전세보증금 안 주려던 집주인.. 그냥 내가 알아서 해결한 후기 (전세사기, 예방, 대책) -1편-

이전에는 내 집 장만을 한 썰과

내가 직접 집을 살 수밖에 없었던 이유들에 대해 얘기를 했다.

이렇게 내가 직접 집을 매수하게 된 계기는 여러 가지가 있지만,

그중 전세사기 즉, 이전 전셋집의 전세보증금 반환 문제도 있었다.



통상, 부동산 임대차 계약 관련 법을 살펴보면

재계약 및 연장 계약의 의사가 없는 세입자라면

전세 계약 만료일이 다가오기 3개월 전부터

집주인에게 관련 내용을 통보해야 한다.

우리가 전세에 거주하고 있을 당시에는

부동산 시장이 하락기이기도 했었고,

그로 인해 전세사기의 여파도 심했을 때이다.

그런 뉴스를 접한 우리 부부는

"에이~ 설마 우리 집주인은 보증금 꼭 주겠지

문제가 있는 경기도 지역도 아니잖아?"

라는 생각을 가지고 있었지만,

마음 한편에는 근심과 걱정이 가득했다.

그렇게 하루, 이틀이 지난 우리 부부는

혹시나 하는 마음이 들었다.

그래서 전세 계약 3개월보다

한참 전인 6개월 전부터 집주인에게

재계약 및 계약 연장 의사가 없다는 내용으로

문자를 보냈다.

그런데 어떻게 된 영문인지

집주인이 답장이 없다?

그래서 우리는 당시 계약을 도와줬던

부동산 중개인에게 전화를 걸어봤다.

"아~ 할머니가 연세가 있으셔서 문자를 아마

잘 안 읽으실 거예요"

그래 백번 천 번 양보해서 그럴 수 있다고 쳤다.

그래서 그날 바로 집주인 할머니에게 연락을 했다.



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나 : "~~해서 계약만료 기간에 보증금을 주십사해서 연락드렸습니다"

이렇게 얘기를 딱 하자마자 내가 알고 있던 할머니의 조신한 목소리와는

정반대의 목소리로 답변을 했다.

할머니 : "아니 세입자가 구해져야지 보증금을 주죠. 지금 이렇게 얘기한다고 해서

제가 줄 수 있는 문제가 아닙니다."

엥? 세입자가 구해지는 걸 왜 나한테 그러는 거지?

본인이 집주인 아닌가?

이때부터 머리를 망치로 후두려맞은 것 같았다.

아아.. 이게 전세사기란 말인가..

이때부터 시작해서 전세 만료일까지 남은 기간인 6개월 동안

전세사기와 보증금 반환에 대한 내용을 미친 듯이 공부했다.

만약 전세보증금을 받지 못하는 상황이라면

법적으로 대응할 수 있는 절차는 아래와 같다.



법적으로 전세보증금을 돌려받는 절차

보증금을 돌려받기 위한 법적인 방법들에는

엄청나게 많은 방법이 있다.

하지만, 크게 절차를 나누어 보면 아래와 같다.

내용증명 -> 임차권 등기 명령 -> 짐 놓아두고 이사 -> 지급명령 신청 OR 전세 보증금 반환 청구의 소

첫 번째로는 전세 계약이 만료되기 전이나 후에 내용증명을 보내야 한다.

내용증명은 말 그대로 전세 계약에 관련된 내용을 고지하는 것이다.

그리고 전세 만료일에 전세보증금을 주지 않을 시에

앞으로 진행되는 법적 절차와 더불어 채무자(집주인)이

받아야 할 법적 처벌에 대해서 간략하게 기재한다.

집주인이 받아야 할 법적 처벌은 간단하다.

소송이나 지급 명령이 진행되면

연 5~12%에 해당하는 지연이자를 줘야 하고,

이후에도 채무를 변제하지 않은 경우에는

재산 추적과 유동 자산을 압수하여 공매처리한 후

대금을 세입자에게 분배한다.

여기선 해당 집이 경매로 넘어가는 것도 포함이다.

지연이자가 상당히 무서운데, 만약 전세 보증금이 1억 원이라면

지연이자 12%로 계산할 시, 한 달에 100만 원이라는 이자를

세입자에게 줘야 한다는 것이다.



부동산 경매 책을 읽다 보면 경매 낙찰자는

물건을 낙찰받고 나서 명도라는 것을 한다.

명도는 낙찰받은 집에 살고 있는 불법 거주자를

적법하게 내쫓는 것을 의미하는데,

여기서 순순히 퇴거하는 세입자는 극히 드물기에

명도 과정에서 대부분 싸움이 일어난다고 한다.

그래서 이런 싸움이나 분쟁이 두려운 사람들이

부동산 경매를 도전조차 안 한다.

그러면, 결국 부동산 경매 고수들은 명도를 쉽게 한다는 것으로

귀결될 수 있는데, 그럼 어떻게 명도를 쉽게 하는 것일까?

정답은 내용증명이다.

내용증명을 차갑고 단단하고 묵직하게 제대로 작성만 하면

별다른 소송 과정 없이 내용증명 선에서 모든 일을 마무리할 수 있다.

전세 보증금 반환도 이와 다르지 않다.

내용증명을 받은 집주인은

과거 전화상으로는 적반하장식으로 나왔겠지만,

내용증명이라는 종이를 받게 되면

감정은 최대한 누른 상태에서 이성적으로 글을 읽어나간다.

그런 상태에서 내용증명을 보면 자신이 받게 될 처벌이

생각보다 크게 다가오고 이것은 심적인 압박이 되어,

집주인은 전세보증금을 어떻게든 마련하게 된다.

그래서 법적인 절차를 좋아하는 사람이거나,

현재 처한 상황이 법적 절차를 밟을 수밖에 없는 상황이라면

우선 내용증명부터 보내기를 권한다.

내용증명을 작성하는 방식과 보내는 방법은 유튜브에 소개되어 있으니,

참고하면 좋을 것 같다.

이렇게 내용증명을 다 보냈다면 임차권 등기 명령과

소송보다 간단한 지급명령을 신청하는 것이 좋다.

그런데...

반면에 난 내용증명과 각종 소송 없이

전세보증금을 다시 돌려받을 수 있었다!

어떻게 가능했을까??

2편에서 계속...