아파트 갈아타기 7편 - 매도가 안되는 경우 고려할 수 있는 방법들

새로운 소식이 없어서 넘어갈까 하다가 적어보는 아파트 갈아타기 일기 6편!

일단 아직 집은 안팔렸습니다. ^^

간간히 집을 보러 오기는 하는데(이전에는 집도 안보러 왔지만, 최근엔 좀 생겼어요)

잘봤다, 나쁘지 않다, 깔끔하다는 소리만 하고 집은 계약이 안되고 있어요.

아무래도 소형 평수이다 보니 투자자들 위주로 보고 있어서 금액적인 부분이 문제가 되는 것 같습니다.

간간히 거래가 되고 있긴 한데 제가 내놓은 가격보다 2천만원 가량 저렴한 급매물들만 소진이 되고 있고,

간간히 1천만원 아래의 물건들도 거래가 되고 있으니 가격을 내리면 팔릴 여지는 있어 보입니다.

근데 일단 홀드 상태!

일단 내집이 팔려야 집을 보러다니지 하고 조금은 안일한 상태로 있는데요.

집이 안팔릴때 가격을 내리면 무조건 팔리겠지만 그 외의 방법은 없는 걸까요?!!!

집이 안팔리는건 내손으로 어떻게 할 수는 없는 노릇이니 내가 할 수 있는 일을 찾아서 해야겠죠?

일단 ... 내가 할 수 있는 일은 1. 급매 찾기 2. 임장 다니기 3. 집 청소하기 4. 더 많은 부동산에 집 내놓기 등등... 인것 같은데

1, 2를 부지런히 해야겠다는 생각도 하게 되네요. ㅠㅠ (출퇴근 너무 힘들어서 그럴 기운이 없다는 변명 ㅡㅡ)

즐겨찾기해놓은 아파트들을 보면 요즘 거래가 자주 되더라고요?

일단 가격은 치솟거나 그런 경향은 보이지 않고 제 아파트처럼 좀 저렴하게 나온 매물들 위주로 거래가 되고,

간간히 시세대로 거래가 되는 매물들이 보이는 것 같습니다.

근데 이제 앞으로 서울 아파트 공급절벽이 현실화되는 2026년이 다가오면 ... 어떤일이 벌어질지 예측이 어려워요.

그래서 무조건 2025년에 이사를 가야할 것 같긴 합니다. 겨울이 지나 봄이 오면 꽃은 피듯이 ...(뭐래;) 봄이 되면 집보러 많이들 오시겠죠?

집이 안팔릴때 어떻게 해야되는지 부동산 고수님들이 계시면 좀 알려주세요!

요즘 집은 보러 오는데 안팔려서 조금 우울한 상태예요. ㅠㅠ

집보러 온다고 했다가 계약 안됬다고 하면 그 부푼 마음이 가라앉을때의 느낌... 윽...

근데 또 생각하면 급할것도 없고 여유를 가지면서 팔아도 된다고 생각이 들긴 하는데요.

지난 하락기 -> 상승기(2023년 말~2024년 초)에 이렇게 손놓고 기다리다가 아파트 가격이 상승했던 이력이 있어서

이렇게 가만히 있어서는 안된다는 생각이 들기도 하네요!

제가 하고 있는 일은 1. 손품 팔기 2. 관심 매물 즐겨찾기 3. 대출 가능 금액 조회 정도 네요. ㅠㅠ

부동산 돌아다니며 급매라도 찾아야할 판인지 ... 일단 이사가려는 부동산 사장님들 얼굴을 익혀놓으면 좋긴 하겠다만

거기까지 또 거리가 있다보니 선뜻 집을 나서기가 힘드네요. 게으르다고 해야되나?!

그래도 날씨가 풀리면 그쪽 지역 부동산에 자주 들려봐야겠어요.

한명의 중개인분이라도 친해져놓으면 좋지 않겠어요?!

제발 집이 팔리기를 바라며 ...

안녕하세요! 또또 오랜만입니다.

오늘은 삼일절 대체공휴일이라서 집에서 쉬고 있습니다. 하하! 3일 쉬니 좀 살것만 같네요.

(역시 직장인은 주 3일은 쉬어야해 ^^...)

일단 ... 집은 여전히 안팔렸습니다.

그러는 동안에 ... 제가 보고 있는 집들은 그대로인 곳도 있고 호가를 좀 올린 곳도 있네요.

근데 내가 원했던 아파트 매물은 나갔는지 네이버 부동산에서 매물이 삭제되었습니다.(안돼!!!)

아! 그리고 아파트 가격을 1천만원 더 내렸습니다. -ㅅ-;

지금 시세를 보면 3억2천(저층)~3억6천까지 매물이 등록되어 있는데, 저는 3억 3천만원에 내놨어요. ^^...

저층 빼면 내 매물이 제일 싸다 이거야;

집값 내린지 1주일 정도 됬는데, 연휴도 있고 그래서 아직까지는 부동산에서 연락도 안오는 중 ...

근데 ... 이렇게 계속 있을 순 없다.

금리도 2.75%로 인하를 했고 앞으로 공급절벽도 어느정도 아파트 가격에 영향을 줄 것이기 때문에...

이대로 가만히 있을 순 없다!

집이 안팔리는 경우 여러 시나리오를 나눠서 실행해야겠다는 생각을 했습니다.

일단 1천만원 내린 가격으로 대기타는 기한은 3월 말까지만 ㅡㅡ.

그 이후로 뭐도 안되면 세가지 시나리오 중 1개를 선택하기.

첫번째 시나리오, 아파트 팔고 갈아타기

사실 ... 이게 제일 베스트지요?

저는 투자 목적이라기보다는 실거주 목적이기 때문에 하루빨리 집을 이사가고 싶거든요.

3월말까지 내 집이 팔려서 이사갈 집 계약하고

이사 날짜 잡고 이사가고 하면 얼마나 좋아 ^^?

두번째 시나리오, 세끼고 사놓고 여기서 팔릴때까지 있기

두번째는 갈아타기할 아파트를 세끼고 사놓고, 여기서 계속 살면서 팔릴때까지 기다리기

근데 세끼고 사놓은 매물도 기한이 있을 것이란 말이죠.

뭐 25년 8월까지 입주 이런 경우 8월이 지나가면 또 전세입자를 구하면 2...년 살게 해야하고 +2년 더 산다고 하면 골치아픔.

집주인이 거주하겠다고 하면 전세 갱신 안되는 걸로 알고 있긴 한데 이부분은 더 공부가 필요함.

아! 여기서 또 생각해봐야할 것 두둥.

제가 21년 6월에 보금자리론을 받았거든요.

보금자리론은 추가 주택을 금지하는 정책성 자금이기 때문에 3년 마다 or 매년(대출을 받은 날짜에 따라 다르게 정책이 적용)

추가 주택이 있는지를 체크합니다.

제가 21년 6월에 대출을 받았기 때문에 3년마다 체크를 하고 있으며,

24년 6월로 만 3년이 지났기 때문에 앞으로 27년까지는 추가 체크를 하지 않겠네요.

그럼 2.7% 금리로 27년까지 이 대출을 이용할 수 있음요. ㅇ_ㅇ;; 럭키비키;

그럼 세끼고 사놓는 전략이 가장 유리하다고 볼 수 있겠죠!

근데 ㅡㅡ; 나 당장 이사가고 싶다고 했쟈냐; 출퇴근 너무 힘들쟈냐;

이대로 더 끌고 가긴 싫쟈냐!!! 그래도 어떡해? 안팔리는걸. 안팔리면 이 방법이라도 써야겠어!

세번째 시나리오, 이집 전세 주고 이사가기

집을 이사가고 싶은 마음이 크다면? 지금살고 있는 집을 전세주고 이사갈 집으로 이사 고고...

지금 집에 껴있는 자금이 1억정도 되고 전세 받으면 추가로 돈이 들어가는 것은 X.

그럼 이사가는 집에서 1억을 더 대출을 받아야 하는데 그렇게 대출을 받아도 LTV, DSR에 걸리는 것도 없음.

(돈을 부지런히 모아둔 덕이다...)

그럼 2주택자가 되는 것이지... 2주택자여도 내가 사는 지역, 가는 지역 모두 조정지역이 아니라서

취득세 중과도 없고 ㅇ_ㅇ; 넘나 좋은걸?

이것도 괜찮은 방법이긴 하다 ㅡㅡ; 보유세는 좀 더 나오겠지만 ...

보유하고 있다가 나중에 팔아도 될 것 같기도 하고. 깔끔하게 안떨어질 것 같으면 이 방법을 사용하잣...

정리

아파트 갈아타기를 하면서 여러가지 시나리오를 생각해보 수 있었네요 ...

진작에 생각을 해서 움직였으면 더 좋았겠지만 집이 팔릴 것이라는 기대감이 좀 있었어서 그랬다 치고. 앞으로가 중요한 것 아니겠어 ^^?

세가지 시나리오 중 가장 베스트는 1번이긴 한데 ... 흠; 생각해보니 3번 시나리오도 괜찮을 것 같네요.

제가 보유한 아파트가 gtx c 수혜지역이니까 착공 하면 그래도 투자가 좀 들어올수도 있고,

정 안되면 개통까지 들고 있다가 팔아버리는 전략 ... (언제 개통될줄 알고;)

요즘 조정지역이 아닌 지역은 취득세 제한도 없고 ... 양도세의 경우도 저는 3년 거주를 해서 비과세라서...

(이득 보고 팔 수 있을지도 모르겠음 ㅡㅡ)

근데 그렇게 치면 내가 가려는 집이 5.5억정도고 현재 보유 현금이 2.3억입니다.

케이뱅크 대출 계산해보니 3.4억까지는 대출이 나온다 하니 5.7억이면 빠듯하긴 하지만...

흠; 빠듯하게 좀 살아봐...?!!! 증말~~~

한달에 원리금상환액이 130만원정도 되고 - ㄱㅊ

아파트 2채 보유하고 있고

보유세는 1년에 60만원 정도낼 것 같고 - ㄱㅊ

상승기때 2채 모두 힘을 발휘해준다면 ... 아주 따봉이쟈냐;

이 방법도 생각을 해봐야겠구만유.

비용이 가장 절감되면서 2채 가져가는 시나리오는

이 집 살면서 세끼고 사두는 전략이긴 한데 ...

그러면 일단 추가 대출 없고,

원리금 상환액 50만원밖에 안들고 ... 그럼 돈을 더 모을 수 있고 ㅇ_ㅇ;

인생은 피폐해지고?! ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 짜증;

3월까지 집이 안팔리면 2번이나 3번 시나리오를 집중해서 해야겠습니다 ㅡㅡ

이렇게 가만히 있다가 가마니 된다 ^^~

오늘도 일찍 끝나고 부동산을 갔다 왔습니다!

오늘은 원래 가던 부동산 말고 바로 옆 부동산에 갔어요. 이 부동산 아주머니는 또 다른 생각을 가지고 있으시더라고요.

그래서 기록할겸 정리를 해봅니다!

(음체로 작성하니 양해 부탁드려요!)

일단 ... 내가 팔려고 내놓은 가격을 싸게 보고 계셨어요. 근데 안팔리는 상황은 아직 매수대기자들이 더 떨어지길 바라고 있다고 생각.

근데 지금 제가 내놓은 가격이 3.3억원이고 전세를 맞출 수 있는 가격이 2.5억~2.6억이라고 합니다.

그럼 갭이 8천만원밖에 안하는데도 안팔리는 상황입니다.

근데 여기가 월세도 1000/90을 받을 수 있는 아파트 입니다.

2022년 전세가격이 최저점이었을때는 2억까지도 떨어졌는데 6천만원 회복했고,

월세는 1000/70이었는데 20만원이나 올랐습니다. 앞으로는 ...?!

수도권 역세권 아파트이고 KTX, GTX C가 예정되어 있는데 앞으로 지금의 가격이 유지가 될지...

지금을 최저라고 보고 계신 것 같았어요. (이부분은 저도 어느부분 동의)

그렇다면, 지금은 매도 타이밍이 아니라 매수 타이밍이다!!!(안팔려서 못파는 거지만;)

부동산이라는게 원래 가격이 조금 오르기 시작하면 사람들이 매수심리에 의해 더 오를까바 사면서 가격이 오르는 구조.

지금은 매수가 안붙으니 더 떨어지겠지 하면서 사지 않음.

근데 우리 아파트는 이미 최저가를 찍긴 했고, 바닥을 다지는 중.

3.17억까지 거래가 되고 호가는 3.2억 이상(중층이상은 3.3억부터 시작). 그럼 이 이상은 이제 더 떨어질일 없다고 생각합니다.

근데 여기서 빨리 팔아버리겠다고, 다른 아파트가 더 오를 것 같다고 성급히 판다?!

물론, 가용 자금이 없으면 그래야만 하겠지만 저에겐 차곡차곡 모은 돈 2.3억이 있습니다.

그렇다면 현재 상황에서 이 곳을 전세 주고 이사갈 곳을 매수해서 살면서 매매 타이밍을 본다면?!

현재 아파트 대출 = 2.37억, 2.5억을 전세 받으면 +1.3천만원 가용 자금 가능.

+ 2.3억 현금 = 2.43억원

내가 사려고 하는 아파트 = 5.5억원

케이뱅크에서 대출 가능 금액 돌려보니 3.4억까지 대출 가능.

그럼 가용 자금은 3.4억+2.43억 = 5.83억원.

5.5억 아파트를 사면? 중개비 224만원, 취득세 616만원, 전세 중개비 72만원 = 5.5912억

여기에다가 이사비 200만원 정도 더한다고 하면 5.6112억원.

가용 자금 금액 5.83억으로 해결 가능!

2천만원은 쥐고 있다가, 수리할 거나 생활비로 사용.

그렇다면 3.4억을 빌리면 한달 상환 금액은?

40년 만기로 빌리면 139만원! 내 월급에서 상환금을 빼도 생활하는데 지장 없음.

일시적 2주택을 생각한 계기는?

일단 이사를 가고 싶고, 내가 갈 아파트 가격은 더 오를 것 같고, 현재 아파트는 팔리지 않음.

이 상황에서 차일피일 미루다가 내 아파트가 오르는 상황이 오면? 이사갈 아파트 가격은 더 오를 가능성이 높음.

그렇기 때문에 미리 사면서 생활을 하고 상황을 보다가 처분을 하는 계획을 생각하게 된 것!

사실 살면서 2주택을 생각해 본적도 없고 임대인이 된다는 것도 무섭고 두렵기는 하지만

그래도 이렇게 경험을 해보는 것도 나쁘지는 않지 않을까 하는 생각이 듭니다.

그리하여 이번주 금요일은 이사갈 집을 한번 보고 오려고 합니다.

앞으로 스트레스DSR 규제 2단계가 시행되는 7월 이후부터는 내 대출 한도도 어떻게 될지 모르기 때문에

그 전에 움직이는 것이 좋지 않을까 하는 생각도 하였습니다.

지금 분위기에 휩쓸려서 이번주에 집보러 가서 계약을 하게 될지도 모르겠어요 ...

일단 잘 보고 와야겠죠?!

굿럭!!!