반포 1·2·4주구, 초저가 공사비 뒷 이야기 (feat. 시공계약과 변경계약의 상관관계)

반포주공1단지 1‧2‧4주구(디에이치 클래스트)가 우여곡절 끝에 3.3㎡(1평) 당 793만원의 공사비에 도장을 찍었습니다.

최근 공사비 변경계약을 체결하는 현장들이 850만원대 이상 공사비로 증액을 하고 있다는 것을 감안하면 상당히 저렴한 가격이 아닐 수 없습니다. 특히 새로 입찰을 개시한 곳들의 평균 공사비가 900만원대, 소규모 단지의 경우 평당 1000만원이 넘어가는 현실을 감안하면 상당한 차이가 있는 셈입니다.

평당 793만원이라는 공사비는 거의 1년 전의 시세입니다. 2023년 2월 단지의 바로 앞 3주구가 787만원에 합의했습니다. 1‧2‧4주구가 한 달 금융비용만 100억원에 달하는 것을 감안하면 파격 그 자체입니다.

실제로 이번 공사비 증액을 통해 시공사 현대건설은 예상수익이 2%대에 불과해질 것으로 보고 있습니다. 일반적인 재개발‧재건축 현장의 예상수익은 4~8%입니다. 2%대면 은행에 돈을 맡겨 놓는 것이 수익이 더 높습니다.

그렇다면 1‧2‧4주구는 어떻게 현대건설을 상대로 이런 ‘성과’를 낼 수 있었을까요?

첫째, 현 ‘조합장의 뚝심’이 있었습니다. 잘 알려진 사실이지요. 현대건설의 최초 제안인 823만원을 그대로 받아들이지 않고 6개월의 줄다리기 협상을 이어간 덕택입니다.

둘째, 1‧2‧4주구가 공동시행 사업이라는 사실입니다. 건설사가 단순히 공사비만 받는 도급제와 달리 공동시행 방식은 수익을 나누는 구조입니다. 사업이 지연돼서 수익이 줄어들면 시공사도 손해가 커지는 것입니다.

셋째, 대마불사입니다. 1‧2‧4주구는 재건축이 끝나면 5000가구가 넘는 초 매머드급 단지가 됩니다. 사업비만 따지면 역대 최대 규모 재건축이라는 둔촌주공 재건축 사업보다 큽니다. 심지어 둔촌주공이 4개사의 컨소시엄인데 반해 1‧2‧4주구는 현대건설 단독시공입니다.

이상이 이미 잘 드러나 있는 사실입니다. 하지만 이 이면에는 이보다 더 중요한 것이 남아있습니다. 바로 2017년에 맺었던 최초 시공계약입니다.

1‧2‧4주구와 현대건설은 최초 공사 계약 당시 ‘철거비’가 인상될 경우 그 비용을 현대건설이 모두 부담하기로 했습니다. 이에 따라서 최근 몇 년 새 급등한 인거비 부담 중에 철거에 대한 항목은 현대건설이 부담해야 하는 상황이 된 것입니다.

여기서 숨겨진 사실 한 가지가 더 있습니다. 사실상 이번에 체결한 공사비마저도 조합에서 다 부담할 필요가 없다는 것입니다.

현대건설은 2017년 수주전 당시 조합원 1인당 약 7000만원의 이사비를 공약으로 내걸었습니다. 후에 법적으로 이사비 지원이 불가능해지자, 이를 무상특화로 제공하는 특약사항을 협약서에 담았습니다. 이 부분을 따져보면 1‧2‧4주구는 평당 공사비로 약 30만~40만원 가량을 아끼게 됩니다.

그렇다면 현대건설은 왜 이 같은 파격적인 조항을 최초 계약에 넣게 됐을까요? 입찰 공사비가 인근 지역에 비해 비쌌기 때문입니다. 2017년 당시 1‧2‧4주구가 내세운 공사비는 평당 540만원으로 인근 지역에 비해 평당 50만원 가량이 높았습니다. 이 덕에 GS건설과 현대건설이 강하게 맞붙었고, 수주를 위해 제안경쟁을 하게 됐던 것입니다.

우리는 이번 1‧2‧4주구 공사비 증액을 통해 상당히 많은 것을 배울 수 있습니다.

▲최초 계약은 실제 공사에 돌입할 때 맺는 변경계약(본계약)과 금액이 다르다.

= 현재 많은 재개발‧재건축 사업장이 공사비 갈등을 빚고 있습니다. 최근 3년 사이 자재비와 인건비 등 원가가 급등하면서 공사비 증액분이 엄청나게 커졌기 때문입니다. 증액은 하되 ‘잘’ 하는 것이 중요합니다.

▲협상에서 가장 중요한 것은 자료다.

= 그렇다고 공사비를 올리지 않는 방법은 없습니다. 금융비용과 자재비 등 세세한 부분을 따져서 절감방안을 찾아야 합니다. 특히 건설사가 장난(?)을 많이 치는 금융비용을 잘 따져봐야 합니다.

▲최초계약도 너무 중요하다.

= 어차피 증액할 거 최초계약이 중요하냐고 생각하겠지만, 최초계약만큼 중요한 것이 없습니다. 증액계약이 최초계약을 기반으로 이뤄지기 때문입니다. 다만 최초계약 시에 실시설계의 기반이 되는 근거가 빈약한 경우가 많기 때문에 자재비보다는 금융조건, 또 그보다는 ‘특약’에 집중할 필요가 있습니다.

▲운 때가 잘 맞아야 한다.

= 재개발‧재건축은 운칠기삼(운이 7, 기술이 3)의 시장입니다. 구역지정 땐 부동산 시장이 안 좋은 것이 도움이 됩니다. 정책적으로 부양책을 쓰니까요. 시공사 선정 땐 시장이 좋아야 건설사들이 적극적으로 덤벼듭니다. 분양 때도 시장이 좋아야 수익이 커집니다. 그 외에 세금처리 등에 대해서도 각기 사정이 다릅니다.

다만 조합원들과 집행부가 나머지 기술 3에 대해 최선을 다해 준비하고 대응하는 자세를 가진다면 좋은 결과를 이끌어 내는 것도 불가능하진 않을 것입니다.