내집마련 후기#2 : 공노비 신혼부부 서울 신혼집 매수 과정

내 집 마련 후기 2탄 : 가용금액 파악

1편에서 신혼집을 매수하기로 결정하고!

사실 사고 싶은 마음보다 더 중요한 건 가격‼️

나는 서울 아파트를 사기로 했기 때문에

서울 내에서도 어떤 지역을 사야 할까? 이전에

내가 가용 가능한 현금이 얼마인지

정확히 알아야 매수 가능한 금액대가 나오게 된다.

이걸 먼저 파악해야 예산에 맞는 매물을 정확히 서치할 수 있음

(1)가용금액 파악

일단 가장 중요한 건

내 자신의 가용자금을 냉정하게 계산해 봐야 한다.

자신이 모은 돈을 과대평가하는 경우가 있다

여기서 과대평가란

1) 지금 당장 현금화할 수 없는 자산까지 내가 모은 돈으로 치는 것

물론 따지면 모은 돈은 맞지만

당장 현금화할 수 없다면,가용금액에서 제외하는 게 맞다

2) 투자 손실액

투자한 금액(넣은 금액) ❌ 땡~

현재 남은 금액 ⭕️ 딩동댕~

나도 최근에 장이 오르면서 복구된 종목도 있지만 눈물의 손절을 한 친구들이 있다.

미래를 낙관적으로 존버하는건 좋지만

나는 집을 사야 하기 때문에 냉정하게 현재 평가액을 기준으로 가용자금을 파악했다 😭

(희망회로 금지)



(2)부부 합산 가용금액 파악

실거주 목적의 신혼집을 구하는 걸로

방향성이 바뀌어서 나뿐만 아니라 남자친구의 가용금액까지 파악하고 공유했다

사실 우리는 연애 기간이 길었기 때문에

각자 대략 얼마의 현금이 있는지,

소득수준은 얼마인지,

얼마나 어디에 사용하는지 이미 대략 알고 있는 상태였다

둘 다 고정 비용이나 쓰는 금액이 크지 않았고

돈 드는 취미나 사치가 있지 않아서

사실 예측 가능하긴 했다!

🔥그 러 나🔥

정확히 확인해야 할 필요가 있쥬~

위에 썼던 나의 기준과 똑같이

서로의 가용 가능한 현금을 파악했다



이때 당연한 이야기지만 나 자신에게도 솔직‼️

상대방에게 이야기할 때도 솔직‼️

가지고 있는 빚은 다 까고 수익도 정확하게 공유하는 게 킬링 포인트

(나중에 이혼 사유 됩니다~)

사실 빚은 나중에 대출받을 때 강제 공개 당해서 다 알게 되어있음🙃



(3)가용금액 및 현금흐름에 대한 객관화 실시

우리가 가용 가능한 현금을 다 파악하고 연봉을 포함한 객관화를 실시했다

(아이패드로 엄청 적었었는데 내용이 안 보인다 ㅠ)

우리는 둘이 합쳐 딱 환갑의 나이인

서울 거주 공공기관💙공무원

예비 30대 신혼부부이다.

위에서 말한 합산 가용자금과더불어서

(1) 각자 합산 연봉

:작년 원천징수 기준

(소득 수준 파악 목적도 있지만 합산 연봉에 따라 대출 종류가 달라진다)

(2) 월별 고정비용

(3) 고정 비용 제외 저축 가능 금액

:원리금 상환을 위한 유동성을 파악해서 대출 예상액 설정 시 고려해야 한다

(4) 각자 월별 부수입 금액

을 파악했다.

작년~올해 둘 다 부수입을 최대치로 끌어올리려고 노력하기도 했고

남자친구의 부수입(투자 수익)이 꽤 좋아서이 시드를 빼고 지금 매수해야 되나?

라는 고민도 중간에 했었다.

하지만 지금의 부수입은 지속가능성의 여부가 불투명해서

원래 계획대로 매수하기로 결정하고 매수 가능한 아파트 금액대를 설정했다.



(4)매수 가능한 금액대 설정

일단 우리는 영끌은 지양해야 한다고 생각해서

영끌의 기준에 대해서 엄청 고민하고 찾아봤다.

일단 부동산으로 유명하신 분들도

기준을 조금씩 다르게 이야기했다.



●부읽남 : 연봉의 5배 수준 초과

(폭등기에는 연봉의 10배 까진 괜찮다고 했었다가 최근 말 바꾸심)

●너나위 : 원리금 상환액이

매월 저축 가능한

금액의 50% 수준 초과

●송희구 작가님 : 원리금 상환액이

월 순소득의 30% 초과

우리의 경우,

위의 세 기준을 모두 초과하지 않게 충족하되,

원리금 상환액을 평달(보너스 없는 달 / 최소한의 부수입) 기준으로 잡아서 계산했다.

실거주는 영끌해서 갈 수 있는

최대한의 상급지로 가야 하는 게 원칙이지만

지금보다 하락하는 경우와 결혼 후 육아휴직 시기도 고려해서 보수적으로 잡아보았다.

다행히 이 부분에선 우리는 정말 의견이 잘 맞아서 다행이었다!

영끌의 기준을 적용해서 대략 감을 잡았다면

단순 매수 금액 말고

매매 시 들어가는 부대비용도 계산해 봐야 한다.

아아~~

들리시나요~~

다시 한번 말씀드립니다.

내가 가지고 있는 돈(가용 가능 자금) + 부대비용을 다 예산에 포함해서 생각해야 합니다

*부동산 매수 시 계산해야 하는 항목

-매물 가격

-중개 보수료

-취득세

-지방교육세

-인지세

-채권 할인료

-법무사 비용

-관리비 선수금(아파트마다 다름)

-(추가) 인테리어 비용 & 가전 비용 등



진짜 적혀있는 것처럼 매수 금액 이외의

부대비용도 대충 감으로 때려잡아서 계산하지 말고 철저히 계산해야 한다

위의 영끌의 기준을 모두 충족하는 범위와

부대비용까지 포함해서 매수 예상 가능한 금액대의 아파트를 결정했다.

그럼 금액대에 맞는 매물 찾는 법과

아파트 선정 기준은

다음 편에 상세히 기재해 보도록 하겠음