강남4구와 마용성 내 주택 증여, 증여세만 내면 끝일까요?

‘10·15 부동산 대책’으로 2025년 10월 20일부터 서울 전역 및 과천·광명 등 경기도 12개 지역까지 토지거래허가구역으로 묶이게 되면서 매매 취득 후 실거주 2년을 해야 하고, 대출을 실행하기 위해서도 여러 제약이 있는 상황이기에 부동산 매매 거래가 어려워진 상황이다. 이러한 이유로 자녀들에게 주택을 증여하는 사례가 많아지고 있다.

부동산을 매매로 취득하는 경우에만 부동산취득자금조달계획서 등을 제출하니까 부동산을 증여하는 경우에는 조사가 없다?!

부동산을 매매로 취득하는 경우에만 부동산취득자금조달계획서 등을 제출하니까 부동산을 증여하는 경우에는 조사가 없다고 생각하는 경우가 있다. 그러나 이는 매우 잘못된 생각이다.

이미 9·7 부동산대책에서 ‘주택공급 확대방안’을 발표하면서 부동산 시장 감독 기능을 강화하고 불법·이상거래나 편법 자금조달을 차단할 수 있는 기반을 마련하여 부동산 시장 투명성을 제고하겠다고 밝혔었고, 국세청에서 10월 30일에 보도자료를 배포하여 자금조달계획서를 실시간으로 공유하여 부동산 탈세를 철저히 검증하겠다고 밝혔다. 물론 이 당시에는 부모 등으로부터 몰래 증여받은 자금으로 주택을 취득하거나 소득누락 또는 법인자금을 부당하게 유출한 자금으로 주택을 취득한 경우, 허위 전세계약을 이용해 취득자금을 변칙 증여한 경우 등을 대표적은 탈세 유형으로 뽑았었기에 부동산 “증여”취득에 대한 직접적인 조사는 아니였다. 하지만, 이때부터 다음 조사는 “증여”취득으로 진행될 것이라는 점은 예상 가능한 시나리오였다.

‘강남4구·마용성 등 고가아파트’ 증여, 전수 검증 착수

국세청은 앞선 부동산대책과 국세청 조사 등으로 자산가들이 고액의 현금증여와 규제를 피하기 위해 집을 물려주는 증여 거래가 급증하고 있는 추세이고, 이 과정에서 탈세 등 탈루행위를 차단하기 위해 고가아파트가 밀집한 강남4구와 마용성 소재 아파트 증여에 대해 증여서 신고 적정 여부를 전수 검증할 예정이라고 밝혔다. 실제 2025년 서울 소재 아파트 등 집합건물 증여 현황은 2023년과 2024년에 비해 증가했으며, 특히 서울 전체 아파트 등 증여 건수인 7,708건 중 약 3%인 223건의 수증자가 미성년자였으며, 이 중 약 60%인 134건의 증여 물건은 강남4구와 마용성에 집중되어 있다. 이는 자녀 세대의 자산 양극화가 커지고 있는 것을 의미하므로 국세청에서도 더욱 정밀하게 점검하려는 것이다.

1. 부담부증여, 담보 등 채무를 이용한 편법증여 조사

부담부 증여는 증여재산이 담보하는 채무(부동산 담보대출 또는 임대보증금 등)까지 인수하는 증여 방식으로, 채무 상당액에 대해서는 증여자가 양도소득세를 부담하고 수증자는 부동산 평가액에서 채무 상당액을 제외한 금액에 대해서만 증여세를 부담하기 때문에 증여세 절세방안으로 활용되는 방법이다. 증여세는 감소될 수 있지만, 부동산 담보대출 또는 임대보증금 등을 자녀가 부담해야 하고, 이에 대한 국세청의 사후관리가 진행된다. 따라서, 국세청에서는 부동산 담보대출이나 전세금을 부동산을 증여 받은 자녀가 실제로 상환했는지 등에 대해 철저히 확인하려는 것이다.

유형1) 부담부 증여 후 대출 상환은 본인 소득으로, 생활비는 부모찬스

수증자인 자녀가 본인 월급으로 담보대출에 대해 원리금을 상환했으나, 생활비·교육비 등은 부모로부터 증여 받아 사용한 경우 자금출처조사를 회피한 것으로 보아 증여세 추징이 발생할 수 있다.

유형2) 증여 주택에 설정된 임대보증금을 조부가 우회 증여

부모 명의일 때 세입자를 조부로 설정하여 임대차계약을 체결하고 자녀에게 전세보증금 승계 조건으로 부담부증여한 후 조부가 퇴거할 때 임대보증금을 수증자로부터 돌려받지 않는다면, 자녀는 증여 취득 당시 증여세를 덜 내고 전세보증금도 부담하지 않는 결과가 된다. 이는 ‘채무면제 등에 따른 증여’에 해당하며, 과세관청은 자녀에게 증여세를 추징할 수 있다.

2. 증여자의 증여재산 형성과정 확인

당초 부동산을 취득한 증여자의 재산형성과정에서 세금 탈루 등의 문제가 없었는지도 자세히 살펴보겠다고 밝혔다. 증여자가 애초에 고가아파트 등을 취득할 때 그 취득 자금이 매출 누락 등 사업소득을 탈루하거나 가공경비 계상 등으로 마련되었다면, 사업체까지 조사 범위를 확대하여 세금을 추징하고 이에 더해 관계기관에 고발 조치까지하여 법과 원칙에 따라 엄정히 처리하겠다고 밝혔다.

유형3) 현금수입금액을 신고누락한 자금으로 부동산 취득 후 증여

의사 부부가 여러 채의 고가아파트를 취득한 후 미성년 자녀들에게 증여 및 호화·사치 생활 영위하였으나, 부부가 신고한 소득금액 대비 고가 부동산 취득과 사치성 소비 등 지출 규모가 큰 것으로 나타나 자금출처조사 대상으로 산정되었다. 자금출처조사 결과 사업체에서 현금 매출을 누락한 사실이 확인되면 소득세 및 현금영수증 미발급 가산세 등 세금 추징이 가능하다.

3. 시가보다 현저히 낮게 신고한 사례 검증

상속세및증여세법에서는 증여재산인 부동산을 증여일 현재의 시가로 평가한다. 시가는 매매가액이나 감정평가액, 보상가액·경매가액·공매가액 등을 의미한다.

시가가 적절한 가액인지, 상속증여세법상 인정되지 않는 부당한 감정평가액은 아닌지 등에 대한 조사가 이루어질 예정이며, 공동주택가격으로 신고한 경우에는 국세청이 직접 감정평가를 진행하여 시가로 과세할 예정이라고 한다.

유형4) 인근 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 감정평가하여 저가 신고

이미 감정평가를 진행하여 증여세 신고를 한 물건이더라도 해당 감정평가액이 시가불인정되는 금액이라면, 국세청에서 직접 감정평가를 재진행할 수 있다. 수증자는 낮은 감정평가액으로 부동산을 평가하여 증여세를 탈루한 것이므로 국세청이 진행한 감정평가액에 따라 증여세가 추징될 수 있다.

유형5) 법인에 증여하면서 기준시가로 신고하는 방식으로 감정평가 회피

자녀에게 부동산을 기준시가로 증여하면 국세청 감정평가 대상이 되어 증여세가 증가 되는 것을 피하기 위해 자녀가 주주로 있는 가족법인에 우회 증여하는 방식으로 감정평가를 회피하는 경우도 있다. 이때에는 감정평가를 진행하여 ‘특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여 의제’ 규정을 적용하여 법인의 주주인 자녀들에게 증여세를 추징할 수 있다.

유형6) 증여세·취득세 등 부대비용 대납 여부 확인

자금조달 능력이 없는 미성년자 등에게 아파트를 증여한 경우 증여세 및 취득세 등을 납부하기 위해 현금도 증여하는 경우가 많다. 이 때, 증여자인 부모가 아파트와 현금을 함께 증여할 경우 합산되어 고(高)세율이 적용되기 때문에 이를 피하기 위해 현금은 조부가 증여한 것처럼 위장하여 신고한 경우이다. 현금을 증여한 조부의 재산 상황과 자금 흐름을 검토하여 부친이 조부에게 현금을 이체한 후 증여한 것으로 밝혀진다면 당연히 자녀가 납부해야 할 증여세가 증가하므로 과세관청에서도 이를 추징할 수 있다.

또한, 취득 당시 납부하는 세금 외에도 아파트를 보유하면서 납부해야 할 재산세나 종합부동산세 등도 수증자인 자녀의 납부 여력이 확인되지 않는 경우, 증여자를 확인하여 증여세를 추징하겠다고 밝혔다.

일회성 조사로 절대 끝나지 않을 것이다

국세청은 앞으로도 부동산 시장 동향을 면밀히 모니터링하면서 집을 편법적인 부의 이전수단으로 악용하는 행위에 엄정히 대응할 것이며, 최근 급증하는 강남4구·마용성 등 고가아파트 증여 거래에 대해서는 일회성에 그치지 않고 부동산 시장이 안정화될 때까지 전수검증을 계속 이어나가겠다고 밝혔다. 또한, ‘강남 청약’ 열풍을 부추기는 현금 부자들에 대한 자금출처검증을 실시하고, 소득 대비 고가의 주택을 취득하거나 호화생활을 영위한 자에 대한 재산·채무현황 등을 수시로 분석하여 탈세 혐의자는 엄정 조치하겠다고 밝혔다.

증여 물건에 대한 평가와 수증자의 세금 등 납부 여력 및 채무 상환 여부 등은 물론 수증자의 생활비 등에 대한 자금 출처와 증여자의 부동산 취득 자금 출처 등까지 광범위한 조사를 지속적으로 진행할 것으로 예고했다. 보도자료가 12월에 나왔으니까 내년 상반기에는 괜찮겠지...했다가는 조사는 물론 세금까지 추징될 수 있으므로 제대로 그리고 변칙적이지 않은 방법으로 부를 이전해야 할 것이다.