로또가 된 청약, 전략이 된 불법

로또 청약 당첨을 향한 열망이 만들어낸것

한국에서 아파트 청약은 주거마련 이상의 의미가 있다. 분양가 상한제로 인해 시세와 분양가 사이에 수억 원의 격차가 벌어지면서, 청약 당첨은 그야말로 현금 당첨권이 되었다. 당첨만 되면 거액의 시세차익이 사실상 확정되는 구조다. 범죄학의 기본 공식인 '기대이익 > 기대손실'이 그대로 적용되는 상황이 벌어진 것이다. 수억 원의 시세차익 앞에서 몇백만원에 불과한 벌금은 사업비용에 불과하다. "걸리면 벌금 내고, 안 걸리면 대박"이라는 경제적 합리성이 도덕적 판단을 압도하는 순간 불법 청약은 하나의 선택지가 된다.

최근 서초구 '래미안 원펜타스' 청약에서 527:1의 경쟁률을 뚫기 위해 위장전입으로 만점 통장을 조작한 사례가 있었다. 이는 유일한 사례가 아니라 셀 수 없이 많은 사례 중 한 건이다. 2025년 상반기에만 적발 건수가 390건으로 전년 대비 3배 증가했다.

국토부의 인력 부족이 문제로 제기될 만큼 청약에서 위장 전입이나 위장 이혼, 청약통장 매매 등의 불법적인 일들은 만연하고 있다. 무엇이 한국사회에서 불법을 자행하고도 로또에 당첨된 행운아처럼 느끼도록 만들었을까?

공정성을 위한 복잡함이 낳은 역설

한국의 청약 제도는 세계에서 유례를 찾기 힘들 정도로 복잡하다. 가점제, 특별공급, 무주택 기간, 부양가족 수, 지역 요건 등 수많은 조건들이 촘촘하게 얽혀 있다. 이 모든 것은 공정성을 높이려는 선의에서 출발했지만, 결과는 정반대였다.

복잡한 보안 시스템이 오히려 더 많은 보안 허점을 만들어내듯, 정교한 제도는 그 틈새를 파고들 여지를 더욱 늘려놓았다. 위장전입으로 가점을 높이고, 위장이혼으로 무주택 자격을 확보하며, 가족 주소를 조작해 점수를 올리는 수법들이 바로 이런 구조적 허점을 노린 것이다. 2024년 하반기 국토부 점검에서 부정행위로 청약 당첨된 180건 중 151건이 70점 이상 고가점 부정 당첨으로, 대부분 위장전입 사례였다. 제도의 정교함이 공정한 경쟁 대신 전략 게임화를 불러온 셈이다.

집착과 절박함이 만든 토양

이런 현상의 뿌리에는 한국 사회의 독특한 주택 집착이 자리잡고 있다. 집은 단순한 거주 공간을 넘어 사회적 지위의 상징이자, 자녀 교육의 전제 조건이며, 노후 보장의 수단이다. 좋은 학군, 편리한 교통, 안정된 생활환경이 모두 아파트에 달려 있는 상황에서, 사람들은 집을 '사는 것'이 아니라 '얻어야만 하는 것'으로 여긴다.

이런 절박함과 욕망이 결합된 사회적 분위기는 불법과 편법을 합리화하는 토양이 된다. 단순한 탐욕이 아니라 생존에 대한 위기감이 사람들을 불법의 길로 내몬다는 점에서, 이 문제는 더욱 복잡하고 뿌리 깊다. 청약 부정당첨자를 향한 시선에는 분노보다는 부러움이 섞여 있다. "나도 저렇게 할 걸 그랬나"라는 후회가 "저런 나쁜 놈들"이라는 분노보다 앞선다.

출처 : 국토부

쫓고 쫓기는 게임의 한계

정부는 최근 몇 년간 부정청약을 잡아내기 위해 새로운 검증 방식을 도입했다. 대표적으로 건강보험 요양급여 내역을 징구해 위장전입을 적발하는 방법이 있다. 주민등록만 옮겨놓고 실제로는 다른 지역에 거주하는 경우가 많았는데, 의료기관 이용 기록을 확인하면 생활 반경이 드러나기 때문에 효과적이다. 실제로 이 제도 도입 후 적발 건수가 이전보다 3배 이상 늘었다는 발표가 있었다. 여기에 더해 전기·수도·가스 사용량 같은 유틸리티 기록, 직계존속·직계비속의 거주 확인 서류 제출 의무화 등도 새롭게 시행되거나 추진 중이다. 즉, 이제는 단순히 서류상의 주소 이전으로는 불법을 숨기기가 훨씬 어려워진 것이다.

하지만 이런 제도적 진전에도 불구하고, 과거 부정청약 사례들에 대해서는 여전히 충분한 수사가 이뤄지지 않는다. 이유는 늘 비슷하다. “인력 부족”, “조사에 너무 많은 시간이 든다”는 설명이다. 그러나 이는 납득하기 어렵다. 범죄에는 공소시효가 존재한다. 마약, 금융사기, 탈세등의 범죄는 시간이 지난 사건도 끝까지 추적해 처벌하려는 노력이 이어지는데, 왜 청약 불법 행위만은 다른 취급을 받는가? 같은 범죄인데도 “집이니까, 누구나 살고 싶으니까”라는 식의 합리화가 위장 전입 정도는 눈감아 줄수 있는 편법으로 여기도록 하는것 같다.

하지만 이런 태도가 문제를 악화시킨다. 부정청약은 단순히 제도 위반이 아니라, 정직한 무주택자들의 권리를 훔쳐가는 범죄다. 이를 사회적 일탈 정도로 취급하면, 메시지는 명확하다. “이 정도는 걸려도 큰일 나지 않는다.” 실제로 벌금형이나 당첨 취소 정도의 솜방망이 처벌로 인해 사람들은 불법을 저지를 때 죄책감보다는 ‘리스크 관리’ 차원에서 접근한다. 바로 이런 인식이 새로운 편법을 낳고, 정부가 뒤늦게 쫓아가는 악순환을 만든다.

불법 청약도 금융사기나 세금포탈처럼 엄연한 범죄라는 사회적 인식의 합의가 필요하다. 과거 사례라 하더라도 끝까지 추적하고, 당첨 취소에 그치지 않고 경제적 이익을 환수하며, 실질적인 형사처벌을 강화해야 한다. 그렇지 않으면 새로운 제도가 도입될 때마다 잠시 겁을 먹을 뿐, 시간이 지나면 또 다른 방식의 불법이 등장하게 된다.

2024년 하반기 건강보험 요양급여내역 검증 방식 도입후 적발건수가 확연히 증가 출처 : 국토부

악순환을 끊는 근본적 처방의 현실

집은 누군가의 인생이 시작되고, 아이가 자라며, 한 가정의 이야기가 쌓이는 공간이다. 그런데 청약이 복권처럼 변질되고, 부정과 편법이 판친다면 가장 먼저 상처 입는 사람은 정직하게 기다려온 평범한 무주택자들이다.

부정청약을 막는 일은 단순히 제도를 고치는 문제가 아니다. 정직한 사람이 보상받고, 성실하게 살아온 사람이 권리를 잃지 않는 사회를 만드는 일이다. 이재명 정부 역시 9.7 부동산 대책을 통해 수도권 135만 호 공급과 공공분양 확대를 내세우며 주거 안정과 시장 안정을 약속했다. 그러나 분양가 상한제로 인해 서울의 공공분양이 또 다른 ‘로또 분양’으로 변질될 수 있다는 우려도 커지고 있다.

공급 확대 만으로는 충분치 않다. 차익 환수와 처벌 강화, 블록체인 기반 청약 시스템 같은 제도 개혁의 병행과 동시에 시민 모두가 “부정청약은 단순한 편법이 아니라 사회적 신뢰를 무너뜨리는 범죄”라는 인식을 공유해야 한다. 집이 로또가 아닌 안정과 희망의 상징으로 되돌아올 수 있도록, 지금은 무엇보다 사회적 인식의 전환이 필요한 때다.