올해 아파트값 상승률 강남·서초 제쳤다...다시 보는 송파·과천

아파트가 밀집한 송파구 잠실 일대.

한 해가 저물면서 올 한해 아파트값을 돌아보게 됩니다. 올해 아파트값 성적표를 결산하려는 이유만은 아닙니다. 내년을 생각해서입니다. 내년 아파트값을 전망하는 주요 근거가 되기도 하지만 무엇보다 올해 아파트값 동향은 내년 세금을 결정하기 때문입니다. 재산세와 종합부동산세(종부세) 같은 보유세를 말합니다.

뭉뚱그려 말하면 내년 보유세는 올해 말 집값에 달렸고 올해보다 얼마나 오를지는 올해 집값 변동률에 좌우됩니다. 이 과정에 ‘공시가격’이 개입합니다. 한국부동산원이 실무를 맡아 1월 1일 기준으로 산정하는 ‘공인 집값’입니다. 실거래가·호가 등을 조사한 시세에 일정한 시세반영률(현실화율)을 적용합니다. 내년 현실화율은 올해와 같은 평균 69%로 동결됐습니다. 시세가 10억원이라면 공시가격은 6억9000만원인 셈입니다.  

재산세와 종부세는 공시가격에 일정한 공정시장가액비율을 반영한 과세표준(세금 계산 기준 금액)을 산출하고 여기에 세율을 적용해 계산합니다.  

간단히 말하면 올해 집값이 많이 오른 아파트가 내년에 ‘세금 폭탄’을 맞을 수 있다는 말입니다. 급증할 예상 세금 앞에서 올해 집값이 많이 올랐고 기뻐할 수만은 없습니다. 그래도 집값이 많이 오르고 세금도 더 내는 게 이득일까요, 집값이 적게 오르고 세금도 적게 늘어나는 게 이득일까요. 당연히 전자일 것입니다. 집값은 억대 단위로 움직이지만 세금은 백만 원대고 아주 비싼 집들이 천만 원대로 늘어납니다. 물론 집값은 평가금액이어서 손에 잡히지 않는 장부상의 수입이고 세금은 당장 손에서 빠져나가는 현실적인 비용이지만 그래도 배가 부를 것입니다.  

올해 아파트 시장을 돌아보면 강남권에서 ‘변방의 북소리’가 컸습니다. 강남과 한강벨트, 수도권 주요 지역의 집값 상승폭이 컸는데 이 지역들에서 핵심보다 변두리가 주목받았다는 뜻입니다. 

올해 아파트값 서울 7.9%, 경기도 1% 상승 

한국부동산원의 12월 첫째 주 주간아파트가격동향조사 자료를 기준으로 보면 올해 아파트값 상승률 1위가 ‘강남권 막내’인 송파구, 2위는 과천입니다. 상승률이 각각 19.4%, 18.8%입니다.  

송파구가 서울 평균(7.9%)의 두 배 넘게 올랐고 과천 상승률은 경기도 평균(1%)의 19배에 가깝습니다.  

송파구에서 지금까지 신고된 최고 실거래가는 지난 10월 잠실동 아시아선수촌 178㎡(이하 전용면적) 67억원입니다. 지난해 최고(49억4000만원)보다 17억6000만원 치솟았습니다. 방이동 올림픽선수촌과 잠실동 주공5단지에서도 10억원 넘게 뛰었습니다. 올림픽선수촌 163㎡가 지난해 34억5000만원에서 올해 48억원으로, 주공5단지 82㎡가 지난해 34억2500만원에서 올해 45억5500만원이 각각 올랐습니다.  

과거 잠실 주공·시영 단지를 재건축한 ‘엘리트’(잠실엘스·리센츠·트리지움)도 강세였습니다. 지난해 28억5000만원까지 올랐던 리센츠 전용 84㎡가 11월 말 36억원을 찍었습니다.  

지난해 최고 24억5000만원이던 헬리오시티 전용 84㎡ 최고 실거래가는 올해 30억원을 넘긴 30억7500만원입니다. 

과천 최고 실거래가 40억 육박 

올해 과천에서 실거래가가 40억원에 육박하는 거래가 나왔다. 별양동 과천자이 135㎡가 39억8000만원에 거래됐습니다. 135㎡가  거래되기는 처음입니다. 이 단지 84㎡ 올해 최고 실거래가 25억8000만원이다. 지난해 최고가 21억6000만원보다 4억원 넘게 상승했습니다.  

84㎡로 최고가는 중앙동 과천푸르지오써밋입니다. 84㎡ 실거래가가 지난해 최고 22억9000만원에서 올해 27억9500만원으로 5억원 올랐습니다. 별양동 주공5단지 124㎡ 지난해 26억5000만원에서 올해 29억5000만원으로 3억원 상승했습니다.  

재건축 추진 중인 과천 8,9단지.

송파구는 강남권 내에서 강남,서초구에 비해 상대적으로 저렴해 토지거래허가구역 확대, 대출규제 강화 등 정부의 고강도 주택시장 규제의 반사이익을 보는 것 같습니다.  

강남에 인접한 과천은 입지여건 효과가 빛을 발하고 있습니다. 과천지식정보타운의 조성과 기업 입주가 주거 가치를 높여주고 있습니다. 여기다 교통 인프라 개선도 한몫하고 있습니다. GTX-C 노선이 정부과천청사역과 인덕원역을 지나면 강남 접근성이 더욱 좋아집니다. 위례~과천선(계획)까지 더해지면 송파까지 같은 생활권이 됩니다.  

송파와 과천 집값을 밀어 올린 공통점은 재건축입니다. 과천에선 남은 주공단지들의 재건축이 활발하고 잠실 일대 장미 등의 재건축이 속도를 내고 있습니다. 아시아선수촌아파트 등 대단지 재건축도 꿈틀거리고 있습니다.

송파와 과천이 내년에도 기세등등할지 두고 볼 일입니다.