강남보다 더 뛰는 성동·마포에 드리운 '토허제' 먹구름

한강변 성동. 한강 오른쪽이 성동이다.

정부의 6·27 초강력 대출 규제 약발이 다해 서울 아파트값 상승세가 확산하는 걸까요. 성동과 마포가 토지거래허가구역으로 묶일까요. 9·7공급대책이 나왔지만 되레 공급 확대에 대한 불신만 키운 것 같습니다.  

상반기 서울 아파트값 상승세를 주도하던 규제지역의 기세가 6·27대책 후 확 꺾였습니다. 규제지역은 조정대상지역·투기과열지구·투기지역으로 한꺼번에 묶여 있는 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 말합니다. 

6·27대책은 대출 한도를 6억원으로 제한한 것으로 대출금액이 많은 고가 아파트가 많은 규제지역이 가장 큰 타격을 받았습니다. 6월 말 0.9% 가까이 올랐던 주간 상승률이 대책 후 0.1% 정도까지 내려갔습니다.  

그러다 시장에 대책 내성이 생기면서 9월 들어 상승세가 다시 고개를 들기 시작했습니다. 규제지역의 주간 상승률이 0.2%를 넘보기 시작했습니다.  

강남 상승률 추월한 성동·마포 

그런데 상승률에서 규제지역들을 추월하는 곳들이 등장했습니다. 성동과 마포입니다. 성동구 아파트값 주간 상승률이 0.4%를 넘어섰고 마포구는 0.3%에 육박했습니다. 규제지역보다 훨씬 높습니다.  

거래도 많이 늘었습니다. 국토부실거래가공개시스템에 따르면 9월 성동구와 마포구 아파트 매매거래량이 7월의 2배가 넘습니다. 성동구의 경우 7월 거래량이 110여건이었는데 9월 들어 150건이 넘습니다. 30일 거래 신고 기한을 고려하면 300건 이상이 될 수 있습니다. 마포구도 7월 거래량이 130여건이었는데 9월에 100건이 넘어 200건 넘게 나올 것으로 예상됩니다.  

상승률이 높아가며 신고가 행진도 이어지고 있습니다. 성동구 금호동1가 벽산 전용 114㎡가 9월 4일 17억9000만원에 거래됐는데 8월 말 직전 최고가 17억원을 9000만원 높게 경신했습니다.  마포구에서도 9월 13일 염리동 마포자이 전용 113㎡가 역대 최고가인 26억5000만 원에 거래됐고, 아현동 마포센트럴아이파크 전용 84㎡도 9월 4일 19억8000만원 기록을 세웠습니다.  

성동·마포의 상승은 ‘이인자’의 반사이득입니다. 6·27대책이 2개월을 지나면서 약발이 떨어지고 있습니다. 예상 밖의 고강도 규제에 놀란 가슴이 어느 정도 가라앉았습니다. 규제가 일상화하면서 새 규제에 대한 적응력이 생기기 시작했습니다. 대책에 움츠러들어 물러났던 수요가 서서히 되살아나고 있습니다. 소위 말하는 투기적 수요는 좀 더 억제되겠지만 실수요가 움직이는 것입니다. 0.1%를 밑돌던 서울 아파트값 주간 상승률이 0.1%대로 올라섰습니다.  

되살아나는 상승세의 선두에 강남3구가 아닌 성동과 마포가 섰습니다. 강남3구와 마주한 강북 한강 변 지역들입니다.  강북 한강 변에 용산도 있는데 이미 강남3구와 함께 규제지역에 들어가 있습니다.  

성동과 마포는 강남3구를 잇는 서울 아파트시장 ‘이인자’인 ‘마·용·성’(마포·용산·성동구)입니다. 강남 접근성, 한강변 등의 입지여건으로 강북에서 가장 선호되는 주거지입니다. 강남의 재건축과 비슷하게 재개발이 활발하기도 합니다.

상승세가 확 꺾이긴 했지만 6·27대책 후에도 지속된 강남 상승세가 피로감을 느끼는 사이 대출 부담이 덜한 성동과 마포가 속도를 높이기 시작했습니다. 국토부실거래가공개시스템을 분석한 결과 7월 이후 거래된 강남3구 아파트 평균 거래가격이 23억원 정도입니다. 성동과 마포는 14억원 정도입니다. 차이가 큽니다. 대출을 6억원까지 한도껏 반을 경우 강남3구에선 19억원이 있어야 하는데 성동과 마포는 8억원이면 됩니다.  

정부가 직접 토지거래허가구역 지정 가능 

게다가 성동과 마포에는 대출 규제 틈새가 있습니다. 토지거래허가구역이 아니어서 대출만 받지 않으면 직접 거주하지 않고 투자할 수 있습니다. 전세를 낀 ‘갭투자’가 가능한 것입니다. 토지거래허가구역에선 대출 여부에 상관없이 무조건 들어가 살아야 합니다.  

이러다보니 성동·마포에 토지거래허가제 먹구름이 어른거립니다. 9·7대책에서 정부가 토지거래허가구역 지정권을 강화하기로 했는데 서동과 마포를 겨냥한 것 아니냐는 전망도 나옵니다.  

현재 토지거래허가구역은 두 개 이상 시·도에 해당 지역이 걸치는 경우 정부(국토부)가 지정할 수 있으나 동일 시·도 내에선 시·도지사가 지정할 수 있습니다. 그래서 강남3구와 용산구 지정권자가 서울시입니다.  

현재로썬 집값이 불안할 경우 정부가 직접 토지거래허가구역을 지정해 개입하고 싶어도 할 수 없는 상황입니다. 정부가 서울 안에서도 직접 지정권을 갖고 언제든 시장 개입을 하려는 것입니다. 서울시의 비협조적인 태도도 작용했습니다. 서울시는 강남3구와 용산을 토지거래허가구역으로 지정하며 토지거래허가제를 적극적으로 활용하는 것 같더니 현 정부가 들어선 뒤로는 뒤로 한발 뒤로 물러나 정부와 신경전을 벌이고 있습니다. 서울시는 기존 토지거래허가구역을 연장하기는 해도 추가 지정에는 몸을 사리고 있습니다. 서울시는 집값 상승이 우려된다는 이유로 토지거래허가구역을 지정하지는 않겠다는 입장인 것으로 전해지고 있습니다.  

때문에 성동과 마포 아파트값 상승세가 계속 커지며 서울 아파트시장을 들썩이게 할 경우 정부가 나서서 토지거래허가구역을 지정할 가능성이 커 보입니다. 정부는 토지거래허가제의 ‘투기수요 억제’ 논리를 적극 내세울 것입니다.  

하지만 당장 토지거래허가구역을 지정할 수는 없습니다. 정부가 토지거래허가구역 지정권을 가지려면 관련 법을 개정해야 하기 때문입니다. 현재 여당에서 관련 법 개정안을 국회에 제출한 상태입니다. 가을 국회 문턱을 넘더라도 연말께 시행될 것으로 예상됩니다.  

몰려오는 토지거래허가구역 먹구름이 오히려 성동과 마포 아파트값 상승세를 더 부추길 수도 있습니다. 규제 시행 전 막차를 타려는 수요가 늘 것이기 때문입니다. 

올가을과 연말 성동과 마포의 아파트값 동향이 주목됩니다.