서울 아파트의 오버슈팅 주의 - 2024년 8월 19일 브리핑

안녕하세요. 리얼랭커스 입니다.

실거래 현황을 보니, 8월의 월말 거래량 예측이 그다지 좋지 않습니다.

서울의 7월의 거래량은 추세적으로 9,000~10,000건으로 예측되는데,

8월의 경우 현재의 추세로 보면 3,000건 수준으로 나옵니다.

이는 작년 동월 대비해서도 부족한 거래량이며, 그나마 최근 3년 평균과 비슷한 수치입니다.

물론 8월은 부동산의 비수기 입니다. 앞으로의 거래 추세를 계속 모니터링 해 봐야겠지만,

현재까지의 스코어는 그다지 좋지 않습니다.

다소 부정적인 소식으로 브리핑의 포문을 연 이유는,

서울의 매매가 상승과 신고가 갱신이 저로써는 오버슈팅 구간이 들어간 것으로 보여서 입니다.

한국의 아파트 가격 전체의 평균으로 보면, 여전히 한국의 총 통화량은 하회합니다.

이런 상황에서 서울의 아파트 가격이 상승하면서 신고가 갱신 소식이 반복된다는 것은,

'평균적으로' 하락한 가격의 단지가 전국적으로 꽤 많다는 의미입니다.

그리고 저는 언제나 '가장 거대한 흐름의 평균으로의 회귀'를 항상 중요하게 보는데,

지금 서울의 아파트 가격이 전체 평균을 하드캐리하는 상황은, 분명 조정을 불러일으키는 요소라고 생각하고 있습니다.

즉, 서울의 아파트 중 평균으로 회귀하지 않은, 즉 2021년 7월의 가격으로 돌아가지 않은 아파트는 괜찮겠습니다만,

이미 그 가격을 넘어선 단지들은, 거래량이 보여주듯이 매수할 수 있는 한계점에 도달했고, 일부 조정이 불가피해 보입니다.

물론, 100억, 120억의 한남더힐, 압구정현대 등은 논외로 생각해야 하고,

20억~30억 사이의 아파트는 조정의 영향을 받을 것으로 보입니다.

이 조정은 더 이상의 구매력이 받쳐주지 않는, 서울의 오버슈팅 아파트에 한정된 것으로

수도권과 인천의 상승으로 이미 시작되었다고 생각하며,

이 시점에서 정부는 자연스럽게 광역시나 지방으로 퍼져나갈 수 있도록 해야 돈맥경화가 생기지 않습니다.

돈과 물은 흘러야 합니다.

감사합니다.

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