‘K-아파트’가 간다! 발 들이면 중독

한국 문화의 세계화가 자리를 확실히 잡았다. BTS를 필두로 한 K-팝이 미국과 유럽 시장에서 주류로 자리 잡은 이후 ‘K’라는 접두어는 유행을 넘어 하나의 경쟁력으로 인식되기 시작했다. 실제로 음식과 화장품, 콘텐츠 산업에 세계가 주목하며 한국을 찾는 외국인들도 늘고 있다. 

이제는 주거문화까지 영향력이 확장되고 있는 모양새다. 최근 한국 건설사들의 움직임은 이러한 흐름을 상징적으로 보여준다. 과거에는 해외 건설이라고 하면 플랜트나 도로, 발전소와 같은 인프라 사업이 중심이었다가 최근에는 ‘사람이 사는 공간’ 자체를 수출하는 단계로 진화를 거듭하고 있다.

변화 배경에는 국내 건설 시장의 구조적 한계가 자리 잡고 있다. 분양시장 침체가 길어지고, 금리 상승으로 주택 수요가 위축되면서 건설사들의 수익 구조가 나빠지고 있는 게 사실이다. 매출 규모는 유지되거나 오히려 증가하고 있음에도 불구하고, 원자재 가격 상승과 금융 비용 부담으로 인해 영업이익은 감소하는 현상이 나타나고 있다. 

건설사들은 더 이상 국내 시장만으로는 안정적인 성장을 기대하기 어렵다는 판단을 내리고 있다. 자연스럽게 해외로 눈을 돌리고 있다. 그중에서도 반도건설의 행보는 특히 주목할 만하다.

반도건설은 미국 로스앤젤레스를 중심으로 한 주거 개발 사업을 통해 새로운 돌파구를 모색하고 있다. 그 출발점이 된 프로젝트가 더보라 3170이다. 한인타운 중심에 위치한 이 단지는 252가구 규모의 임대 아파트로, 올해 4월 전 세대 입주를 완료하며 성공적으로 시장에 안착했다. 비교적 높은 임대료 수준에도 불구하고 안정적인 수요를 확보했다는 점에서 의미가 크다. 원룸 기준 월세가 300만 원에서 400만 원 수준에 형성돼 있음에도 불구하고 입주가 빠르게 진행된 것은 상당히 고무적이다. 월 임대수익으로 투자금 회수도 머지않을 전망이다.

이 단지는 한국식 아파트 특징이 그대로 반영돼 있는 것이 특징이다. 피트니스 시설과 루프탑 공간, 입주민 커뮤니티를 고려한 설계, 체계적인 보안 시스템과 관리 방식 등은 한국에서는 이미 일반화된 요소지만 미국에서는 여전히 차별화된 경쟁력으로 작용한다. 현지에서 스크린 골프 시설을 갖춘 아파트가 얼마나될까.

미국의 전통적인 임대 주택은 넓은 공간을 제공하는 대신 부대시설이나 관리 서비스 측면에서는 상대적으로 단순한 구조를 유지해왔다. 반면 한국식 아파트는 제한된 공간 안에서 생활의 편의성과 효율을 극대화하는 데 초점을 맞춰 발전해왔다. 이러한 차이가 LA와 같은 대도시에서 강점으로 작용하고 있다.

특히 1~2인 가구 증가와 도심 회귀 현상, 그리고 주거의 질을 중시하는 젊은 세대의 증가가 맞물리면서 한국식 주거 모델은 더욱 경쟁력을 확보하고 있다. 초기에는 한인 수요가 중심이었지만, 시간이 지나면서 다양한 인종과 직군의 입주자들이 유입되기 시작했다. 이는 해당 모델이 특정 커뮤니티를 넘어 보다 넓은 시장에서도 통할 수 있음을 입증하는 결과로 이어졌다. 한국식 아파트 ‘한국인만을 위한 주거 형태’가 아니라 글로벌 도시에서 통용될 수 있는 하나의 주거 상품으로 자리 잡고 있는 것이다.

반도건설은 사업 확장을 이어가고 있다. 1차 사업의 성공을 바탕으로 ‘더보라 3020’이라는 2차 프로젝트가 진행 중이다. 향후 3차 사업까지 계획하고 있다. 뉴욕 프로젝트도 곧 발표될 예정이다. 이들 전략에서 눈에 띄는 점은 임대 중심의 수익 구조를 구축하고 있다는 점이다. 이는 국내 건설업계의 전통적인 사업 방식과는 분명한 차이를 보인다. 과거에는 분양을 통해 단기간에 수익을 실현하는 구조가 일반적이었지만, 이제는 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있는 임대사업이 중요한 축으로 자리잡고 있다. 반도건설은 토지 매입부터 시공, 임대 운영까지 전 과정을 직접 수행함으로써 수익성과 통제력을 동시에 확보하려는 전략을 취한다.

이는 건설산업 전반의 패러다임 전환을 의미한다. 건설사가 더 이상 ‘건물을 짓고 떠나는’ 역할에 머무르지 않고, 장기적으로 자산을 운영하며 수익을 창출하는 디벨로퍼로 진화하고 있는 것이다. 실제로 반도건설은 전체 사업 중 상당 비중을 자체 사업으로 구성하고 있다. 이는 외부 변수에 대한 의존도를 낮추고 안정적인 수익 구조를 확보하기 위한 시도로 해석된다. 다만 금리 상승과 자잿값 인상이라는 외부 환경은 여전히 부담으로 작용하고 있다. 이는 해외 사업 확대가 필수 전략으로 자리 잡게 만드는 요인이 되고 있다.

이와 같은 흐름은 미국뿐만 아니라 중동에서도 확인할 수 있다. 한화건설이 10년전 수행한 이라크 비스마야 신도시 사업은 한국형 주거 모델의 또 다른 가능성을 보여주는 대표적인 사례다. 이 프로젝트는 약 10만 가구 규모의 대형 신도시를 조성하는 사업으로 도로와 전력, 상하수도 등 도시 인프라 전반을 포함하는 종합 개발 프로젝트였다. 신도시 개발 경험이 그대로 적용된 이 사업은, ‘주거’가 아닌 ‘도시’를 수출한 사례로 평가된다.

초기에는 정치적 불안정성과 치안 문제 등으로 인해 사업의 지속 가능성에 대한 우려가 제기되기도 했다. 그러나 실제로 사업이 진행되고 입주가 시작되면서 상황은 달라졌다. 계획적으로 조성된 주거 환경과 안정적인 인프라, 그리고 일정한 품질 수준을 유지하는 건설 방식은 현지 주민들에게 높은 만족도를 제공했고, 이는 자연스럽게 주택 가치 상승으로 이어졌다. 

일부 지역에서는 초기 분양가 대비 가격이 상승하는 현상도 나타났다. 한국식 주거 모델이 시장 자체 가치를 끌어올리는 역할을 할 수 있음을 보여준다.

한국 건설사 시공 능력은 감히 최고라 말할 수 있다. 또한 주거를 하나의 완성된 시스템으로 구현하는 특기가 출중하다. LA에서는 이를 통해 고급 임대 주거 상품으로 자리 잡았고, 이라크에서는 도시 전체를 설계하고 구축하는 능력으로 확장됐다.

이러한 움직임은 한국 건설 산업이 새로운 성장 경로를 찾아가고 있음을 의미한다. 국내 시장의 한계는 분명하지만, 해외에서는 여전히 기회가 존재한다. 특히 도시화가 빠르게 진행되는 지역이나, 주거의 질에 대한 요구가 높아지는 선진국에서는 한국형 주거 모델이 충분한 경쟁력을 가질 수 있다.

앞으로 건설사의 이 같은 역할은 더욱 확장될 것으로 보인다. 사람들이 살아가는 방식을 설계하고 제공하는 산업으로 진화를 추구할 예정이다. 이는 곧 ‘공간의 수출’이라는 새로운 개념으로 이어진다. 과거에는 제품이나 콘텐츠를 수출했다면, 이제는 삶의 방식 자체를 수출하는 시대가 열리고 있는 것이다.

물론 과제도 적지 않다. 금리와 환율, 현지 규제와 정치적 리스크, 문화적 차이를 극복해야 한다. 

‘한국식’이라는 이름만으로는 지속 가능성을 담보할 수 없다. 철저한 현지화와 장기적인 운영 역량이 뒷받침돼야한다. 건설산업은 도시를 만들고, 삶을 설계하는 산업으로 이동하고 있다. K-주거가 또 하나의 수출 산업으로 자리 잡을 날이 머지 않아보인다.