전세대출 사고를 막는 방법

어느 임대인의 하소연이 있었다.

"세입자가 4년 넘게 살다가 나가면서 전세대출을 안 갚고 도망갔어요…"

처음에는 무슨 이야기인가 이해가 안됐다.

요즘 전세입자들 중에 90% 이상이 전세 대출을 받아 입주하고, 퇴거할 때는 당연히 대출금을 상환하는 것인데 왜 그런 기본적인 것을 안 챙겼을까 의아했는데, 이야기를 듣다 보니 구멍이 보였다.

잔금 날 세입자가 전세대출을 모두 상환했다며 상환영수증을 보내왔다.

중개사가 그 영수증을 보여주며 집주인에게 말했다.

"세입자가 대출금 상환했네요. 그러니 전세보증금 전액을 세입자한테 바로 주시면 되겠네요."

집주인은 중개사의 말을 믿고 세입자 계좌로 송금했다.

그런데 세입자가 이사나간 후, 은행측에서 집주인에게 대출금을 상환하라는 통지문이 왔다.

이게 뭔 소린가 하고 확인해보니 세입자가 준 상환 영수증이 가짜라는 것이다.

세입자는 전세대출금을 갚지 않은 채 보증금만 받아 사라졌고, 결국 1년 넘는 법정 공방 끝에 사기죄 실형을 선고받았다고 한다.

하지만 이 사건은 단순한 사기행위라기 보다는, 집주인의 부주의에도 책임이 있었다.

은행은 전세대출을 실행하기 전 집주인에게 채권양도 통지를 했기 때문에, 대출금 상환은 집주인 책임이었다. 결국 울며 겨자 먹기로 집주인이 은행 대출금을 갚아야 했다. 그 다음에, 임대인은 중개사를 상대로 다시 소송을 준비하고 있다고 했다.

그 이야기를 들으며 참 씁쓸했다.

중개사가 일부러 그랬을 리는 없다. 아마 중개사 역시 세입자가 보여준 영수증을 믿었을 것이다.

하지만 결국 누군가는 책임을 져야 하고, 그 과정에서 또 다른 분쟁이 시작되는 것이다.

예전에는 전세사기가 거창한 조직 범죄처럼 느껴졌다면, 요즘은 너무 평범한 얼굴로 우리 일상 안에 들어온다. 범죄가 평범하다는 것은 참 무서운 일이다. 경계하고 피할 여지를 안 남기기 때문이다.

멀쩡히 몇 년씩 살던 세입자, 별문제 없이 계약을 이어오던 관계.

퇴거 순간에 가짜 영수증을 들이댈줄 누가 알았겠는가.

그런데 나는 사건의 전모를 들으면서, 집주인과 중개사가 조금 더 꼼꼼했더라면 막을 수 있는 사고였다는 생각을 지울 수 없었다. 세입자가 퇴거할 때, 특히 전세대출을 받아 전세 잔금을 치른 세입자에게 보증금을 반환해줄 때 반드시 챙겨야 하는 기본적인 것들을 놓친 것이다.

전세입자가 퇴거할 때는 세 가지를 꼭 확인해야 한다.

첫 번째, 전세대출을 받았는지

요즘은 대부분 전세대출을 이용한다. 대출이 없다면 보증금을 세입자에게 바로 지급하면 된다.

하지만 대출이 있다면 이야기가 달라진다.

두 번째, 집주인에게 은행 내용증명이 온 적이 있는지 확인한다.

채권양도 방식 전세대출인 경우, 전세계약 후 잔금 전에 은행측이 집주인에게 내용증명을 발송한다.

이런 경우라면 반드시 내용증명에 기재된 은행 연락처로 직접 전화해서 상환 계좌를 확인해야 한다.

세입자가 알려주는 계좌만 믿고 송금하면 안 된다.

모든 전세대출이 그런 건 아니다. 반환 방식 여부는 내용증명으로 확인된다.

채권양도 방식이 아닌 경우에는 그냥 세입자에게 전세보증금을 전액 반환하면 된다. 그 다음에 전세대출금을 상환하는 건 그 세입자의 몫이고, 만약 세입자가 대출금을 상환 안했더라도 그건 세입자가 책임질 일이다.

세 번째, 내용증명을 받았는지 안 받았는지 기억을 못하는 경우

계약기간이 최소 2년이다 보니 내용증명이 왔었는지를 기억 못하는 임대인들이 많다.

내용증명에 대한 기억이 없다고 해서 세입자에게 송금해주면 안되고, 세입자가 전세계약서 원본을 가지고 있는지 확인해보면 된다. 채권양도 방식 대출은 보통 계약서 원본을 은행이 보관하고, 세입자에게는 사본을 주기 때문이다.

물론 이것만으로 100% 사고를 막을 수 있다고 장담할 수는 없다. 사기를 치려고 마음 먹은 상대를 피하는 일이 쉽지는 않기 때문이다. 하지만 적어도 확인할 것은 하고, 원칙대로 진행하는 것이 최소한의 안전장치는 될 수 있다.

부동산 중개를 오래 하다 보면, 사고는 대단한 곳에서 터지는 것이 아니라는 걸 느낀다.

별문제 없을 것 같았던 사람, 매번 해오던 절차 속에서 발생한다.

그래서 결국 중요한 건 어떠한 경우에도 원칙을 절처히 지키는 습관이다.

원칙대로 했는데도 문제가 생겼다면 그건 행위자의 책임이 아니기 때문이다.