[디에이치 켄트로나인, 서반포써밋더힐] 흑석동 재개발 서울 청약 예정 단지 준비

안녕하세요 청약 분양권 전문가 키네스트입니다.

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많은 분들이 서울 청약을 기대하고 또 준비하고 계시는데요

지방과 달리 서울은 빈땅이 없기 때문에 대부분 재개발, 재건축을 통해 공급이 이루어 집니다.

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그렇기 때문에 청약이 많지 않기도 하고

조합원분들이 대다수라 청약물량(일반분양) 물량이 많지 않기도 합니다.

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그래도 청약 대기자들에게 장점(?)은 언제쯤 분양을 할지 어느정도 예상은 가능하다는 것이며.

물량은 적지만 재개발 재건축으로 공급되어 입지가 굉장히 좋은 단지들이 꽤 많다는 것입니다.

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재개발 재건축의 단계는 정해져 있고

인기가 굉장히 많은 분양가상한제 단지 등을 제외하면 보통 선분양을 하기 때문에

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이주 및 철거가 완료되고 착공에 들어가면 곧 분양을 하겠구나 추측을 해볼 수 있습니다.

서울 청약을 준비하시는 분들은 이정도 단계에 있는 단지들을 유의깊게 살펴보셔야 하며

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오늘은 첫번째 스타트로 흑석 9구역과 11구역을 분석해보겠습니다.

석9구역(디에이치켄트로나인)

흑석뉴타운은 이미 어느정도 개발이 완료됐습니다.

먼저 흑석9구역을 살펴보고 11구역은 뒤에서 바로 분석하겠습니다.

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흑석9구역은 디에이치켄트로나인(현대건설 하이엔드)로 재개발되는 구역입니다.

흑석동이 전체적으로 경사는 있긴 하지만 9호선 흑석역 도보권이며 주변인프라도 좋습니다.

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입지 너무 좋죠?

일부 세대에서는 한강조망이 가능할 것이나 일반분양 물량은 아마 뷰는 제한적일 것입니다.

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<사업개요>

- 시공사 : 현대건설 (디데이치켄트로나인)

- 규모 : 지하7층 ~ 최고25층 (20개동)

- 분양세대수 : 1,536세대(조합원831세대 / 일반분양431세대 / 임대 262세대)

표는 '19년10월 최초 관리처분인가 계획서상 공급세대수입니다.

일반분양은 총 431세대이며 59타입과 84타입 위주로 분양 예정이었습니다.

출처 - https://blog.naver.com/bestinceo/223516000871

[흑석9구역] 사업계획변경 인가(안) 주요 내용안녕하세요^^ 흑석뉴타운 전문 중앙공인 입니다. 흑석9구역 조합은 돌아오는 7월25일 서초구 소재 엘루체 ...네이버 블로그 | 흑석동 재개발 전문 공인중개사 중앙공인

하지만 사업시행계획이 변경되며 59타입은 줄어들고 84타입 이상이 늘어나게 됐는데

조합원 분양 재신청도 예정되어 있어 평형별 일반분양 세대수는 미확정입니다.

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그래도 일반분양 물량은 400세대 이상이 될 것이며

59타입 300세대 내외, 84타입 이상도 100세대 내외로 분양할 것으로 예상됩니다.

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<단계>

- '17.11.27. : 사업시행인가

- '19.10.23. : 관리처분인가

- '22.11.21. : 철거신고

- '24.8.29. : 사업시행계획 변경인가

- '25.4월 : 착공

- 조합원 평형변경, 관리처분계획 변경인가 후 일반분양 예정

- 2029년 초 입주예정

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착공은 했지만 조합원 평형변경 및 관리처분계획 변경인가 후 일반분양이 진행될 예정이며

빠르면 2026년 중순, 늦으면 2026년 말 ~ 2027년 초 일반분양 예상됩니다.

인근단지 시세로는 '18년 입주한 롯데캐슬 에듀포레 24평이 17.5억, 34평이 21.95억에 거래됐었고

호가는 24평 20.5억, 34평은 21.9억부터 나와있으나 6월 이후 거래는 없습니다.

'23년식 흑석자이는 24평이 18.3억, 33평이 24억에 거래됐었고

호가는 24평 19.45억부터, 84는 22.2억부터 나와있으나 6월이후 거래는 없습니다.

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흑석9구역은 연식과 입지가 두 단지보다 더 좋기 때문에

현시점 시세는 24평 20억, 34평 25억정도로 판단되며

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현시점 일반분양가는 평당 7,000만원 ~ 8,000만원 정도이지 않을까 생각이 드는데

청약까지는 조금 더 기다려야 하는 단지이며

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일반분양시점이 더 나중이기도 하고 향후 정책에 따라

규제지역 지정이 되면 분양가상한제 등 영향이 있을 수도 있습니다.

흑석11구역(서반포 써밋더힐(?))

흑석11구역은 흑석역과는 거리가 좀더 멀고 학교도 멀지만

한강뷰 조망이 가능한 세대가 꽤 될 것으로 보입니다. 한강조망이면 끝이죠

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흑석11구역은 단지명(서반포 써밋 더힐)로 논란이 되기도 했던 단지입니다.

하지만 그만큼 반포와 가깝기도 하고 입지적으로 역시나 정말 좋은 구역입니다.

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흑석9구역과 마찬가지로 하이엔드(푸르지오) 단지로 지어집니다.

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<사업개요>

- 시공사 : 대우 (서반포 써밋 더힐(?))

- 규모 : 지하6층 ~ 최고16층 (30개동)

- 분양세대수 : 1,509세대(조합원809세대 / 일반분양422세대 / 임대 257세대)

위 표는 '22년8월 최초 관리처분인가 고시문에 따른 분양계획표입니다.

일반분양은 총 422세대로 흑석9구역과 비슷하며 대부분 59타입 위주로 분양 예정이었습니다.

하지만 사업시행계획이 변경되며 세대수가 약간 늘어났으며 전체적으로 큰 변화는 없어보이는데

찾아보니 기존 조합원 74타입 배정물량 120여세대를 84타입으로 변경예정입니다.

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일반분양 물량은 최초 관리처분계획인가 계획물량과 비슷하게 진행될 것으로 보입니다.

일반분양은 약 420여세대, 그중 59타입이 대부분을 차지할 것으로 예상됩니다.

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<단계>

- '21.3.18. : 사업시행인가

- '22.8.16. : 관리처분인가

- '24.4.11 : 철거신고

- '25.8.27. : 사업시행계획 변경인가

- 조합원 평형변경, 착공, 관리처분계획 변경인가 후 일반분양 예정

- 2029년 초 입주예정

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현재 이주 후 철거는 거의 완료됐고 사업시행계획 변경인가 고시까지 난 상황입니다.

추후 일정은 조합원 평형변경, 착공, 관리처분계획 변경인가 후 일반분양을 할텐데

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이미 착공을 한 흑석9구역과 비슷하면서도 약간 더 느린 일정입니다.

일반분양은 마찬가지로 빠르면 2026년 중순, 늦으면 2026년 말 ~ 2027년 초로 예상됩니다.

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인근시세는 아까 분석했던 롯데캐슬에듀포레와 흑석자이를 참고하면 되고

흑석 9구역과 마찬가지로 현시점 일반분양가는 평당 7,000만원 ~ 8,000만원 정도이지 않을까 생각이 드는데 역시나 일반분양까지는 더 기다려야 합니다.

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시점에 따라, 정책에 따라 일반분양가 변동은 바뀔 가능성이 큽니다.

두 단지 모두 생각보다 59타입 일반분양 물량이 꽤 있습니다.

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다만 분양가 역시도 꽤 높을 것이지만 워낙 입지가 훌륭한 두 단지이기 때문에

서울 청약을 준비하시는 분들은 참고하시면 됩니다.

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다음은 또다른 청약 대어인 노량진 구역들을 분석해보도록 하겠습니다.

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