서울 초근접 비규제 안양 만안구 어떨까

<만안구 전경. 안양시청>

안양시 만안구 주택시장이 눈에 띄는 반등세를 보이고 있다. 서울과 맞닿은 입지, 재개발과 교통·산업 인프라 확충이라는 구조적 변화에 더해, 비규제 지역이라는 정책적 환경이 맞물리며 가격 지표가 실제 움직이기 시작했다.

최근 한국부동산원에 따르면 2025년 10~11월 기준 만안구 아파트 매매가격은 약 0.85% 상승했다. 단일 수치로 보면 크지 않아 보일 수 있지만, 수도권 전반이 보합 또는 약세를 보이던 시기였다는 점에서 의미 있는 변화다. 특히 9월까지 거래 부진과 가격 정체가 이어졌던 흐름을 고려하면 최근 두 달 연속 상승은 시장 심리의 방향 전환을 보여주는 지표로 해석된다.

거래량도 서서히 회복세다. 재개발 착공 단지와 역세권 신축 아파트를 중심으로 실거래가가 먼저 반응했고, 일부 단지는 직전 저점 대비 수천만 원씩 가격이 회복됐다. 이는 10·15 부동산 대책 이후 대출 규제가 완화되고, 비규제 지역에 대한 투자·실거주 수요가 동시에 유입된 결과로 풀이된다.

만안구는 안양시 서부에 위치해 서울 금천구·관악구, 광명시와 직접 맞닿아 있다. 1호선 안양역을 중심으로 서울 도심 접근성이 뛰어나다. 경기 남부 주요 산업지역과의 연결성도 우수하다. 이러한 입지적 장점은 가격 조정기에도 하방을 지지하는 역할을 해왔다.

실제로 만안구의 아파트 평당 가격은 2024년 기준 약 2500만~3000만 원 수준으로, 동안구 대비 낮은 편이다. 이 가격 격차가 최근 규제 완화 국면에서 오히려 장점으로 작용하며 실수요자 유입을 자극했다. 대표 단지인 ‘래미안안양메가트리아’ 전용 84㎡는 10억 원대에서 거래, 지역 내 시세 회복을 이끄는 기준점 역할을 하고 있다.

흥미로운 점은 같은 안양시 내에서도 흐름이 갈리고 있다는 것이다. 평촌신도시를 중심으로 한 동안구는 최근 10주 이상 하락 또는 약세 흐름을 이어가고 있는 반면, 만안구는 상승 전환에 성공했다. 규제 여부와 신규 공급, 투자 진입 장벽 차이가 가격 흐름을 가른 셈이다.

만안구는 현재 비규제 지역으로 대출 한도, 전매, 청약 조건이 상대적으로 자유롭다. 이로 인해 규제 지역에서 밀려난 수요가 유입되는 ‘풍선효과’가 실제 가격 지표로 나타나고 있다는 분석이 나온다.

단기 반등을 넘어 중장기적으로도 만안구의 구조적 변화는 진행 중이다. 노후주택 비율이 높은 지역 특성상 재개발·재건축 사업이 본격화되면 주거 환경과 지역 이미지가 크게 개선될 가능성이 크다. 이미 다수의 정비사업 구역이 착공 또는 추진 단계에 들어서며 공급의 질이 달라지고 있다.

안양시는 최근 재개발 15곳, 재건축 9곳 등 총 24곳을 신규 정비예정구역으로 지정하는 내용을 담은 ‘2030 안양 도시·주거환경정비기본계획 변경안’을 확정 단계에 두고 있다. 평촌신도시와 관양지구 등 이미 정비가 완료된 지역을 제외한 노후 주거지가 대상이다.

재개발은 안양동, 석수동, 박달동, 관양동 전반에 걸쳐 추진된다. 안양9동 행정복지센터 주변, 만안초·만안도서관·성결대 주변, 안양8동 행정복지센터 일대 등은 용적률 최대 280%(일부 상업지역은 600%)가 적용돼 주거 밀도와 도시 기능이 대폭 개선될 전망이다.

재건축 역시 박달동·안양동·호계동을 중심으로 본격화된다. 1980~90년대 준공된 노후 아파트들이 대상이며, 대부분 용적률 상향(최대 280%)이 가능해 사업성이 크게 개선된다. 금호타운, 박달우성, 극동, 박달신안 아파트 등 대단지 재건축은 공급의 질을 끌어올리는 동시에 지역 이미지를 바꾸는 역할을 하게 된다.

이번 신규 지정으로 안양시 전체 정비예정구역은 총 47곳(재개발 29곳, 재건축 17곳)에 이른다. 특히 새 도시정비법 시행으로 주민 주도의 조기 추진이 가능해지면서 사업 속도 역시 과거보다 빨라질 가능성이 크다. 이는 단순한 주택 공급 확대를 넘어 도시 구조 자체를 재편하는 변화다.

여기에 월곶~판교선(월판선) 개통, 박달스마트밸리 조성, 광역도로망 확충까지 더해지면 만안구는 주거·교통·산업 기능을 함께 갖춘 자족형 도시로 전환될 수 있다.

동안구 평촌이 이미 완성된 신도시라면, 만안구는 개발을 통해 가치가 재평가되는 과정에 있다. 향후 금리와 거시경제 여건에 따라 조정 가능성도 존재하지만, 규제 완화와 개발 호재가 겹친 현재 만안구는 단순한 반등 이상의 의미를 가질 것으로 보인다.