공사비 증액 갈등, 어떻게 풀어야 할까?

요즘 공사비 갈등으로 어려움을 겪는 현장이 너무 많습니다. 공사를 중단하겠다는 협박(?)과 실행도 많아졌지요.

둔촌주공(올림픽 파크포레온)은 공사비 갈등의 변곡점이 된 현장입니다. 이전까지만 하더라도 협상과정에서 밀고 당기기를 최대한 하는 분위기였는데, 둔촌주공에서 정비사업 사상 처음으로 공사중단을 한 이후 시공사들이 '공사중단' 결정을 더 과감히 하는 모양새입니다.

최근들어 공사비 갈등이 잦아진 이유는 뭘까요?

워낙 상승폭이 크다

공사비가 너무 오르긴 올랐습니다. 최근 3년 간 주거용건설공사비지수가 29.3%나 올랐습니다. 사실 지수 기준이 2004년으로 너무 예전이라 수치가 저런 것이고, 실제론 3년 전 대비 50% 가까이 올랐습니다. 아무래도 최초 시공계약과 비교할 때 너무 큰 차이가 나는 것이지요.

왜 상승폭이 클까?

공사비 상승폭이 이처럼 큰 것은, 공사비를 올리는 3가지 요인이 모두 공사비를 올리는 방향으로 움직였기 때문입니다.

자재비 - 2020년부터 건설공사의 주요 자재인 시멘트와 골재, 철근 등 거의 모든 원자재 가격이 크게 올랐습니다. 특히 시멘트값은 3년 사이 54% 이상 오르며 원자재 가격 상승을 이끌었습니다.

인건비 - 인건비도 급등했습니다. 최저임금이 계속해서 올랐습니다. 여기에 52시간 근무제가 2021년부터 중소기업까지 확대됐습니다. 안전규제까지 강화되면서 작업시간이 늘어나고 공사중단도 자주 발생했습니다. 결국 공사기간이 길어지고 이에 따른 인건비도 상승했습니다.

금융비용 - 2021년부터 금리도 오름세를 이어갔습니다. 이자비용이 늘어난 것 입니다. 이자비용의 증가는 공사기간 증가와 만나면서 더욱 많은 비용을 발생시켰습니다.

공사비 검증은 믿을만 할까?

그렇다면 우리는 공사비 상승에 어떻게 대응해야 할까요? 시공사와 맞서 싸워야 할까요? 한국부동산원이나 서울주택도시공사의 '공사비 검증'을 믿어봐야 할까요?

안타깝게도 시공사와 싸워서 조합이 이길 확률은 극히 낮습니다. 대부분 비전문가로 이뤄진 조합은 철저한 자료와 논리로 무장한 시공사를 상대하는 것이 버겁기만 합니다. 이주까지 한 상태라면 싸우는 동안 다달이 10억원대 안팎의 이자를 감당하며 싸워야 하니 싸움이 길어질수록 손해입니다.

공사비 검증은 조합의 편일까요? 공사비 검증에서도 시공사가 유리하긴 마찬가지입니다. 공사비 검증을 하려면 '공사비 산출 데이터'를 가지고 전후를 비교해야 합니다. 그런데 이 데이터를 조합보단 시공사가 더 많이 가지고 있습니다.

전후 비교를 해야하는데 이전 데이터는 없는 사업장도 부지기수 입니다. 대부분 시공사가 인상안을 역산해서 이전 데이터를 만들어내서 제출합니다. 검증기관은 제출된 데이터를 가지고 분석할 수밖에 없습니다. 결국 공사비 검증을 하고 나면 '시공사가 맞네'라는 결론이 나옵니다.

그래도 생색을 내야하니 보통 시공사의 제출안에서 10~15% 수준으로 감액을 해주는 선에서 타협안을 제시합니다. 조합은 이 10%라도 감지덕지하고 있는 실정입니다.

개선방안은?

시공사에게 끌려가지 않으려면 '설계의 완성도'를 높이고 '주도권을 조합이' 가지고 있어야 합니다. 시공사가 대안설계를 제시해서 설계안을 수정했다고 넋 놓고 있어선 안 됩니다. 예전엔 대안설계를 적용한 경우 시공사가 비용을 부담하기도 했는데, 최근엔 조합이 집행을 해주고 있습니다. 돈은 조합이 내는데 주도권은 시공사가 가지는 이상한 구조가 이어지고 있습니다. 주도권을 가져오고 '적산업체'를 수시로 활용해서 예상비용을 산출해 보고 데이터를 수집해야 합니다.

최근 시공사 선정 시기가 조합설립 후로 바뀌면서 적산업체를 선정하는 시기보다 시공사 선정 시기가 앞서있게 됐고, 그 결과 적산업체가 조합보단 시공사에 밀접하게 움직이는 구도가 만들어지고 있습니다. 조합이 중심을 확실히 잡고 조합 편에서 적산을 해줄 업체와 손잡고 일해야 합니다.

다만 그럼에도 시공사 주도의 사업구도를 바꾸기엔 역부족일 수밖에 없습니다ㅠㅠ

*적산업체는 공사에 소요되는 재료, 노무의 수량, 단가, 품의 수량 등을 계산해 추정공사비 산출하는 업체를 말합니다.

다행인 점은...

다행인 점은 공사비를 끌어올렸던 요소들이 점차 안정세를 찾아가고 있다는 것입니다.

우선 원료가격이 최근 안정세에 접어들었습니다. 철근가격은 2022년 초부터 안정세로 접어들었고, 시멘트의 주 원료인 유연탄가격도 많이 내렸습니다. 시멘트업계가 여전히 가격 추가 인상을 주장하고 있지만 정부가 중국산 시멘트수입 검토 등 강경한 입장을 보이고 있기 때문에 더 이상 과격한 인상을 이어가긴 힘들 것입니다.

이미 올라간 인건비는 줄이기 힘듭니다. 다만 이를 극복하기 위한 방안으로 설계와 공사관리의 고도화가 이뤄지는 모양새입니다.

단순히 디자인적인 요소만 강조했던 설계를 벗어나, 비용절감과 품질향상을 위한 '설계검토' 시장이 만들어지고 있습니다. 일명 '설계VE'(value engineering)이라고 불립니다. 선진국에선 이미 안착이 된 제도입니다.

이전까진 감리와 큰 구분이 되지 않았던 CM(건설사업관리)도 본연의 임무에 가까워지고 있습니다. 설계 단계에서부터 참여해 조달과 계약, 현장공정관리까지 도맡는 수준으로 업역이 확실해지고 있습니다.

금리도 안정세를 찾아가고 있습니다. 2023년 말 각각 3.82%와 5.80~5.90%까지 치솟았던 CD금리와 보증부대출금리가 조금씩 내리고 있습니다. 2024년 5월 기준 CD금리는 3.60%, 보증부대출금리는 5.40% 수준이니다. 금융권에선 올 하반기 말 이후 본격적으로 하향안정화가 이뤄질 것으로 보고 있습니다. = PF와 이주비에서 발생하는 이자부담이 낮아지는 것입니다.

사업을 빨리 진행시키자!

결론은 사업을 빨리 진행시켜야 한다는 것입니다.

이미 사업을 진행 중인 곳은 갈등으로 인한 소모전에 집중하기 보다 빨리 사업을 추진해 금융비용을 줄여야 합니다. 협상을 하자면 안정세를 찾아가고 있는 '금융비용'에서 타협점을 찾는 것이 현명합니다. 시공사가 과잉계상한 금융비를 잘 꼬집어서 낮춰야 합니다.

중재인이 온다면 '분양가 인상'에 대한 부분을 도움 받으십시오. 공사비가 오른만큼 일반분양 수익이 늘어난다면 조합원 부담은 큰 차이가 없을 수 있습니다. '잠실진주'가 대표적인 사례입니다. 잠실진주는 금융비용분을 줄이고 일반분양가를 올리는 타협안으로 문화재 발굴로 지체된 시간과 비용을 상당부분 만회했습니다. 서울시의 코디네이터가 이 '묘안'을 낸 것으로 알려져있습니다.

이제 시작하는 곳도 사업을 서둘러야 합니다. 이제 점차 사업여건이 다시 좋아집니다. 정부와 서울시는 공급확대를 위해 제도적으로 재개발·재건축 여건을 풀어주고 있습니다. 부동산 가격도 바닥을 찍고 다시 상승하는 모습입니다.

지금 사업을 본격화해야 지원책의 수혜도 다 입고, 나아진 여건에서 사업을 추진할 수 있게 됩니다. 특히 용적률을 법적상한보다 더 올려주겠다는 '특례법'이 도입되면 '3년 한시'라는 레이스가 펼쳐지게 됩니다. 그때 가서 스타트를 끊으면 늦습니다. 선두주자는 이미 달리기 시작했습니다.

===== 대 결 론 ======

상황이 나아지고 있으니 희망을 가지자

시공사랑 싸움이 길어지면 결국 손해다

협상의 여지를 잘 찾아내는 것이 중요하다. 전문가의 도움을 받자

화이팅!

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기부채납, 땅이냐 건축물이냐 그것이 문제로다오늘은 재개발·재건축의 대표적 고민거리인 "기부채납"에 대해 이야기 해볼까합니다. "기부채납"이란? 사전적 의미는 = 국가 또는 지방자치단체가 기반 시설을 확충하기 위해 사업 시행자로부터 무상으로 재산을 받아는 것. 쉽게 말하면 = 너희 집 늘어나고 일반분양해서 수익도 생기는데 공공에 뭐 좀 내놔야지? 기부채납도 여러 방식이 있죠. 대표적인 것이 현금, 건축물, 도로, 토지입니다.뉴글