수도권도 20억 시대…낙후된 서울 살 바에 이주 결심

<수도권 한 아파트. 호랑이 DB>

“동탄 아파트가 20억 찍었어요.”

수도권 부동산 시장에서 서울과 경기도의 위상은 명확하게 구분됐다. 서울은 자산 가치가 집약된 중심지였고, 경기도는 상대적으로 저렴한 가격을 바탕으로 서울 주거 수요를 흡수하는 배후 주거지 역할을 했다. 경기도 아파트 장점은 가격이었다. 서울보다 싸기 때문에 선택하는 곳이라는 인식이 강했다.

하지만 현재 시장은 완전히 다른 이야기를 하고 있다. 이재명 대통령의 부동산 정책 이후 상황이 달라졌다. 동탄역 롯데캐슬 전용 84㎡가 20억8000만원에 거래되며 경기도에서 사실상 ‘국평 20억원 시대’를 열었다. 안양 평촌에서는 재건축 기대감과 학군 수요가 맞물리며 신고가 거래가 속출하고 있다. 성남과 용인, 하남, 광명 역시 수억원씩 가격이 오르며 서울 핵심 지역과의 가격 격차를 빠르게 좁혀가고 있다.

반면 같은 경기도라도 일산을 비롯한 경기 북부는 여전히 전고점 회복에 어려움을 겪고 있다. 이 현상은 단순한 집값 상승이 아니다. 수도권 부동산 시장이 근본적으로 재편되고 있다는 신호다. 과거에는 서울이 중심이고 수도권은 주변이었다면, 이제는 수도권 내부에서도 새로운 중심지가 형성되고 있다.

최근 시장에서 가장 큰 화제가 된 것은 단연 동탄이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 동탄역 롯데캐슬 전용 84㎡는 20억8000만원에 거래됐다. 불과 한 달 전 같은 면적이 19억4000만원에 거래된 것을 감안하면 단기간에 1억4000만원이 오른 셈이다.

과거에도 경기도에서 20억원이 넘는 아파트 거래는 있었다. 그러나 대부분 대형 평형이거나 판교, 과천 등 극소수 지역에 한정됐다.

국민평형인 전용 84㎡가 20억원을 넘겼다는 것은 의미가 다르다. 이는 특정 고급 주택의 사례가 아니라 시장 전반의 가격 수준이 한 단계 올라섰음을 의미하기 때문이다.

더 주목할 점은 동탄역 롯데캐슬만의 독주가 아니라는 사실이다. 동탄역시범우남퍼스트빌, 동탄역시범더샵센트럴시티, 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 등 주요 단지들이 일제히 15억~16억원대에 거래되고 있다. 일부 단지는 이미 20억원 진입을 눈앞에 두고 있다.

대장주 한 곳만 오른 것이 아니라 지역 전체의 가격 체계가 상향 조정되고 있는 것이다.

동탄 집값 상승을 단순히 GTX 효과로만 설명하는 것은 부족하다. 시장이 동탄을 높게 평가하는 이유는 크게 네 가지다. 첫째는 반도체 산업이다. 동탄은 삼성전자 화성캠퍼스와 기흥캠퍼스, 평택 반도체 생산단지, 용인 반도체 클러스터를 잇는 거대한 반도체 벨트의 중심에 위치한다. 과거 수도권 신도시가 서울 직장인의 베드타운 역할을 했다면, 동탄은 자체적으로 막대한 일자리를 창출하는 산업도시다.

특히 반도체 업종은 국내에서 가장 높은 수준의 임금을 제공하는 산업 중 하나다. 삼성전자와 SK하이닉스, 협력사 종사자들의 소득 수준은 일반 직장인 평균을 크게 웃돈다. 최근 반도체 업황 회복 기대감과 투자 확대가 맞물리면서 이들 고소득 수요가 부동산 시장으로 유입되고 있다는 분석이 나온다.

둘째는 교통이다. 동탄역은 SRT와 GTX-A가 만나는 수도권 남부 최대 교통 허브로 성장하고 있다. GTX-A 삼성역 구간까지 완전 개통되면 서울 접근성은 지금보다 더욱 좋아질 전망이다.

셋째는 비규제지역 프리미엄이다. 현재 동탄은 대출과 세금, 전매 제한 측면에서 상대적으로 자유롭다. 규제지역인 서울과 비교하면 투자와 실거주 모두에서 유리한 측면이 있다.

넷째는 신도시 완성도다. 동탄은 계획도시로 조성되면서 생활 인프라와 교육시설, 공원, 상업시설이 체계적으로 구축됐다. 실거주 만족도가 높다는 점 역시 가격 상승을 뒷받침하는 요소다.

동탄이 첨단산업 수요를 기반으로 성장하고 있다면 안양 평촌은 또 다른 방식으로 시장의 주목을 받고 있다. 안양 동안구는 올해 전국 최고 수준의 상승률을 기록하고 있다. 꿈한신 전용 90㎡는 16억9000만원에 신고가를 기록했고, 귀인마을 현대홈타운 역시 최고가를 새로 썼다.

평촌이 강한 이유는 '대체 투자처' 역할 때문이다. 분당과 과천의 집값은 이미 상당 수준까지 올라 있다. 과천의 신축 아파트는 20억~30억원대가 일반적이고, 분당 주요 단지 역시 20억원 안팎을 형성하고 있다.

이런 상황에서 실수요자들은 자연스럽게 다음 선택지를 찾는다. 그 결과가 평촌이다. 평촌은 강남 접근성이 우수하다. 4호선 평촌역과 범계역을 이용하면 강남 업무지구로 이동이 가능하다.

무엇보다 수도권 최고 수준의 학군을 갖췄다. 평촌 학원가에는 300개가 넘는 학원이 밀집해 있다. 서울 대치동이나 노원 중계동과 비교해도 경쟁력이 있다는 평가를 받는다.

교육 수요가 강한 지역은 시장 침체기에도 가격 방어력이 높다. 여기에 1기 신도시 재건축이라는 강력한 미래 가치가 더해졌다. 꿈마을과 샘마을 등 선도지구 사업이 본격적으로 추진되면서 투자자들의 관심도 높아지고 있다. 시장에서는 평촌이 향후 분당과 비슷한 수준의 재평가를 받을 가능성이 있다는 전망도 나온다.

흥미로운 점은 같은 경기도 안에서도 극명한 온도 차가 나타난다는 사실이다. 고양 일산은 GTX-A 개통이라는 대형 호재를 보유하고 있음에도 불구하고 아직 전고점 회복에 어려움을 겪고 있다.

일산요진와이시티, 킨텍스원시티, 힐스테이트킨텍스레이크뷰 등 대표 단지들은 여전히 과거 최고가 대비 낮은 수준에서 거래되고 있다.

이는 단순히 교통만으로는 집값 상승을 설명할 수 없다는 의미다. 과거에는 철도 하나 들어오면 집값이 오른다고 했다. 하지만 지금 시장은 훨씬 복합적으로 움직인다. GTX는 기본 조건일 뿐이다.

그 위에 양질의 일자리와 산업 생태계, 미래 성장 동력이 있어야 한다. 성남에는 판교테크노밸리가 있다. 동탄에는 반도체 산업이 있다. 용인에는 반도체 클러스터가 조성된다. 광명은 여의도와 강남 접근성이 뛰어나다. 반면 경기 북부는 여전히 주거 기능 중심의 도시가 많다. 시장 평가가 달라질 수밖에 없는 이유다.

서울 집값 역시 수도권 상승을 부추기는 요인이다. 최근 강남 3구와 용산을 중심으로 집값이 다시 강세를 보이면서 서울 진입 장벽은 더욱 높아졌다.

실수요자 입장에서는 서울 핵심 지역 진입이 현실적으로 어려워지고 있다. 그 결과 서울과 생활권을 공유할 수 있는 경기 남부 주요 지역으로 수요가 이동하고 있다.

실제로 하남, 광명, 성남, 안양, 용인 등은 모두 서울 접근성이 뛰어나다. 서울과 경쟁하는 것이 아니라 서울 생활권을 공유하면서도 상대적으로 합리적인 가격을 제공하는 지역으로 인식되고 있다.

다만 현재의 상승세가 영원히 이어질 것이라고 단정하기는 어렵다. 평촌 재건축 역시 사업 속도와 분담금 규모에 따라 기대감이 조정될 가능성이 있다. 정부 규제 변수도 존재한다. 동탄 등 일부 지역이 규제지역으로 재지정될 경우 투자 수요가 위축될 가능성도 있다. 최근 일부 지역은 단기간에 수억원씩 가격이 뛰면서 실수요보다 기대 심리가 앞서고 있다는 지적도 나온다.

앞으로 수도권 시장의 승자는 서울과 얼마나 가까운 곳이 아니라, 얼마나 많은 일자리와 미래 성장 동력을 품고 있는 지역인가에 의해 결정될 가능성이 높다.

동탄의 20억원, 평촌의 신고가 행진은 시작에 불과할 수 있다. 동시에 이는 수도권 부동산 시장이 더 이상 '서울 대 경기도'라는 단순한 구도로 설명되지 않는 시대에 들어섰음을 보여주는 강력한 신호이기도 하다.