1기/2기 신도시 입지 vs 3기 신도시 입지 - 2024년 5월 10일 브리핑

* 고양 창릉신도시 복합중심지구 조감도. [사진제공- 국토교통부]

** 서울시 강동구 **

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안녕하세요. 리얼랭커스 입니다.

최근 하남미사신도시를 지날 일이 있어 둘러보면서, 뭔가 생각나는 것이 있어

광교신도시, 동탄2신도시를 둘러본 뒤에

1기 신도시였던 분당신도시, 평촌신도시, 중동신도시를 둘러보았습니다.

그리고 나름의 가족 행사도 있어서 송도신도시도 둘러보고 왔습니다.

하남미사신도시를 제외하고는 이미 몇 차례 둘러봤던 지역이긴 합니다만,

리얼랭커스 알고리즘을 순위의 큰 특징을 보면,

최근 신도시 신축의 '소수 몇 단지만" 상위권(S, A+)에 랭크되고,

중간은 신도시 외의 구축과 준신축이 랭크 (A랭크) 되어 있다가,

A-, B+ 등급 정도부터 다시금 신도시 신축이 나타나는 경향이 있습니다.

반면, 1기 신도시나 택지개발지구의 단지들은 구축임에도 불구하고

전반적으로 골고루 S, A+에 포진되어 있습니다.

이런 경향이기 때문에, 제가 부동산 카페에 리얼랭커스 결과를 올리면,

특히 신축찬양론(신축만 진리다), 역세권절대론(하루 100명 이용하는 역도 최강 역세권),

가격제왕론(가격이 모든 것을 증명한다) 으로 인해, 많은 디스 댓글을 받습니다.

(아...열받네... 자기들 집이 어딘지 밝히지도 못하면서)

하남미사 신도시를 지나면서,

문득, 상업(의료포함)/학원지구의 규모가 '매우 크다' 라고 느껴짐과 동시에

아파트 단지와 상업/학원지구가 '상당히 멀다' 라고 느껴졌습니다.

일단 왕복 6차로 도로를 하나 건너야 하고, 공원을 지나 아파트 단지로 진입하게 됩니다.

그리고 아파트 세대수가 많기에 단지의 크기도 매우 커서 단지 내의 거리도 상당했습니다.

신축에 세대수가 많고, 공원 인접은 주거로서는 최고의 조건이고,

모든 인프라 시설의 규모나 정리된 모습은 너무나 깔끔했습니다.

그러나 인프라를 이용하는 입장으로서는 나가기 상당히 '귀찮은' 조건이라고 보여졌습니다.

이를 개선해서 단지 하단부를 상업시설로 사용하는 주상복합이 있지만,

주거 Only에 비해 여전히 인식이 좋지는 않습니다.

(아무래도 주거 공간 계산법이 조금 다르니...)

이러한 환경적 경향은 하남미사, 동탄2, 광교 신도시 모두 유사했습니다.

이와는 다르게,

분당, 평촌, 중동신도시의 경우는

상업(의료포함)/학원지구의 규모가 '상대적으로 작다' 라고 느껴짐과 동시에,

아파트 단지와 상업/학원지구가 '상당히 가깝다' 라고 느껴졌습니다.

흔히들 말하는 쓰레빠 상권이 가능하고, 세대수가 적은 단지도 섞여있어 단지내 이동 거리가 짧기도 합니다.

이는 일단 구축이기도 하고, 주거 조건으로는 불리한 조건들 입니다.

그런데 인프라를 이용하는 조건으로는 최고의 조건이라고 보여졌고,

이는 분당, 평촌, 중동 신도시 모두 유사한 모습을 보였습니다.

제 개인적으로는 과거 신도시를 '중소규모 클러스터 입지 구조"라고 부르고 싶고,

최근 신도시를 '대규모 클러스터 입지 구조'라고 부르고 싶습니다.

이 입지구조에 옳다, 그르다는 존재하지 않습니다.

다만 각각의 장단점이 있을 뿐이고,

제가 만든 리얼랭커스의 입지분석 알고리즘은 '중소규모 클러스터 입지 구조'에 가깝게 설계되어 있습니다.

그러나 더욱 중요한 것은,

'중소규모 클러스터'이던 '대규모 클러스터'이던,

사람이라는 것은 자신이 경험한 '경험의 한계' 내에서,

자신만의 시각으로 판단하는 한계점을 가지고 있다는 생각도 해 보게 되었습니다.

감사합니다.

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