불로소득 다주택자 진퇴양난…강제 버티기 불가피

<아크로리버 파크.>

다주택자 양도소득세 중과 유예가 5월 9일 종료를 앞두고 있는 가운데 대통령실과 내각, 국회를 포함한 정치권 전반의 다주택 보유 현황이 공개 자료를 통해 확인되고 있다. 동시에 시장에서는 매각 의지와 무관하게 주택을 보유할 수밖에 없는 구조, 이른바 ‘강제 버티기’ 상황도 함께 나타나고 있다.

이재명 대통령은 최근 “다주택자 양도세 중과 유예는 이미 종료가 예고돼 있던 제도”라며 추가 연장 가능성을 부인했다. 이에 따라 유예 종료 이후 적용 대상이 될 다주택자 범위와 실제 시장 상황에 관심이 집중되고 있다.

이재명 대통령은 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 연일 강도 높은 메시지를 내놓고 있다. “이미 수년 전부터 종료가 예고된 제도에 대비하지 않은 책임은 다주택자에게 있다”, “주거용이 아니면 똘똘한 한 채도 이익이 아니다”라는 발언은, 부동산을 투자·투기의 수단으로 삼아온 관행과의 단절을 선언한 것으로 해석된다.

대통령의 강경한 태도로 인해 청와대, 내각, 국회 역시 혼란에 빠졌다. 대통령실과 정부 부처 핵심 인사들 가운데 다주택자는 적지 않다. 문진영 대통령사회수석비서관은 서울 용산구 이촌동 한가람아파트, 강남구 역삼동 주상복합, 부산 서구 부민동 단독주택 등 3채를 보유하고 있다. 봉욱 민정수석비서관은 서울 반포동 다세대주택과 성동구 옥수동 아파트를, 조성주 인사수석비서관은 서울 서초동과 세종시 어진동 주상복합을 각각 보유 중이다.

비서관급에서도 복수 주택 보유는 이어진다. 김상호 보도지원비서관은 서울 구의동 빌라와 강남 대치동 다세대주택 여러 호실을 보유하고 있으며, 공시가격 기준으로도 주택 자산 규모가 상당한 수준이다. 강유정 대통령실 대변인은 반포동 아크로리버파크 아파트를, 이태형 민정비서관 역시 서울 핵심 지역 고가 주택을 포함한 다주택자로 분류된다.

내각도 크게 다르지 않다. 한성숙 중소벤처기업부 장관은 서울·수도권과 지방에 걸쳐 4채의 주택을 보유했고, 정동영 통일부 장관, 송미령 농림축산식품부 장관 등도 다주택자 명단에 포함돼 있다. 일부는 “상속·증여” 또는 “매각 진행 중”을 이유로 들고 있지만, 보유 사실 자체는 부인하지 않는다.

범위를 국회로 확장할 때 더 분명해진다. 가장 최근 재산 공개 기준으로 보면, 더불어민주당: 현역 의원 162명 중 24명(약 11.7%)이 다주택자다. 국민의힘 소속 의원 107명 중 35명(약 32.7%)이 다주택자로 나타났다. 일부 의원이 주택을 매각했거나 매물로 내놓은 상태지만, 여전히 적지 않은 다주택 의원이 남아 있다.

이 대통령은 “누구에게 팔라고 시키는 순간 그 정책은 실패한 것”이라며, 강제 처분 대신 제도를 통한 압박을 강조했다. 이는 문재인 정부 시절 ‘고위공직자 1주택 권고’와는 분명히 다른 접근이다.

하지만 국민이 체감하는 정책 신뢰는 말의 수위가 아니라 적용의 범위에서 결정된다. 다주택 규제의 칼날이 민간에는 예외 없이 작동하면서, 정치권 전반에는 상대적으로 느슨하게 보인다면 정책은 도덕적 정당성을 잃을 수밖에 없다.

<압구정 현대>

양도소득세 중과 유예 종료가 임박하면서 부동산 시장이 다시 한 번 중대한 변곡점에 서 있다. 정부는 세제 정상화를 통해 시장 왜곡을 바로잡겠다는 입장이지만, 동시에 강화된 금융 규제가 유지되면서 ‘팔고 싶어도 팔기 어렵고, 사고 싶어도 살 수 없는’ 이중 압박 구조가 고착화되고 있다는 지적이 나온다.

양도세 중과 유예는 다주택자에게 사실상 마지막 출구 역할을 해왔다. 중과가 배제된 상태에서 매도할 수 있는 기간이 끝나면 세 부담은 급격히 커진다. 이에 따라 다주택자들은 유예 종료 전 매도를 검토하고 있지만, 현실은 녹록지 않다. 매수 수요가 뒷받침되지 않으면서 매물은 쌓이고 거래는 성사되지 않는 모습이다.

특히 중·고가 주택일수록 상황은 더 어렵다. 대출 의존도가 높은 실수요자와 투자 수요 모두 DSR 규제와 대출 한도 제한에 막혀 시장 진입이 제한되고 있기 때문이다. 결과적으로 매도자는 가격을 낮춰야 하고, 매수자는 관망을 선택하는 악순환이 반복되고 있다.

시장에서는 현 상황을 두고 ‘세제와 금융 정책의 엇박자’라는 평가가 지배적이다. 세제 측면에서는 매도를 유도하지만, 금융 정책은 매수를 억제하고 있다. 이로 인해 거래 활성화라는 정책 효과는 제한적인 반면, 가격 조정 압력과 거래 절벽만 심화되고 있다는 분석이다.

전문가들은 “세금만 완화하고 자금 조달 여건을 함께 풀지 않으면 거래는 살아나기 어렵다”며 “현재 구조에서는 매도자도, 매수자도 모두 관망할 수밖에 없다”고 지적한다.

이 같은 구조는 단기적으로 가격 하방 압력을 키울 가능성이 크다. 매도 기한이 정해진 다주택자 중심으로 급매물이 늘어날 경우 일부 지역에서는 추가 가격 조정이 불가피하다는 전망도 나온다. 반면 대출 규제가 유지되는 한 거래량 회복은 제한돼, 가격 조정이 이뤄지더라도 시장이 빠르게 정상화되기는 어렵다는 시각도 공존한다.

결국 향후 시장 방향은 양도세 유예 종료 이후 정부가 금융 규제와 세제 정책을 어떻게 조합하느냐에 달려 있다. 대출 규제 완화 없이 세제만 정상화될 경우 거래 위축이 장기화될 수 있고, 반대로 점진적인 금융 규제 조정이 병행될 경우 제한적인 회복 국면이 열릴 가능성도 있다.

현재 부동산 시장은 명확한 해답이 없는 국면에 놓여 있다. 다주택자는 세 부담과 가격 조정 사이에서 고민해야 하고, 실수요자는 자금 조달과 향후 가격 흐름을 저울질해야 한다. 전문가들은 “지금은 단기 시세보다 정책 방향성과 자신의 재무 구조를 냉정하게 점검해야 할 시기”라고 조언한다.