매물 잠긴 강북 빌라촌 '알짜' 재개발 맞나?

<종암8구역 재개발 위치도. 서울시>

종암동은 꽤 좋은 기억으로 남아있다. 동네 자체가 조용하면서 실속있는 거주지라는 느낌을 받아왔다. 반경 5km 내에 고려대를 포함한 서울 주요 상위권 대학이 포진돼 있고, 서울사대부설중고등학교 등 높은 이름값을 자랑하는 학교도 즐비하다. 무엇보다 6호선을 이용하면 강남에 쉽게 접근할 수 있는 게 매력적이었다. 이 지역에서 강남권으로 들어서는 시간은 불과 30분대다. 고속철도가 다니는 서울역이나 청량리역도 20분 내외면 다다를 수 있다.

하지만 주거환경은 열악한 편이다. 노후화된 건물이 많고, 도로도 좁아 교통 흐름이 원활하지 못할 때가 많다. 오래전 난개발 탓에 건물도 들쭉날쭉하다.

이런 동네가 성북구 변화의 핵심으로 떠오르고 있다. 성북구 종암동 3-10번지 일대, 이른바 종암8구역 주택정비형 재개발사업이 정비계획 확정의 마지막 관문을 향해 가고 있다.

종암8구역의 가장 큰 변화는 용도지역의 구조적 전환이다. 전체 면적 2만6712㎡ 가운데 기존 제2종 일반주거지역(7층 이하) 2만2202㎡가 제3종 일반주거지역으로 상향됐다. 나머지 4510㎡(16.88%)만이 제2종으로 유지된다. 고밀 개발이 가능한 면적을 전체의 83% 이상으로 확대한 것으로, 종암8구역이 그간 안고 있던 ‘저층 주거지 재개발의 사업성 한계’를 행정적으로 해소했다는 데 의미가 있다.

정비계획상 최고 높이는 115m, 최고 37층으로 설정됐다. 성북구 내에서도 드문 고층 스카이라인으로, 월곡로 축을 따라 새로운 주거 랜드마크 형성이 예상된다.

정비계획상 정비계획용적률은 282.63%, 법적 상한은 300%다. 이 차이인 초과용적률 17.37% 가운데 절반 이상인 8.68%를 임대주택으로 공급하도록 설계됐다. 주목할 부분은 용적률 완화 구조다. 종암8구역은 다층적 공공기여 방식을 통해 허용용적률을 끌어올렸다. 이 같은 구성은 신속통합기획이 의도한 ‘공공기여-사업성 교환 구조’의 전형적인 사례로 평가된다.

앞서 언급한 것처럼 종암8구역은 교통 접근성이 준수하다. 지하철 6호선 고려대역·월곡역을 도보로 이용 가능하고, 현재 공사 중인 동북선이 개통되면 더블역세권에 준하는 입지를 갖추게 된다. 차량 이동 역시 내부순환로, 동부·북부간선도로 진입이 수월해 서울 주요 업무지구 접근성이 나쁘지 않다.

교육 여건은 오히려 성북구 내에서도 상위권이다. 고려대·KAIST·성신여대 등 주요 대학이 인접해 있고, 남측에는 서울대 사대부중·고, 북측에는 일신초등학교가 위치해 초·중·고 학군을 모두 확보한 구조다.

그럼에도 불구하고 성북구 종암동이라는 지역 인지도 한계로 인해, 재개발 확정 이후에도 가격이 과도하게 튀지 않은 상태라는 점이 오히려 투자자 입장에서는 기회로 작용하고 있다.

종암8구역의 총 분양 물량은 592세대다. 이 가운데 조합원 분양과 일반분양으로 나뉜다. 토지등소유자 255명, 일반분양 물량 337세대다. 조합원 대비 일반분양 비율은 약 132%에 달한다. 나머지는 임대 물량으로 구성된다.

일반적으로 재개발 사업에서 이 비율이 50%를 넘기기도 어려운 점을 감안하면, 종암8구역은 일반분양 물량이 매우 풍부한 구조다. 더 중요한 점은 일반분양 물량이 59㎡·84㎡에 집중돼 있다는 것이다. 이는 분양가를 높게 책정할 수 있는 평형 위주로 수익을 확보할 수 있다는 의미로, 사업성의 질이 좋다고 평가할 수 있다.

정비계획에 따른 추정 비례율은 107.5%다. 종후자산액(총수입) 5225억 원, 총사업비(총지출) 3936억 원, 종전자산액 1198억 원이다. 이를 기준으로 산출한 비례율이 107%를 넘는다는 것은 정비계획 단계에서 이미 사업성이 충분히 확보됐다는 뜻이다. 특히 이 비례율이 보수적인 분양가 가정을 전제로 산출됐다는 점이다.

정비계획 도시계획 도서에 따르면 조합원 분양가는 일반분양가의 80% 수준으로 책정됐다. 조합원 분양가 전용 59㎡ 약 6.9억 원, 전용 84㎡ 약 8.8억 원으로 평당 약 2600만 원 수준이다. 계획상 일반분양가는 평당 약 3250만 원 수준으로 추정된다. 이 가격을 현실화할 경우 총수입은 크게 증가하고 비례율 역시 추가 상승 여지가 생긴다.

<종암8구역 조감도. 서울시>

현재 기준으로 전용 84㎡를 목표로 할 경우 총 투자금 약 9.5억 원으로 예상할 수 있다. 인근 15년차 구축 아파트 종암SK 등 시세가 약 12억 원 수준이니 이미 2억 원 이상의 가격 차이, 즉 안전마진이 선반영된 상태다. 향후 입주 시점을 기준으로 시세를 높게 가정할 경우 최대 10억 가까운 추가 마진도 기대해볼 수 있다.

현재 종암8구역 전체 255가구 중 실제 매매 매물은 단 2곳에 불과하다. 재개발 추진이 본격화되면서 매물 잠김 현상이 이미 나타난 상태다. 현재 시장에 나와 있는 매물은 모두 단독주택이다.

첫 번째 매물은 매매가 3억5000만 원으로, 전용 35㎡ 규모의 단독·다가구 주택이다. 1층 단층 구조이며 서향이다. 비교적 소형이지만, 신속통합기획 재개발 추진 구역 내 입지다. 두 번째 매물은 매매가 7억7000만 원에 나온 단독·다가구 주택으로, 연면적 116㎡, 대지면적 49㎡ 규모다. 1층 단층 구조다. 준공 25년 이상 된 주택이지만, 방 4개 이상·화장실 2개를 갖춘 구조로 실거주 활용도도 높다.

두 매물 모두 월곡역 역세권에 위치해 있고, 신속통합기획 재개발 추진 지역이라는 점에서 공통적인 강점을 가진다. 특히 입지가 우수한 단독주택이라는 점에서 향후 재개발 진행 과정에서 희소성이 더욱 부각될 가능성이 크다.