부동산 불로소득 공화국의 종말

부동산 불로소득 공화국, 그 시대의 끝

"부동산 불로소득 공화국." 최근 이재명 대통령이 SNS에 올린 글에서 한국을 지칭한 표현이다. 불로소득, 즉 노동 없이 얻는 대가. 솔직히 지난 수십 년간 한국 부동산 시장을 돌아보면 틀린 말이 아니다. 돈 놓고 돈 먹기였다. 로또 분양에만 당첨되면 불법쯤은 대수롭지 않게 여겨졌고, 국민을 위해 일한다는 공직자들조차 앞다투어 투기에 나섰다. 일반 국민 입장에선 '안 하면 바보'라는 분위기였다.

종합부동산세라는 그럴듯한 세금이 있긴 했다. 다주택자를 문제의 주범으로 지목하고 세금을 중과하는 것처럼 보였지만, 장기보유특별공제라는 빠져나갈 구멍이 있었다. 결국 진짜 큰돈을 번 사람들은 버티기만 하면 됐다. 그만큼 한국에서 부동산은 단순한 주거 공간이 아니었다. 부를 창출하는 엔진이자, 기득권이 자신들의 성벽을 지키는 가장 강력한 수단이었다.

역대 대통령들이 부동산을 잡겠다고 나섰지만 번번이 실패했다. 기득권의 저항도 거셌지만, 솔직히 중산층에게도 부동산 말고는 마땅한 투자처가 없었다. 그런데 지금, 이재명 대통령이 보이는 강한 의지 뒤에는 이전과는 다른 시대적 흐름이 있다.

AI 시대, 새로운 투자처의 등장

가장 큰 변화는 한국 주식시장이 부동산을 대체할 강력한 투자처로 떠오르고 있다는 점이다. 지금은 AI 시대다. 전 세계적인 AI 붐 속에서 한국의 반도체, 방산, 에너지, 전력 분야 기업들이 전례 없는 수혜를 입고 있다. 최근 삼성전자가 국내 기업 최초로 시가총액 1,000조 원을 돌파한 것은 상징적이다. AI 시대의 파고가 한국 경제를 어떻게 바꾸고 있는지 보여주는 증거다.

정부도 이 흐름을 정책적으로 뒷받침하고 있다. 상법 개정 등을 통해 코리아 디스카운트를 해소하려는 움직임은 실제로 성과를 내고 있다. 코스피 5,000 시대를 넘어 월가에서는 7,000까지 바라보는 긍정적인 전망이 나오고 있다. 이제 사람들 사이에서도 "부동산보다 주식이 더 낫다"는 인식이 퍼지기 시작했다. 부동산 불로소득 공화국에서 생산적 투자로 부의 패러다임이 전환되고 있는 것이다.

정부의 의지, 이번엔 다르다

물론 서울 주요 지역 집값은 여전히 높다. "정부가 압박해도 버티면 이긴다"는 심리도 남아있다. 하지만 정부는 분명히 선을 그었다. 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료된다는 점을 재확인하며, 더 이상의 유예는 없다고 못 박았다. 유예를 계속 연장하는 것 자체가 정책 일관성을 잃었다는 방증이다. 정책이 일관성을 가질 때 비로소 국민은 정부를 신뢰한다. 보유세에 대해 구체적으로 언급하진 않았지만, 6월 지방선거 이후 보유세 개정이 있을 것이란 건 공공연한 사실이다.

자산가들이 양도세 중과를 피하려고 버티기에 나설 거란 예상도 있다. 하지만 보유세가 양도세보다 크다면 과연 버티기가 유용할까? 얼마 전 컨퍼런스에서 이재명 대통령이 했던 말이 인상적이었다. "사람들은 정부 관료가 먼저 집을 팔아야 정책의 실효성을 알 수 있다고 한다. 하지만 대통령이 누구에게 팔아라 마라 하는 것 자체가 이미 그 정책이 의미 없다는 뜻이다. 정말 강력한 정책이 나오면 굳이 말하지 않아도 다들 알아서 판다."

무슨 의미겠는가. 정책을 통해 팔 수밖에 없는 시장을 만들겠다는 의지다.

미국식 보유세, 그리고 집의 의미

미국의 보유세 체계는 매우 직관적이다. 집을 몇 채 가졌느냐보다 '그 집이 얼마짜리냐'에 비례해 세금을 매긴다. 아무리 집을 많이 가지고 있어도 중과되거나 불이익을 받지 않는다. 다만 그 가치에 합당한 세금을 내면 그만이다. 비싼 집을 가졌으면 그만큼의 비용을 내는 것이 당연하다는 원칙이다. 이재명 대통령 역시 다주택자라 하더라도 합산 금액에 따라 내는 것이 합당하다는 입장이다. 한 채를 가지고 있어도 그게 100억짜리라면 더 많은 세금을 내는 게 당연한 일 아니겠는가.

미국에서 내 집 마련을 준비하면서 집을 바라보는 관점의 근본적인 차이를 실감하고 있다. 내가 집을 사려는 첫 번째 이유는 수익이 아니라 '삶의 안정성'이다. 매달 사라지는 3,100달러의 월세는 그 금액과 상관없이 전혀 자산으로 남지 않는다. 하지만 집을 사서 원리금을 갚아가는 과정은 비록 세금과 이자가 나가더라도 결국 내 에쿼티(Equity), 즉 진짜 내 자산을 쌓아가는 과정이다.

미국에서는 한 번 집을 사면 특별한 사유가 없는 한 20년, 30년씩 머무는 게 일반적이다. 한국처럼 갈아타기를 반복하며 시세 차익에 목매는 문화가 아니다. 국가나 주 차원에서 첫 집 마련자에게 수없이 많은 내집마련 프로그램을 제공해 실거주자의 안정을 돕는다. 미국의 집값은 급등하지도 않지만, 치안과 학군이 보장된 곳이라면 급락하지도 않는 안정성을 유지한다.

이제는 패러다임을 바꿀 때

한국에서도 이제는 '매수 타이밍'보다 '내가 집을 사야 하는 시기'가 더 의미 있어지는 시장이 되어야 한다. 부동산이 투기의 대상에서 벗어나 안정화된다면, 우리 가족에게 안정적인 거주지가 필요한 바로 그 시점이 최적의 매수 시기가 될 것이다.

과거의 방식에 매몰되어 부동산에만 자산을 올인하는 것은 AI 시대에 어울리지 않는 시대착오적 투자다. 이제는 자산을 한곳에 치우치지 않게, 보다 스마트하게 재편해야 한다. 산업 발전을 통해 한국의 국가적 위상이 높아질 미래를 생각한다면, 우리 가족의 뿌리는 안정적인 내 집에 두되, 부의 증식은 성장하는 산업과 주식시장에서 찾는 것이 이 시대를 살아가는 가장 현명한 자산 전략이 아닐까.

사진 출처: 이재명 대통령 공식 SNS