다주택자 양도소득세 중과세 부활, 증여하면 괜찮을까? 응, 아니 증여세 세무조사할게

최근 서울을 중심으로 주택 증여가 급증하고 있습니다. 아마 이 글을 읽고 계신 분도 “최근에 아파트를 증여받았거나, 곧 증여를 받을 예정인 분”일 가능성이 큽니다. 그리고 아마도 이런 생각을 하고 계실 겁니다.

“증여세는 냈는데, 이제 끝난 거 아닌가요?”

“등기까지 마쳤는데, 더 챙길 게 있나요?”

“부모님이 다 도와주셨는데, 문제 될 게 있을까요?”

결론부터 말씀드리면, 지금부터가 진짜 시작입니다.

요즘 세정 환경에서 주택 증여는 ‘한 번의 행위’가 아니라, 몇 년에 걸쳐 검증되는 과정으로 바뀌었습니다. 과거처럼 증여세만 납부하면 끝나는 구조가 아닙니다. 특히 2025년 하반기 이후 국세청·국토부 합동 기획조사가 본격화되면서, 증여받은 주택은 그 자체로 “검증 대상 자산”이 되었습니다.

증여가 늘어난 이유는 당신의 선택이 틀리지 않았기 때문입니다

먼저, 증여를 선택한 것이 잘못된 판단이라는 말씀을 드리고 싶지 않습니다. 지금 시장에서 증여는 가장 합리적인 선택 중 하나가 되었기 때문입니다. 조정대상지역 내 다주택자에게 2026년 5월 9일 이후 양도소득세 중과가 다시 적용될 가능성이 높아졌고, 매도를 선택할 경우 세 부담이 수억 원 단위로 늘어나는 구조가 되었습니다. 게다가 거래는 막혀 있고, 대출은 어렵고, 보유세 부담은 계속 커지고 있습니다.

실제 통계를 보더라도 서울의 주택 증여는 폭발적으로 증가했습니다. 2025년 하반기 서울 증여 등기 건수는 8월 1,171건에서 12월 2,049건으로 급증했고, 3년 동안 서울 집합건물 증여는 6,011건에서 8,491건으로 크게 늘었습니다. 다시 말해, 당신만 증여를 받은 것이 아니라, 시장 전체가 같은 방향으로 움직이고 있는 것입니다.

<국세청에서도 증여건수가 늘어난 것을 파악하고 있다.>

문제는, 이 증여 흐름이 커질수록 과세당국의 시선도 함께 집중되고 있다는 점입니다.

국세청은 “증여세”만 보지 않습니다. 이제는 “돈의 흐름”을 봅니다

<증여세 세무조사 빈도가 늘어날 것으로 보인다.>

2024년 12월 4일, 국세청은 증여세 세무조사 적발 사례 6가지를 공개했습니다. 이 발표는 단순한 사례 공유가 아니라, “앞으로 어떤 증여를 집중적으로 보겠다”는 명확한 신호였습니다. 그리고 이 신호는 특히 증여를 이미 받았거나, 이제 막 받은 분들에게 더 중요합니다.

지금 국세청이 보는 핵심은 하나입니다.

“이 집을 받으면서, 실제 돈은 어디서 나왔는가?”

“증여세·취득세를 누가 냈는지,”

“대출이 있다면 누가 갚고 있는지,”

“생활비는 누구 돈으로 쓰고 있는지,”

“차용증이 있다면 실제 이자를 갚고 있는지,”

“부모 카드로 생활하고 있지는 않은지,”

이 모든 것이 하나의 이야기로 연결되어야 합니다.

증여받은 뒤 가장 많이 문제가 되는 3가지 상황

실무에서 가장 많이 문제가 되는 경우는 의외로 단순합니다.

첫째, 증여세·취득세를 부모가 대신 내준 경우입니다.

이 경우 그 세금 자체가 다시 증여로 판단되어, 몇 년 뒤 추가 증여세를 맞는 사례가 매우 많습니다. “부모님이 그냥 도와주신 것”은 세법상 면제 사유가 아닙니다.

둘째, 부담부증여 후 생활비를 부모 카드로 쓰는 경우입니다.

자녀가 채무를 승계했으면, 자녀가 채무를 변제하는 것이 맞습니다. 그리고 자녀가 경제적 능력이 있다면 생활비도 자녀 돈으로 써야 구조가 맞습니다. 자녀가 번 소득은 전부 채무를 갚는데 쓰고, 생활비는 부모 카드를 쓰라고 하는 순간, 증여가 될 수 있습니다.

<가장 흔하고 쉽게 생각하는 증여 유형이 엄카찬스인 것 같다.>

셋째, 자녀의 소득 능력 없이 대출이나 채무를 떠안은 경우입니다.

증여 후 자녀가 감당할 수 없는 채무를 떠안았다면, 결국 부모 자금이 다시 투입될 수밖에 없고, 이때부터 국세청은 증여 구조 전체를 다시 보게 됩니다.

지금이라도 반드시 점검해야 할 체크리스트

이미 증여를 받았더라도, 지금부터라도 점검하면 리스크를 줄일 수 있습니다.

증여세·취득세를 누가 실제로 냈는지

증여 이후 생활비·카드 사용 패턴이 바뀌지 않았는지

채무가 있다면, 실제 상환이 누구 돈으로 이뤄지고 있는지

부모에게 받은 돈 중 “차용”이라고 주장할 수 있는 부분이 실제로 이자를 지급하고 있는지

자금 흐름을 1~2년 뒤 세무서에 설명할 수 있는지

이 중 하나라도 답하기 어렵다면, 지금이 바로 구조를 정리해야 할 시점입니다.

2025년 하반기부터는 “증여받은 집”도 거래조사 대상이 됩니다

2026년 상반기에 정부는 2025년 하반기에 발생한 편법증여·업다운 계약·대출자금 유용이 의심되는 주택 거래를 대상으로 고강도 기획조사에 착수했습니다. 이는 단순한 세무조사가 아니라, 국토부·국세청·금융위·경찰청이 함께 움직이는 합동 조사입니다.

중요한 점은, 이 조사 대상에는 증여 거래도 포함된다는 것입니다. 특히 강남4구, 마용성, 수도권 핵심지의 증여는 시장 안정 시까지 계속 검증 대상입니다. 즉, 지금 증여받은 집은 향후 몇 년간 계속해서 검증될 가능성이 높습니다.

증여는 잘못이 아닙니다.

다만, 관리가 없으면 위험해집니다.

지금의 세정 환경에서 가장 위험한 것은 “증여세 냈으니까 끝났다”는 생각입니다. 오히려 증여 이후의 자금 흐름과 생활 구조가 가장 중요한 검증 대상이 됩니다.

지금 이 글을 읽고 있다면, 적어도 이 두가지는 꼭 기억해 주세요.

1. 증여는 받은 날이 아니라, 그 이후 5년간의 생활이 평가됩니다.

2. 증여는 절세의 시작일 수도, 조사 리스크의 시작일 수도 있습니다.

지금이라도 구조를 점검하고, 필요한 부분은 정리하면 충분히 안전하게 관리할 수 있습니다.

중요한 것은 “빨리 끝내는 것”이 아니라, “끝까지 설명 가능한 구조를 만드는 것”입니다.