로나 시절의 슈퍼카 판매와 오마카세를 즐기던 모습과는 정반대의 모습이지요.

욜로를 하려고 해도 손에 쥐고 있는 돈이 없고, 다음달에 들어올 돈도 통장을 스칠 뿐인데, 무슨 욜로입니까?

(욜로 하다 골로 갑니다.)

2) 가계대출 증가와 주담대 금리 상승

아무리 아껴도 돈이 부족하면 결국 대출을 받게 됩니다.

거기에 주택담보대출의 변동형 금리가 치솟다가 차츰 낮아지니 주담대 갈아타기 수요가 한 몫을 했습니다.

주담대 갈아타기 하신 분들의 대부분은 추가적으로 생활안정자금까지 받으셨을 가능성이 높고,

따라서 주택담보대출 총량은 증가합니다.

여기에 인플레이션으로 인한 신축 아파트의 가격 상승이 눈에 보이면서 서울/수도권의 아파트 가격 상승을 부추기고,

다급해진 주택수요를 빨아들임과 동시에, 신혼/신생아 특별 대출이 기름을 부으면서

주담대 총량이 엄청나게 상승했지요.

가계대출 증가가 위험으로 작용할 가능성이 높아지기에 정부는 경고하고,

이 타이밍을 노렸다는 듯이 은행은 가산금리를 올려서 "가계대출증가"를 막는다는 명분을 실행합니다.

3) 수도권 주택 보유자 추가 대출 금지

그리고 결국 "규제"와 다를 바 없는 수도권 주택 보유자의 추가 대출 금지 라는 카드를 사용하네요.

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여기까지가 현재 상황의 정리입니다.

사실 정부가 시장을 이길 수가 없기 때문에,

넘쳐난 통화량으로 인한 인플레이션과 자산가격의 상승은 막을 수가 없고, 정부도 이걸 알고 있습니다.

그런데 문제는,

넘쳐나는 통화량이 한 방향으로 쏠리는 것입니다.

현재 상황이 매우 안 좋은 것이,

한국의 통화량이 코스피가 아니라 미국의 나스닥으로 쏠려가고,

부동산 가격이 서울/수도권의 핵심지에만 쏠려 있는데,

이 현상이 계속되고 있다는 것입니다.

(이런 현상이 계속되면 한국에서 돈이 돌지 않게 됩니다.)

정상적인 상황이라면,

나스닥과 코스피의 돈이 계속 오고가면서 한국으로도 들어와야 하고,

부동산도 서울/수도권 핵심지의 가격이 통화량 최대치일 때의 가격에 이미 도달하고 넘으면,

가격이 주춤하면서 점차 퍼져나가야 하는데 말이죠.

저도 이 부분이 많이 걱정입니다만,

현재는 사람들의 "심리적 관성"이 작용하고 있는 시점이기 때문에,

어떻게든 이 관성을 멈추고,

다른 관성인 코스피 및 광역시/핵심지 부동산으로 돈을 이동시키는 정책이 필요합니다.

참고로, 저는 현재의 서울 핵심지 아파트 가격과 나스닥은 오버슈팅 상태라고 생각하고 있습니다.

감사합니다.

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