후회 가득..? 20대 영끌로 생애 최초 첫 내 집 마련한 찐 후기! (긴 글 주의)

※긴 글 주의※

-한 사람의 푸념이 담긴 글임-



이 시국에 정말 집 사면 망하는 게 맞을까...?

정말 잘 한 선택일까...?

이런 생각을 하고 하루하루 불안해하던

나도 어느덧 5개월이 지났다.

결론적으로 지금은 현재 신축 아파트에 처음으로 내 집 마련을 했고,

아직까진 별문제 없이 잘 살고 있다.



내 집 마련을 하게 된 계기?

20대... 정확히는 28살 때 내 집 마련을 했다.

그럼, 내가 원래부터 돈이 많은 사람이었나?

그렇지 않다.

취직은 26살에 조금 이른 편에 한 편이고,

월급도 그다지 많지 않은 회사에 다니게 되었다.

그로 인해 당연히 28살이 될 때까지 모아둔 돈이라고는 거의 없었다.

물론, 양가 부모님에게 지원은 아예 받지 않았다.

하지만, 요즘 집값도 장난이 아니고, 물가도 미친 듯이 오르는데

돈도 없는 나는 왜 하필 집을 샀을까?

가장 큰 이유는 이전 전셋집에 대한 불안이

확신으로 바뀌게 되었기 때문이다.

이전에 살던 곳은 어느 허름한 빌라로, 평범한 빌라였다.

전세 계약도 처음인 우리는 계약을 하기 전부터

전세사기를 안 당하기 위해서 최대한 안전한 집을 봤다.

모든 것이 처음인 우리는 등기부등본부터 시작해서 건축물대장 등

확인할 수 있는 것들은 다 확인했다.

결국, 그 빌라는 따로 설정해둔 근저당도 없고,

리모델링도 최근에 한 나름 살기 좋은 빌라였다.

어차피 근저당이 없으니 경매로 넘어가더라도

우리는 법원으로부터 최우선으로 돈을 받을 수 있었다.

그리고 무엇보다, 집주인은 청도에서 농사를 하는 평범한

할머니였기 때문에, 사기꾼이라는 의심과 사기에 대한 조짐도 없어 보였다.



갑자기 돈을 못 주겠다는 집주인?!

그런데, 어쩌나?

다음 전셋집으로 이사를 가기 위해서 집주인에게

보증금을 돌려달라고 얘기했는데,

세입자가 구해지기 전까지는 돈을 줄 수 없단다.

나 참.. 이게 말인가 방구인가?

나는 어이가 없어서, 그건 내 사정이 아니다. 어찌 됐든 계약은 계약이니,

전세 계약이 만료가 되는 그날에 맞춰서 돈을 줘야 한다.

아니면 나의 의사와는 상관없이 법적 절차를 받을 수밖에 없고,

그 이후에 발생하는 모든 손해에 대해서는 배상 청구를 할 수밖에 없다고 고지했다.



그런데도 할머니는 '누구는 이렇게 될 줄 알았나..?'라고 했다.

이렇게 될 줄 알았냐고?

그 당시 부동산 시장은 이랬다.

전세 계약 만료가 다가오는 2023년 중순에는

뉴스에는 하루에 수백 건의 전세사기 기사가 올라올 만큼

대한민국 부동산이 안 좋았던 시기이다.

그래서 전세에 대한 수요가 매우 작아졌고,

그에 대한 피해는 고스란히 우리가 받게 되었다.

그래도, 우리는 결국 보증금을 돌려받을 수 있었다.



마침, 부동산 하락기?

진정한 고수는 어려움 속에서도 기회를 발견한다고 한다.

나도 부동산 하락기라는 적과의 동침을 하기로 마음먹었다.

위에서 소개했듯 우리는 이렇게 전세사기에 대한 가능성과

두려움을 몸소 경험하게 되었다.



(이사 가기 전에 살던 집 사진)

이런 상황에 진절머리가 난 와이프는 더 이상 전세에 거주하기를 꺼려 했고,

차라리 돈이 더 나가더라도 월세에 거주하는 것을 희망했다.

하지만, 이미 그 당시 와이프 몸 안에는 우리 2세가 있었다.

"월세에서 거주하면 또 조만간 다른 데로 이사해야 할 텐데...

신경도 쓰이고, 여러모로 불편한데..."

월세도 좋은 선택이지만 내 머릿속에는 온통 아이 생각과

이사를 더 이상 다니기 싫다는 생각뿐이었다.

그럼 답은 하나다.

집을 사면 된다!

근데 돈이 많이 없는데, 집을 어떻게 살까?

우선, 집이 얼마나 비싼지 네이버 부동산을 켜서

부동산 가격 실태조사를 하게 되었다.

그 당시 마침 부동산 시장은 하락기의 정점에 위치해있어서,

어느 신축 집이더라도 마피(마이너스 프리미엄)이 기본적으로

2~3000만 원이 찍혀있었다.

(공급면적 24평형 기준)

분양으로부터 2~3년이라는 시간이 지났는데도

2~3000만 원이 떨어져 있다니.. 정말 신기했다.

보통 청약을 잘 받으면 로또에 당첨된 느낌이라고 한다.

당연하다. 분양으로부터 시간이 지나면

그 집의 가치는 시간의 가치 + 신축의 가치가 더해지기 때문에

분양가보다는 가격이 더 오르는 것이 기정사실이다.

하지만, 부동산 하락기에는 집값이 전혀 반대로 움직였다.

그렇게 우리가 고를 수 있는 아파트는 3~4억 대 아파트로

선택지가 좁아졌고, 그중 임신한 와이프 직장과 가까운 집으로 선택했다.



자.. 그럼 내 돈이 얼마나 필요할까?

나는 마이너스 피 2000만 원 정도의 아파트를 줍줍했고,

결국 3억 5천만 원 정도가 최종 매수 가격이 되었다.

자, 그럼 대출을 이용해야 할 텐데, 대출은 어떻게 얼마나 나올까?

살면서 처음으로 집을 사는 사람들은 집값의 80%가 대출로 나온다.

3억 5천만 원의 80%는 2억 8000만 원이 나온다.

그럼 7000만 원 정도만 있으면 된다.

근데 그때 내가 모아둔 돈은 거의 4000만 원 정도가 되었다.

그럼 3000만 원은 어떻게 구해야 하지?라는 걱정이 들었지만,

회사 관련 신용대출로 처리하기로 했다.

거의 대부분을 대출로 처리하려는 계획이었다.

안 그래도 고금리 시대인데, 이 정도의 대출 규모 미친 생각이 아닐까?

하지만, 결론적으로 우리는 은행에서 주택 담보대출을 더 받을 수 있었다.

어떻게 가능했을까?



주택 담보대출이 생각보다 더 많이 나왔다?



자. 우리나라에서 취급하는 주택 담보대출은 크게 2가지로 보면 된다.

은행에서 자체적으로 취급하는 은행 대출이 있고,

정부에서 취급하는 청년, 신혼부부, 출산가구 전용 대출이 있다.

은행에서 취급하는 담보대출의 경우엔 이자가 더 비싸긴 하지만,

집값의 80%를 매길 때 집 가격을

분양가가 아닌 감정가를 기준으로 했다.



분양가는 보통 감정가보다 더 낮은 경우가 많다.

그래서 감정가의 80%가 분양가의 80%보다 최종 대출 금액이 더 높다.

하지만, 그 당시 정부에서 취급하는 대출의 경우엔 분양가를 집값의 기준이 되었고,

더군다나 신혼부부인 경우 부부 합산 소득 제한이 너무나도 낮아서

남편, 아내가 편의점에서 알바하는 수준이 아니라면 정부 대출을 이용할 수 없었다.

(그 당시 부부합산 연 소득은 7000만 원으로 외벌이가 아니면 거의 이용할 수 없는 상태였다.

물론, 2024년인 지금은 소득 수준 제한이 완화되어 대부분 이용할 수 있는 상태다.)

우리는 결국 이자가 비싸지만, 초기에 대출 금액이 많이 나오는 은행 집단 대출을 이용했다.

나머지 금액은 신용대출 혹은 간간이 회사에서 나오는 보너스로 충당했다.

현재는 이자가 많이 나가지만 조금 있으면 아기가 나오기 때문에

추후 신생아 특례 주택 담보대출을 이용할 계획이다.

(금리 평균 2% 초중반 대)

물론, 신축 아파트의 경우에는 등기가 나오기까지 걸리는 시간이

약 1년 정도가 되기에, 올해 8~10월 사이에

주택 담보대출 갈아타기가 가능해 보인다.



집을 사면 후회는 안 할까?

현재는 솔직히 힘이 많이 든다.

아이 출산 준비로 인해 나가는 비용도 만만치 않은데,

이자가 거의 한 달에 100만 원 정도가 나가니, 아무래도 부담이 될 수밖에..

하지만, 이번 연도만 지나면 대출 대환과 더불어 각종 빚 상환이 끝나기 때문에

여유가 생길 것으로 본다.

만약, 출산 가구 중 주택 담보대출 외 다른 대출이 없는 사람이라면

한 달 아파트 이자는 사람마다 다르겠지만, 대략 50~60만 원 정도가 나갈 것이라고 본다.

이것을 부부 둘로 쪼개면 한 명당 30만 원 정도가 이자로 나간다고 보면 된다.

이 정도면 맞벌이 부부 기준으로 괜찮다고 본다.

한 달에 60만 원을 연단위로 계산하면 1년에 720만 원의 이자를 낸다는 것인데,

1년에 4억짜리 아파트 가격이 10%만 올라도 4000만 원이

생기는 것이기에 크게 부담은 안된다.

(물론 그렇게 오를 것이라는 보장은 없다.)

사실, 나는 돈을 벌기 위해 아파트를 산 것은 아니다.

전세에서 벗어나 드디어 내가 스스로 컨트롤할 수 있고

결정을 내릴 수 있는 MY HOME이 생겼다는 것이 가장 큰 의미가 있다.



(이사 간 집)

2021~2022년에 뉴스를 봤던 사람이면 기억을 할 것이다.

'벼락 거지'

돈을 가지고 있는 사람만 불행한 아이러니한 현상이었다.

벼락 거지는 현금의 가치보다 자산의 가치 상승이

훨씬 빠른 폭으로 진행이 되어,

현금을 들고 있는 사람들은 바보라고 조롱하는 단어를 의미한다.

이런 현상이 궁금해진 나는 역대 부동산 시장의 역대 가격지수 그래프를 봤는데

역시나, 롤러코스터처럼 오르고 내리는 구간이 계속 반복된다는 것이다.

그런데 웃긴 것은, 똑같은 수준에 오르고 내리는 것이 아니라

부동산 가격지수가 오르고 내릴 때마다 약간씩 계속 우상향 한다는 것이다.

이것도 생각해 보면 당연하다.

자본주의로 돌아가는 세상에서는 필히 인플레이션이 발생할 수밖에 없다.

빚은 빚으로 갚아야 하기 때문에, 돈의 물량은 계속 늘어날 수밖에 없다.

사람들을 살리기 위해서 은행은 계속 대출을 해줘야 한다는 말이다.

이상하게 들리겠지만, 사실이다.



경제공부를 하다 보니 느낀 것이 있다.

정말 이상한 선택, 이상한 위치에 투자를 하는 것이 아니라면,

시간이 지나면 자산의 가치는 상승한다.

물론, 자산의 가치가 상승할 때 다른 물가들도 덩달아 오르겠지만,

막연히 현금을 들고 있는 사람보다는 손해가 훨씬 덜 할 것이다.

내 말이 틀릴 수도 있다.

하지만, 역대 저명한 경제학자들도 돈이 나를 위해 일하게 하기 위해선

자산을 빌려 쓰는 사람이 아니라,

자산을 소유하는 사람이 되라고 했다.

월스트리트 주식 투자의 전설로 불리는 피터 린치도 자신의 책에서 이렇게 얘기했다.



"주식투자에 관한 책을 쓰고 있는 중이지만,

단연코, 인생에서 최고의 투자는 내 집 마련이다.

자신의 집을 산 사람들은 손해를 보는 사람들이

주식투자와 비교하여 확연히 낮다.

집은 주식투자와 다르게 어쩔 수 없이 장기투자로 이어지기 때문이다."

따라서, 현재는 이자 부담에 힘이 들지만, 시간이 조금 지나

대출 대환 및 각종 대출금 상환 종료가 되면

숨통이 트일 것이라 생각한다.

그리고 개인적으로 어렸을 때 여러 개를 경험해 보는 것이 좋다고 생각한다.

비록 그것이 집을 사는 것을 꼭 포함하는 것은 아니지만,

어렸을 때 경험하고 실패하고 성공하는 것은

정말 큰 값어치가 있다고 생각한다.

젊을 때 하는 고생은 사서도 한다는 말이 괜히 있을까?

불과 몇 개월 전의 비트코인으로 보는 사람의 심리

우선, 나는 집을 사기 참 잘한 것 같다.

누구의 눈치도 안 보고 집을 꾸밀 수 있고,

원할 때 언제는 전세나 월세, 매매로 집을 내놓을 수 있으며

사람들을 집으로 초대해 맛있는 식사를 제공하며

가족과 즐거운 시간을 보낼 수 있기 때문이다.

하지만, 집이 안 팔려서 고생한다는 부동산 뉴스를 볼 때마다

사람들은 내 집 마련에 크게 주저하는 듯하다.

그럴 때마다 나는 몇 개월 전 비트코인을 바라보던 사람들의 심리가 생각난다.

지금으로부터 1년 전 2023년 3~5월 사이 비트코인의 시세는

3200만 원 정도로 형성되어 있었다.

그전에 비트코인은 7000만 원대를 뚫으면서 사람들은

정말 가상화폐가 세상의 통화를 대체할 수 있는 수단이 되겠구나!

라는 기대를 하게 되었다.

하지만, 그런 기대도 잠시 어찌 된 영문인지 비트코인과 더불어

모든 코인의 시세는 수직낙하하기 시작했다.

가격이 떨어지고 나서야 사람들은 코인이라는 건

도박에 불과하고 사기꾼들이 만든 것에 불과하다는 평이 대두되었다.

그런데, 비트코인이 최근 8000만 원을 넘어 1억 원을 넘기 시작했을 때부터

비트코인에 대한 사람들의 관심이 폭증했다.

비트코인 현물 ETF 승인이 되었다나 뭐라나..

물론 좋은 소식일 수 있겠지만,

나는 뒤늦은 상승에 대한 이유 찾기로 밖에 안 보인다.



하지만, 내 친구들을 포함한 사람들은 현재 코인 상승기에

올라타려 혈안이 되어있다.

부동산도 이와 다르지 않다.

2021년 말의 부동산 관련 기사를 볼까?



지금 현재 코인과 별반 다르지 않은 현상이라고 생각한다.

그런데, 이 이후에 어떻게 됐나?

수많은 사람들이 부동산을 매수하려고 온갖 빚이란 빚잔치는 다 냈다.

그런데, 더 이상 빚을 낼 사람들도 없어지고,

금리도 오를 기미가 보이니 수직낙하했다.

내가 현재 코인과 부동산 시장을 빗대서 얘기하는 이유는 단순하다.

모든 자산에는 어떤 이유에서든지 사이클이 항상 발생한다.

사람이 배가 고플 때와 부를 때가 있듯이

투자자의 심리를 반영하는 자산 가치도 역시 사이클이 존재한다고 믿는다.

그래서 현재 부동산 시장이 너무 좋지 않고, 한도 끝도 없이 추락해 보일 것 같지만,

항상 사이클은 존재해왔으니 너무 걱정하지 말자.

그냥 현재 자신의 위치에서 할 수 있는 최선의 선택과 행동만 하면

나는 그것으로 만족한다고 생각한다.