입주를 앞둔 '잠실르엘'…또 다시 공사비 갈등 부상

정비사업은 긴 시간의 프로젝트입니다. 그런데 갈등은 종종 “거의 다 됐다”는 순간에 커집니다. 공사가 마무리되고 입주가 가까워질수록 공사비 증액, 계약 변경, 책임 정리 같은 이슈가 한꺼번에 올라오기 때문입니다. 조합원 입장에서는 생활 일정이 걸려 있고, 시공사 입장에서는 손익과 리스크를 확정해야 하는 시점입니다.

송파구 잠실동 ‘미성·크로바’ 재건축(잠실르엘) 현장도 그런 국면에 들어선 모습입니다. 잠실르엘은 1865가구 규모로 재탄생할 예정이고 시공사는 롯데건설입니다. 입주를 앞둔 시점에서 도급계약 변경과 공사비 이슈가 총회 의제로 다뤄지면서 조합원들 사이에서 “왜 지금인가”라는 반응이 나오는 분위기입니다.

다만 이 상황을 특정 단지의 예외로만 볼 필요는 없습니다. 최근 1~2년간 여러 정비사업장에서 공사비 증액 갈등이 반복돼 왔고, 일부 현장은 지자체 중재나 소송으로 확전되기도 했습니다. 즉, 이건 개별 현장만의 문제가 아니라 입주 직전 ‘막판 협상’이라는 구조에서 자주 나타나는 패턴으로 이해하는 편이 정확합니다.

1) 왜 하필 ‘입주 직전’에 갈등이 폭발할까

입주 직전은 정비사업의 성격이 바뀌는 구간입니다. 초반에는 사업성·분담금·일반분양 전망을 놓고 논쟁이 벌어졌다면, 막판에는 “당장 입주가 가능한가”, “잔금과 대출은 어떻게 하나”, “이사 일정은 어떻게 맞추나” 같은 생활 문제로 압력이 집중됩니다. 조합원에게 일정은 곧 비용이고, 비용은 곧 불안입니다.

시공사도 이 시점에 예민해집니다. 준공 단계에서는 최종 설계 변경분과 각종 추가 공정, 공기 변동에 따른 비용을 확정하고 싶어 합니다. 공사를 마친 뒤에도 분쟁 가능성이 열려 있으면 재무 리스크가 커지기 때문입니다. 그래서 막판 협상에서는 “정산과 정리”가 핵심이 됩니다.

여기서 중요한 점은, 막판 협상은 숫자만의 싸움이 아니라는 겁니다. 공사비 증액 논의는 대개 ▲누가 어떤 비용을 부담할지 ▲앞으로 어떤 권리를 행사할 수 있을지 ▲검증과 확인 절차를 어느 수준으로 둘지 같은 ‘조건’ 싸움으로 옮겨갑니다. 그래서 똑같은 증액 이슈라도 입주 직전에 나오면 체감 갈등이 훨씬 크게 느껴집니다.

2) “공사비가 오른 건 알겠는데” 조합원들이 보는 포인트는 따로

최근 공사비 증액 요구가 여러 현장에서 반복되는 배경에는 시장 요인이 있습니다. 자재비·인건비가 올랐고, 고금리로 금융비용 부담도 커졌습니다. 실제로 건설공사비지수도 최근 몇 년간 상승 흐름을 이어왔습니다. 이런 환경이 건설사들의 증액 요구를 증가시킨 건 사실에 가깝습니다.

하지만 조합원들이 민감하게 반응하는 지점은 “공사비가 올랐냐 안 올랐냐”가 아닙니다. 그보다는 어떤 근거로, 어떤 방식으로, 어떤 문구로 정리하느냐입니다. 쉽게 말해 “돈 이야기는 이해할 수도 있는데, 그 과정에서 조합원 권리가 과하게 묶이는 건 아닌가”를 따지는 겁니다.

잠실르엘에서도 논쟁이 커진 부분은 이 지점과 닿아 있습니다. 조합원들 사이에서는 변경 도급계약서(안)의 일부 조항이 권리 정리를 지나치게 포괄적으로 만들 수 있는지, 공사비 검증이나 이의제기 절차를 제한하는 효과가 있는지, 집행부가 바뀐 뒤에도 계약 효력이 유지돼 향후 점검이 어려워지는 구조인지를 문제 삼는 목소리가 나왔습니다.

정비사업은 입주로 끝나지 않습니다. 입주 뒤에 하자, 미시공, 설계 변경에 따른 품질 논란, 정산 분쟁이 종종 이어집니다. 이때 조합이나 조합원이 문제를 제기할 근거는 결국 ▲계약서 ▲변경 내역서 ▲감리·준공 관련 서류 같은 ‘문서’입니다. 그래서 조합원 입장에서는 “지금 문구 하나가, 입주 이후 내 권리를 어디까지 막을 수 있나”를 따져보게 됩니다.

반대로 시공사 입장에서도 이해할 대목은 있습니다. 준공 이후에도 요구와 분쟁 가능성이 무한히 열려 있으면, 시공사는 리스크를 계속 떠안게 됩니다. 시공사가 “정산을 확정하자”, “쟁점은 정리하자”는 입장을 가질 수 있는 이유입니다. 결국 문제는 “정리 자체”가 아니라 “정리의 범위와 방식”에 있습니다.

3) “부결되면 입주가 어렵다”는 말, 어디까지 진실일까

입주가 가까운 현장에서 가장 파급력이 큰 말은 “이 안건이 통과되지 않으면 입주가 어렵다”는 설명입니다. 잠실르엘과 관련해서도 조합이 고용한 홍보요원(OS)들이 조합원 세대를 방문해 서면결의서와 우편(서면)투표 제출을 독촉하는 과정에서, “총회 안건이 부결되면 임시사용승인(또는 준공·사용승인) 절차가 어려워질 수 있다”는 취지의 말을 들었다는 주장도 나왔습니다. 이런 말은 사실관계와 별개로 조합원들에게 즉각적인 압박으로 작동합니다.

제도 구조를 먼저 정리해보겠습니다. 임시사용승인이나 사용승인은 통상 건축물의 안전, 소방, 피난 등 법정 요건 충족 여부를 중심으로 판단되는 행정 절차입니다. 특정 총회 안건이 가결됐는지가 사용승인의 직접 요건으로 작동하는 구조는 원칙적으로 아닙니다. 즉 “총회 부결 = 승인 불가”로 단정하는 설명은, 제도만 놓고 보면 단순화된 표현일 가능성이 큽니다.

다만 여기서 “그럼 절대 영향이 없나”라고 묻는다면 답은 조금 복잡해집니다. 왜냐하면 입주 시점의 행정 절차는 ‘법 요건 충족 여부’뿐 아니라, 현장에서 진행되는 실무 협조와 서류 준비가 촘촘하게 맞물리기 때문입니다. 준공·사용승인 신청 과정에서는 감리 보고서, 보완 자료 제출, 각종 확인·검토 등 실무 절차가 이어집니다. 갈등이 격화되면 이 과정에서 협의가 늦어지거나, 서류 정리와 확인이 지연될 가능성은 현실적 변수로 거론될 수 있습니다.

여기서 요지는 “시공사가 키를 걸어잠가서 입주를 막는다” 같은 극단적 장면을 단정하자는 것이 아닙니다. 오히려 정비사업 막판에서 진짜 자주 벌어지는 일은, 법적으로 불가능해서가 아니라 협의와 서류, 확인 과정이 비정상적으로 꼬이면서 일정이 흔들리는 상황입니다. 그래서 업계에서는 “총회 의결이 사용승인 여부를 직접 결정하는 구조는 아니지만, 갈등이 커질수록 실무가 매끄럽지 않을 수는 있다”는 수준에서 변수를 설명하곤 합니다.

그런데 조합원들이 우려하는 대목은 또 있습니다. 이런 ‘변수’ 설명이 사실 전달이 아니라 공포 마케팅처럼 전달될 수 있다는 겁니다. “가능성”을 “확정”처럼 말하면, 조합원 입장에서는 불안을 조장받는다고 느끼기 쉽습니다. 입주 직전일수록 조합원들이 “정확히 말해달라”, “근거를 내달라”고 요구하는 이유가 여기에 있습니다.

이 지점에서 관할 관청의 역할도 오해가 많습니다. 지자체가 특정 계약의 당사자가 될 수는 없습니다. 다만 총회 절차의 적정성, 자료 공개, 공사비 검증 절차의 안내, 분쟁이 커질 때의 최소한의 행정지도 등은 충분히 문제 제기와 점검 대상이 될 수 있습니다. 실제로 조합원들 사이에서 서울시·송파구에 민원 제기 움직임이 거론되는 것도, 본질적으로는 “누구 편을 들어 달라”기보다 “절차를 정상화해달라”는 요구로 읽히는 면이 있습니다.

정리: 잠실르엘이 던지는 질문, 그리고 모든 정비사업이 얻어야 할 교훈

잠실르엘 사례는 한 단지의 다툼이라기보다, 정비사업 막판에 반복되는 구조를 보여줍니다. 공사비 증액은 시장 환경 변화와 현장 변수가 섞여 나타납니다. 그 자체만으로 흑백을 나누기 어렵습니다.

다만 입주 직전에는 ‘숫자’보다 ‘문구와 절차’가 더 큰 리스크가 될 수 있습니다. 조합원 입장에서는 향후 분쟁 가능성이 있는 권리를 어디까지 정리하는지, 검증과 이의제기 통로가 남는지, 집행부 교체 이후에도 재점검이 가능한 구조인지가 핵심 체크포인트가 됩니다. 시공사 입장에서도 정산과 책임 범위를 확정하고 싶은 이유가 존재하되, 그 과정이 지나치게 일방적으로 비치지 않도록 정보 공개와 설명 방식이 중요해집니다.

마지막으로 “입주가 안 된다”는 말은 특히 조심해서 다뤄야 합니다. 총회 가결 여부가 사용승인의 직접 요건이라고 단정하기는 어렵습니다. 다만 갈등이 커질수록 실무 절차가 매끄럽지 않을 수 있다는 ‘변수’는 존재합니다. 그래서 막판에는 더더욱 공포가 아니라 근거와 문서로 이야기해야 하고, 조합원들도 감정적 프레임보다 구조적 체크리스트로 판단하는 습관이 필요합니다.

정비사업은 입주로 끝나지 않습니다. 입주 이후의 하자·정산·관리 국면까지 생각하면, 마지막에 남기는 문서 한 장이 오히려 더 큰 분쟁 비용을 줄이거나 키울 수 있습니다. “빨리 끝내자”가 아니라 “나중에 분쟁이 생겨도 버틸 수 있는 구조로 끝내자”가 막판 협상에서 가장 현실적인 목표일지 모릅니다.

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