강남 재건축 '역대급 로또'...은마에 '반의 반값' 아파트

강남 재건축 대장주 은마.

‘사교육 1번지’로 꼽히는 서울 강남구 대치동의 터줏대감인 은마 아파트. 45년 전에 지어진 4424가구의 매머드급 대단지로, 대표적인 강남 재건축 대장주로 꼽힙니다. 우여곡절을 겪으며 주춤하던 재건축이 속도를 내기 시작했습니다. 은마 재건축에 숨어 있는 '로또'를 찾아봅니다.  

역세권 용적률 특례

은마는 재건축 계획 수립 마무리 단계입니다. 각종 규제 완화를 담았습니다. 2030년 착공, 2034년 준공 목표입니다.

은마 재건축 계획에 다른 강남 재건축 단지들에 없던 ‘용적률 특례’가 눈에 띕니다. 현재 재건축 용적률은 대개 주거지역에서 아파트 밀집지역인 3종 주거지역의 법적상한인 300%가 최대치입니다. 래미안원베일리 등이 그랬습니다. 

10월 공람에 들어간 은마 정비계획안을 보면 은마는 이보다 훨씬 높은 331%입니다. 이는 2023년 도입된 ‘역세권 용적률 특례’에 따른 것입니다. 관련 법령과 서울시 조례 등에 따르면 재건축 구역의 절반 이상이 지하철 역세서 250m 이내이면 법적상한의 120%까지 용적률을 높일 수 있습니다. 은마는 지하철 3호선 대치역과 학여울역 더블 역세권입니다. 은마는 과밀 개발 우려 등으로 120%인 360%까지는 용적률을 올리지 못했습니다.

층수는 최고 49층입니다. 새로 짓는 31개 동 중 8개 동입니다. 건립가구수가 5893가구로 기존보다 1469가구 늘어납니다. 2023년 용적률 300%로 계획을 세웠을 때 건립가구수가 5778가구였습니다. 용적률 상승으로 115가구 더 많습니다.

용적률 특례는 공짜가 아닙니다. 용적률 완화의 대가로 공공주택을 건립해야 합니다. 임대주택 909가구 등 1104가구입니다. 

은마 재건축 배치도.

전용 286㎡ 펜트하우스 추가분담금 90억원대

조합원의 가장 큰 관심사는 추가분담금입니다. 추가분담금은 조합원 분양가에서 기존 주택 평가금액을 뺀 금액입니다. 조합이 안내한 바에 따르면 기존 전용 76㎡가 전용 76㎡으로 가는 데 2억3000만원, 전용 84㎡은 4억7000만원을 내야 합니다. 전용 84㎡은 전용 84㎡으로 가는데 1억8000만원, 전용 118㎡ 12억3000만원입니다. 전용 143㎡ 펜트하우스는 34억5000만원이 필요합니다. 조합은 전용 286㎡ 펜트하우스를 검토하고 있습니다. 기존 전용 84㎡의 추가분담금이 94억5000만원입니다. 

지금 은마를 구입해 조합원이 되는 경우 실제로 부담하는 금액은 어떻게 될까요. 전용 84㎡ 실거래라가 40억원을 넘겨 42억원까지 올랐습니다. 42억원에 구입한다면 재건축 새 아파트 전용 84㎡를 배정받는 데 추가분담금 1억8000만원을 더 내기 때문에 총 비용이 43억8000만원이 되는 셈입니다. 

재건축한 전용 84㎡의 몸값이 현재 기준으로 50억원을 훌쩍 넘길 것으로 보면 42억원에 구입해도 6억원 이상 남는 장사입니다. 10년 전 재건축한 인근 래미안대치팰리스 전용 84㎡ 실거래가가 최고 47억원입니다. 

은마 조합원이 될 생각이 있다면 서둘러야 합니다. 강남구가 투기과열지구여서 재건축 조합원 명의 이전 금지 규제를 받습니다. 은마는 2023년 9월 조합설립 인가를 받았습니다. 그런데 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1주택자 등은 예외적으로 거래할 수 있습니다. 현재 거래되는 물량은 이런 예외 사유에 해당하는 것입니다. 이런 물량이 많지 않은 데다 사업이 속도를 내면 매물이 줄어들 것으로 보입니다. 

일반분양분 분양가 3.3㎡당 8000만원

은마 재건축 아파트를 받는 다른 방법이 일반분양분입니다. 그런데 이게 조합원이 되는 것보다 훨씬 더 큰 로또입니다. 총 5893가구에서 조합원 몫과 공공주택을 제외하고 남는 365가구가 일반분양분이 될 것 같습니다.

조합이 추정한 분양가가 분양가상한제를 적용한 3.3㎡당 7700만원입니다. 전용 84㎡ 분양가가 27억원입니다. 조합원이 되는 비용보다 16억8000만원 적습니다. 새 아파트 시세와 비교하면 20억원이 훨씬 넘는 로또가 되는 것입니다. 

당연히 당첨이 낙타 바늘귀 들어가기일 것입니다. 청약가점이 매우 높거나 추첨에 당첨되려면 아주 운이 좋아야 합니다. ‘100% 당첨’을 보장받는 길은 비용이 많이 들기는 해도 조합원이 되는 방법입니다. 

그런데 일반분양분보다 더 많은 시세차익을 기대할 수 있는 더 큰 로또가 은마 재건축에 숨어있습니다. 강남 재건축에 처음으로 등장하는 공공분양입니다. 

앞서 얘기한 공공주택 1104가구 중 임대 909가구를 제외한 195가구가 공공분양입니다. 공공분양은 역세권 용적률 특례의 대가입니다. 법적상한 용적률 완화 대가로 임대를 지어야 하고 법적상한을 초과한 역세권 용적률의 경우 추가로 공공분양을 건립해야 하기 때문입니다. 

공공분양도 일반분양과 마찬가지로 분양가상한제 적용을 받지만 일반분양분보다 훨씬 저렴합니다. 땅값이 일반분양분의 절반으로 평가되기 때문입니다. 조합이 공공에 넘기는 공공분양 택지비가 감정평가액의 50%로 정해져있기 때문입니다. 

은마 재건축 조감도.

강남 재건축 첫 '공공분양'

일반분양가가 3.3㎡당 7700만원이면 공공분양 상한제 분양가는 4500만원 정도로 예상됩니다. 전용 84㎡ 분양가가 16억원 정도로 일반분양분보다 10억원 넘게 쌉니다. 여기서 끝나지 않고 공공분양 분양가가 더 내려갈 이유가 있습니다. 공공분양은 지분적립형이나 이익공유형으로 공급하기 때문입니다. 지분적립형은 20년이나 30년에 걸쳐 총 분양가의 10~25% 범위에서 회차별로 지분을 적립하는 주택을 말합니다. 회차별로 납부해야 하는 가격은 회차별로 나눈 분양가에 이자를 합친 금액입니다. 처음에 10%만 낸다면 2억원도 안되는 돈을 내고 은마 재건축 새 아파트에 들어갈 수 있습니다. 

이익공유형은 상한제 분양가의 80%로 책정됩니다. 전용 84㎡ 분양가가 13억원 정도입니다. 일반분양분의 ‘반값’입니다. 시세를 기준으로 한다면 ‘반의 반값’입니다.  당연히 은마 공공분양은 재건축 사상 역대 최대의 로또가 될 것입니다. 

은마 재건축은 이래저래 흥미진진합니다.