'사면초가'에 몰리는 비거주 1주택자...어떻게 해야하나

부동산 시장에서 가장 애매한 위치에 놓인 계층이 누구냐고 묻는다면, 이제는 다주택자가 아니라 '비거주 1주택자'라고 답해야 할지 모르겠습니다. 집은 한 채뿐인데, 그 집에 살고 있지 않다는 이유로 정부의 시선이 급속히 차가워지고 있기 때문입니다.

과거에는 "1주택자는 보호 대상"이라는 인식이 강했습니다. 그러나 최근 분위기는 달라졌습니다. 정부는 점점 더 "실거주 1주택자"와 "비거주 1주택자"를 분리해서 보기 시작했습니다. 같은 1주택자라도 직접 살고 있느냐, 임대를 주고 다른 곳에 살고 있느냐에 따라 세금과 대출, 규제의 방향이 달라지는 흐름입니다.

양도소득세(양도세) 장기보유특별공제(장특공제) 축소 논의, 종합부동산세 장기보유 공제의 거주 요건 강화 가능성, 비거주 1주택자 전세대출 제한 검토 등이 대표적입니다. 이런 압박과 함께 숨통이 트일 수 있는 퇴로도 만들어졌습니다. 토지거래허가구역(토허제)의 실거주 의무를 완화하겠다는 것입니다.

"1주택도 살지 않으면 투기"

핵심은 정부의 철학 변화입니다. 이제 정책은 '주택 수'보다 '실거주 여부'를 더 중시하는 방향으로 이동하고 있습니다.

대표적인 것이 양도세 장특공제 축소입니다. 현재 1세대 1주택자는 보유 기간과 거주 기간을 합산해 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다. 보유 10년 최대 40%, 거주 10년 최대 40% 구조입니다.

문제는 여기서 '거주'의 비중이 점점 더 강화되고 있다는 점입니다. 최근 정치권에서는 장특공제 자체를 축소하거나, 거주 중심으로 개편해야 한다는 논의가 이어지고 있습니다. 오래 보유했다는 이유만으로 거액의 양도차익을 과도하게 공제해주는 것은 불공평하다는 주장입니다.

이 논리가 본격화되면 가장 먼저 영향을 받는 계층이 바로 비거주 1주택자입니다.

예컨대 강남 아파트 한 채를 오래 보유했지만 지방이나 외곽에 전세로 거주하는 경우가 있습니다. 직장·학군·현금흐름 문제 때문일 수 있습니다. 지금까지는 "1주택자"라는 이유로 상당한 보호를 받았지만, 앞으로는 "실거주하지 않은 투자성 보유"로 해석될 가능성이 커지고 있습니다. 지방 '원정 투자'와 '갭투자'도 영향을 받습니다.

종부세도 비슷합니다. 현재 고령자·장기보유 세액공제는 실거주 요건이 상대적으로 약하지만, 정치권에서는 "실거주자 중심 공제로 바꿔야 한다"는 목소리가 반복적으로 등장합니다. 만약 장기보유 공제에 강한 실거주 요건이 붙는다면, 은퇴 후 지방 거주나 전세 거주를 택한 고령 1주택자도 적지 않은 영향을 받을 수 있습니다.

"1주택자도 전세대출 제한"

더 주목해야 할 부분은 금융입니다. 비거주 1주택자는 대개 자신의 집에는 세입자를 두고, 본인은 다른 곳에서 전세를 사는 경우가 많습니다. 이때 전세대출이 중요한 역할을 합니다. 그런데 최근 금융당국과 정치권에서는 "갭투자 성격의 전세대출을 제한해야 한다"는 논의가 이어지고 있습니다.

논리는 단순합니다. "집이 있는데 왜 또 전세대출까지 받느냐"는 것입니다.

물론 현실은 그렇게 단순하지 않습니다. 강남에 집 한 채를 가진 사람이 직장 때문에 분당 전세에 살 수도 있고, 부모 봉양이나 자녀 교육 때문에 다른 지역에서 거주할 수도 있습니다. 현금흐름상 자기 집에 직접 들어가는 것이 비효율적일 수도 있습니다.

결국 비거주 1주택자는 앞으로 세금뿐 아니라 금융에서도 압박받을 가능성이 높습니다. 특히 전세대출 규제가 현실화되면, 비거주 전략 자체의 유지 비용이 급격히 상승할 수 있습니다.

비거주1주택자 주택 토허제 완화

이런 와중에 정부가 토허제 실거주 의무 유예를 확대하기로 했습니다. 토지거래허가구역에서는 주택 매수 시 일정 기간 실거주 의무가 붙습니다. 원칙적으로 세입자를 끼고 사는 갭투자가 어렵습니다.

그런데 시장 침체기와 거래절벽이 심해지자, 정부는 과거 일부 기간 동안 다주택자와 기존 주택 처분 예정자 등에 대해 실거주 의무를 일정 기간 유예해준 바 있습니다. 쉽게 말해 "당장 입주하지 못해도 일단 거래는 허용하겠다"는 조치였습니다.

다주택자에게 적용된 실거주 유예의 구체적인 모습은 이렇습니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료(5월 9일)를 앞두고 정부는 지난 2월 토허구역 내 세 낀 다주택자 매물에 대한 보완책을 내놨습니다.

첫째, 매수자가 반드시 무주택자여야 합니다. 일시적 2주택자도 원칙적으로 대상이 아닙니다.

둘째, 기존 임대차 계약이 끝날 때까지 최장 2년 동안 매수자의 실거주 의무를 유예해 줍니다.

셋째, 임차 기간이 끝나면 매수자는 반드시 직접 입주해 2년간 실거주해야 합니다.

넷째, 세입자의 계약갱신청구권까지 보장하지는 않습니다. 집주인이 실거주를 사유로 계약갱신을 거절할 수 있기 때문입니다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 "시장의 상황을 감안해서 임차인이 임대하는 기간 동안은 실거주 의무를 유예하고, 임차 기간이 끝나면 반드시 실거주하셔야 됩니다"라고 설명했습니다. 이 대통령이 "세입자들이 3개월, 6개월 안에 못 나갈 상황에 대한 대안을 검토해보라"고 지시한 데 따라 마련된 조치였습니다.

이번 비거주 1주택자 실거주 유예는 다주택자에게 적용된 방식이 확대된 것입니다. 정부는 실거주 유예 대상을 비거주 1주택을 포함한 임대 중인 주택 전체로 확대하는 내용의 부동산거래신고법 시행령을 13일 입법예고합니다.

실거주 유예가 일부 다주택자가 매도한 주택에만 적용되면서 발생한 형평성 문제를 해소하고 임대 중인 주택에 대한 매도 편의를 개선하기 위한 것입니다. 다주택자 매도물량이 증가하며 매매거래량이 증가한 가운데 무주택 매수자의 비율이 지난해 평균 56%에서 지난 3월 73%까지 늘어났다는 게 국토부 분석입니다.

현재 임대 중인 주택이라면 모두 실거주 유예를 받을 수 있습니다. 유예를 받기 위해서는 올해 말까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해 허가받아야 합니다. 허가 이후에는 4개월 내에 주택을 취득(등기)해야 합니다. 실거주 유예가 가능한 매수자 요건은 '이날부터 계속 무주택을 유지한 자'로 한정해 운영할 예정입니다.

실거주 유예를 적용받은 경우 지난 2월12일 양도세 중과 유예 종료에 따른 보완 조치와 동일하게 현재 체결된 임대차계약상의 최초 계약종료일까지 유예됩니다. 다만 늦어도 2028년 5월11일 이내에는 실거주를 위해 입주해야 합니다.

실거주 유예 조치는 현재 임대 중인 주택에 대해서만 유예해주는 것으로 임차기간 종료일에 맞춰서 입주, 2년 간 실거주해야 하는 의무는 여전히 적용됩니다.

김윤덕 국토부 장관은 "실거주 유예 확대로 매도자 간 형평성 문제가 해소되고 세입자가 있어 매도를 고민하던 매도자들도 보다 적극 매도에 나설 수 있을 것"이라고 말했습니다. 

"실거주 따로, 투자 따로" 이제 안 먹힌다

이제 비거주 1주택자는 단순히 "집 한 채니까 괜찮다"고 생각해서는 안 됩니다. 정책은 이미 1주택자 내부를 세분화하기 시작했습니다.

앞으로 가장 중요한 질문은 이것입니다.

"나는 결국 그 집에 들어가 살 것인가."

만약 실거주 계획이 명확하다면, 가능한 한 거주 이력을 만드는 방향이 유리할 가능성이 큽니다. 장특공제, 종부세 공제, 대출 규제 모두 실거주 중심으로 재편될 가능성이 높기 때문입니다.

특히 비거주 주택을 계속 가지고 가려는 사람이라면 들어가 사는 것이 가장 유리한 선택이 됩니다. 보유만으로 받던 양도세 장특공 보유 공제가 절반으로 깎이고, 거주 공제 비중은 1.5배로 커지는 방향이기 때문입니다. 종부세 장기보유 세액공제에 강한 실거주 요건이 붙으면 매년 내는 보유세도 늘어납니다. 전세대출 만기 연장이 막히면 비거주 전략 자체의 유지 비용이 급격히 상승합니다.

세 가지 압박이 모두 "거주만 하면 면제"되는 구조라는 점에 주목해야 합니다. 직장 발령 때문에 다른 지역에 있다면 회사와 상의해 본사 복귀나 재택근무 활용 등을 적극 검토해볼 만합니다. 자녀 학교 문제라면 자녀의 진학 시기에 맞춰 이주 계획을 세우는 것이 좋습니다. 부부 중 한 명이라도 먼저 전입신고를 하고 실제 생활을 옮기는 것도 출발점이 될 수 있습니다.

직장·학교·부모 봉양 등 불가피한 사유가 예외로 인정될 가능성도 있지만, 그 기준이 까다로워질 수 있는 만큼 가능한 한 빨리 실제 거주 이력을 만들어 두는 것이 안전합니다. 세법 개정 전에 거주를 시작해 2년 이상 실거주 요건을 갖춰두면, 이후 매각 시 세금에서 결정적인 차이가 납니다.

반대로 장기간 임대 목적 보유라면 전략 수정이 필요할 수 있습니다. 세금·대출·규제 비용이 동시에 올라갈 가능성이 있기 때문입니다.

특히 은퇴 세대는 주의해야 합니다. "서울 집은 세 주고 지방에서 살겠다"는 전략이 앞으로는 세제상 불리해질 가능성이 있습니다. 고령층일수록 종부세·양도세 공제 변화의 영향을 크게 받을 수 있습니다.