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상가 확보의무 축소…실제 현장에선 어떻게 적용될까

Mr.리퍼비시먼트읽는 데 약 2분

지난 1월5일, 서울시가 건설산업 규제철폐 1호로 상가면적 의무확보에 대한 규제를 개선하기로 했습니다. 연내(빠르면 상반기)에 도시계획조례를 개정해 상업지역에 대한 규제를 완화하고, 준주거지역은 이달 내에 지구단위계획수립 기준을 개정한다는 계획입니다.

서울시가 발표한 방안에 따르면,

1. 상업지역에선 연면적의 20% 이상을 반드시 상가로 지어야 했던 의무가 10%로 낮아집니다.

2. 준주거지역에 적용됐던 연면적 10% 의무는 없어집니다.

발표안의 내용을 그대로 적용하면

1. 상업지역의 경우 최대 용적률이 1000%이니, 최소 1개층의 상가는 확보해야 합니다.

2. 준주거지역에선 상가를 하나도 짓지 않아도 됩니다.

3. 일반적인 아파트 단지들의 용도지역인 '2종~3종 일반주거지역, 전용주거지역'은 이번 규제철폐안과는 관련이 없습니다. 다만 종상향을 통해 준주거지역이 되는 것을 꿈꾸는 단지라면 유의깊게 보셔야겠죠?

자 그럼 이 규제철폐안이 적용되면, 실제로는 어떻게 작용할지에 대해서 한 번 검토를 해볼까요?

우선 '상가 미분양'과 '공실' 문제가 상당부분 해소될 것으로 기대됩니다. 서울시가 발표한대로 별로 필요도 없는데도 규정에 때문에 만들었던 상가를 수요에 맞춰 축소할 수 있을테니까요.

그렇다고 진짜 규정대로 준주거지역에서 상가를 전혀 짓지 않는 것은 불가능할 것입니다. 준주거지역 자체가 주거와 상업·업무 기능이 복합된 지역에 부여된 '라벨'입니다. 이를 무시하고 무작정 주거만 집어 넣는 것은 '심의' 단계에서 걸러질 가능성이 큽니다.

다시 말해 '상가 의무확보 폐지'는 유연성을 부여하기 위한 선언적인 규정이라고 봐야 합니다. 상가를 집어 넣되 주변 여건과 예상분양률(분양민감도)에 맞춰 자유롭게 비율을 조정할 수 있게 열어준 것 입니다.

상가를 아예 안 짓는게 능사도 아닐 겁니다. 법정한도 용적률이 500%인 준주거지역에서 아파트만 왕창 짓고, 주민들이 이용할 필수상가인 편의점이나 세탁소, 공인중개사무소 같은 게 하나도 없으면 주민들이 불편하겠죠?

대부분 시행사나 조합에선 미분양 가능성이 큰 3층 이상엔 상가를 짓지 않는 방향으로 사업을 추진할 것으로 보입니다. 단지 주변에 대형마트나 상가거리가 있는 경우엔 단촐하게 편의점 정도만 짓는 계획을 세울 수도 있겠지요.

종상향을 하려는 단지는 어떨까요? 이 경우엔 10%까진 아니더라도, 일정 규모 이상의 상가는 짓겠다는 계획을 세워야 할 것입니다. 당초 3종 주거지역이던 곳에서 준주거지역으로 종상향을 하겠다면서, 용적률 혜택만 받고 준주거지역 본연의 기능인 '주거+상업·업무' 기능은 갖지 않겠다고 하면 '씨알'도 안 먹히겠죠?

시공사의 대표적인 공약이었던, "상가 미분양 땐 우리 00건설이 모든 미분양 상가를 인수하겠습니다"에도 변화가 있을 듯 합니다. 예전에 이 공약은 어쩔 수 없이 발생할 수밖에 없는 상가 미분양을 건설사가 해결해준다는 느낌을 줬습니다. 하지만 이제 저렇게 공약하면 '상가 수요 예측도 못하는 조합'과 '대안도 제시 못하는 무능한 건설사'라고 광고하는 꼴이 됩니다.

'팔리기만 하면' 상가만큼 효율이 좋은 시설도 없습니다. 결국 어떻게 팔리는 상가를 만들 것이냐가 더욱 부각될 것입니다. 이제 "의무비율 때문에..."라는 핑계를 대긴 힘들테니까요. 자연스럽게 능력있는 조합과 건설사가 도드라질 겁니다. 상가를 어떻게 구성할지, 설계할지, 뭘 집어넣을지 등등을 자문해주고 업체를 알선하기도 하는 'MD업체'도 이제 좀 더 적극적이고 창의적인 곳이 살아남을 것 입니다.

저는 이번 규제철폐안을 보고 나니, "자유에는 책임이 따른다"라는 말이 떠오르더군요. 책임을 지기 싫으면 소극적으로 상가를 적게 만들고, "우린 준주거지역이지만, 그냥 쌩! 아파트야"라고 하게 될 것입니다. 반면 상가 분양 수익을 극대화해서 분담금을 줄이겠다는 곳은 상가를 많이 줄이지 않겠지요.

여러분들이 시행사나 조합이라면 어떻게 하실 것 같으신가요??

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댓글 25

  • 카트리나 · 2025년 1월 6일

    시행사나 조합에서 수익 극대화하려고 상가넣는거 아니었어요?

    의무비율 조정되어도 크게 줄이려고 할것 같진 않은데...

  • Mr.리퍼비시먼트 · 2025년 1월 6일

    안 팔리면 상가만큼 골치 아픈게 없고 시행사나 조합은 빨리 털고 정산하는걸 선호해서 미분양 우려가 적은 아파트를 짓고 싶어하지요~

  • 오색찬란 · 2025년 1월 6일

    신축아파트들이 단지내상가 쫘르륵 만드는것도 저 의무비율때문인가요?

  • 닐리리아야 · 2025년 1월 6일

    솔직히 단지내상가가 너무 많긴했어요

    아파트하나 분양하면 단지내상가가 2,3층 정도되는데

    1층 빼고 나머지는 다 공실인경우가 엄청 많더라고요

  • 히트텍 · 2025년 1월 6일

    1층도 대부분은 중개사무소 +편의점임

  • 솔레임 · 2025년 1월 6일

    위례갔을때 단지내상가 텅텅빈거보고 혀를내두름

    신도시 생기면 상가자리는 엄청 많은데 다 공실이어서 문제라고 생각했는데 이제 좀 개선될 것 같아서 다행이네요

  • cheese89 · 2025년 1월 6일

    상가 의무비율이 줄어들면 기존 단지내상가들과 재건축 협의하는데에도 좀 달라지는게 있을까요?

  • Mr.리퍼비시먼트 · 2025년 1월 6일

    다른 경우는 별 차이가 없고 지난해(2024년) 상가 등 부대복리시설을 짓는 경우에 상가소유주는 상가로만 받을 수 있도록 한 규정이 있습니다. 의무적으로 상가를 만들어야 하는 상황에선 이 규정을 피할 수가 없었는데 만약 상가를 하나도 안지을 수 있게되면 아파트로 조합원분양을 줄 수 있는 길이 열리게 되는 셈이 됩니다.

  • 아자아자잉 · 2025년 1월 6일

    드디어 상갓집 해소되는건가?

  • 붕어싸만콩콩 · 2025년 1월 6일

    특색 있는 단지 내 상가들이 많아지기를 기대해봅니다~ ^^

  • 고민중독 · 2025년 1월 6일

    오세훈 규제철폐 1호 되시겠다

  • 넥스트레벨 · 2025년 1월 6일

    그 동네에서 소화할 수 있는 상가 수가 있는데 그 수를 넘어나면 텅텅 비어있게 되져 저희 동네 신축들 들어오고 하니까 아직도 비어 있는 곳 있어요. 언제 찰려나..싶어요

  • 넥스트레벨 · 2025년 1월 6일

    상업시설 수요가 적음에도 의무적으로 상가를 일정 비율 이상으로 짓게 해서 장기 미분양이라던가 공실이라던가 사회적 낭비가 많았는데 이번 기회에 개선될 수 있었으면 좋겠네요

  • 호기심 · 2025년 1월 6일

    토론회 결과 기대됩니다

  • 호기심 · 2025년 1월 6일

    활력잃은 도시에서 활력 있는 도시가 되기를 기대해봅니다

  • 원해요 · 2025년 1월 6일

    상가의 봄 오려나

  • 기피드리 · 2025년 1월 7일

    상가 소유주들 조합하고 합의 할 필요 없지 않을까 싶어요 그냥 상가 단독재건축하면 되지 않을까 싶어서요 ㅎㅎ

  • Mr.리퍼비시먼트 · 2025년 1월 7일

    상가소유주들이 단독재건축하면 더 낫지 않을까 생각하는 경향이 있는데 절대 그렇지가 못합니다ㅎㅎ 가령 상가가 3층인 3종일반주거지역이라고 치면 상가용 주차장 조그마한 것까지 포함한다해도 용적률이 300%에 거의 꽉채워져 있는 상태입니다. 종상향 할 것도 아니고 면적대비 소유주는 아파트보다 더 많고. 사업성 나오는 경우가 거의 없습니다.

  • 노랑나비 · 2025년 1월 7일

    상가 좀 그만 지었으면... 진짜 온라인으로 다 시켜먹는데 무슨 신축 아파트마다 상가가 그득그득한지 모르겠네요 ㅠㅠ

  • 한양 · 2025년 1월 7일

    규제완화가 아니라 특혜에 특혜를 더해서 사업자 배를 더욱 채워주겠네

    사업성 좋아질거고 소음 및 일조 관련피해는 입주자몫일테니 사업자만 좋을듯

  • 그러덩가 · 2025년 1월 8일

    돈 안되는 상가 빼자는거ㅋㅋㅋ

  • 살랑 · 2025년 1월 8일

    여의도 재건축이요 주택 100%로 간다는데 이거 통과되려나요?

  • 냐리냐리숑 · 2025년 1월 8일

    상가공실 많은 동네는 을씨년스러워서 여러모로 좋지 않아보이긴 하더군여. 규제가 중요한게 아니라 얼마나 효과적으로 적용하냐 문제인것 같은데..

  • 초록만장 · 2025년 1월 8일

    상업지역은 주택 비중 100%로 재건축도 가능하다

    대신 해당 면적만큼 임대주택이나 공공기숙사를 도입해야 한다

    흠.. 그러면 그냥 상가가 더 나을 것 같습니다

  • 초록만장 · 2025년 1월 8일

    <@UO5UJZ8VJ> 검토중이라고 합니다.

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