9월7일 대책, 세금은 둘째치고, 앞으로 주택 사지도, 팔지도 못한다-(2) (부제 : Again 2017년)

자금출처 조사 기준금액이 계속 낮아지게 된 원인은 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안

국토교통부, 기획재정부, 국세청, 서울시, 경기도 등에서 지속해서 주택 자금출처조사 및 증여 관련 보도자료가 나왔다.

5월 2일 서울시 보도자료에서는 부모자식간에 서울시 아파트를 17억 원에 거래하였는데 이 거래가액이 해당 아파트 동일평수의 시세 대비 30%나 낮은 가액이어서 이에 대한 증여세 세무조사를 살피고 있다는 사례가 나왔고, 5월 28일 국토교통부 보도자료에서는 4월 2일 보도자료와 유사하게 모친이 딸에게 아파트를 매도하고 전세 계약을 바로 체결한 사례를 안내했다. 여기서 5월 28일 사례는 기존보다 더 낮은 사례인 13억 8천만 원에 아파트 거래를 하였으니 이에 대해서 편법증여한 것으로 의심된다고 하였다.

이렇게 점점 가액이 낮아지다 6월 27일, 긴급 가계부채 점검 회의를 개최하여 수도권 중심의 ‘가계부채 관리 강화 방안’이 발표되었다. 이때부터 주택담보대출의 한도를 6억 원으로 제한하였고, 6개월 내 전입 신고 의무 등이 생겨나 대출로 집을 구매하는 전략은 몹시 어려운 상황이 되었다.

그리고 8월 7일, 서울시의 부동산 거래 관련 보도자료는 큰 변화가 확실히 왔다는 것을 확정 지어주었다. 편법 증여 등 탈세 의심거래는 한 번의 거래조사 때 평균적으로 500건, 거기서 200건 정도가 많거나 적은 편으로 이뤄지는데 이번에는 그 양이 남달랐다. 무려 3,662건으로 기존보다 5배 이상이나 많은 건을 국세청에 통보하였다.

그리고 그 통보 사례의 가액도 눈에 띄게 줄어서 ‘아파트를 8억 원에 매수하면서 부친에게 2억 원을 차용한 경우’도 국세청에 통보하였다. 일반적으로 조사는 고가주택에 대해서만 나온다는 편견을 깨고 특례보금자리론과 같은 정부 주도 주택담보대출로 취득할 수 있는 주택 거래가액에 대해서도 국세청의 칼이 들어온 것이다.

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 6·27 대출 규제 이후 8월 10일까지 43일(6월 28∼8월 10일) 간 신고된 서울 아파트 유효 거래량은 총 4,646건으로, 이 중 9억 원 이하 거래가 49.5%(2,052건)에 달했다.

대출 규제 직전 43일(5월 16일∼6월 27일) 간 신고된 14,528건 가운데 9억 원 이하 거래 비중이 37.7%(5,473건)였던 것과 비교해 비중이 11.8%P 확대된 것이다.

그러나 일반적인 주택 한 채 사면서 모든 건에 대해서 자금출처조사를 한다면 평생 처음 주택을 매수한 매수자가 느끼는 불안감의 강도는 상당할 것이다.

경기도는 3억 원 주택에 대해서도 자금출처 조사합니다.

이 추세는 경기도까지 영향을 미쳤다. 경기도에서도 8월 26일 탈세 회피 등 부동산 거래를 조사한 보도자료를 내보냈다. 그리고 필자는 경악할 수밖에 없었다. 서울시의 8억 원 주택 거래에 대한 조사도 놀라울 정도인데 경기도에서는 부모자식간에 부천시 소재 아파트를 3억 1천만 원에 거래한 건에 대해서 적정가보다 낮으니 증여세 세무조사를 하라는 것이었다.

보도자료에 나오는 사례들은 그 경중을 따져 올리기 마련인데 3억 원의 아파트 거래에 대해서도 조사를 한다면 이제 말 그대로 주택을 사거나 팔기만 해도 모든 건에 대해서 자금출처조사를 할 수 있다는 것이다.

그리고 이 형태는 과거 2017년 8·2대책을 필두로 2018년 9·13대책, 2019년 12·16대책 등 쭉 주택에 대한 고강도 대책을 쏟아내던 시기와 아주 흡사하다는 것을 필자는 당시에 경험한 수많은 세무조사 방어 기억을 통해 알고 있다.

당시에는 주택을 매수한 것뿐만 아니라 매도한 것에 대해서도 자금출처 조사와 세무조사를 하였는데, 최근에 필자는 조정대상지역이 아닌 지역의 단독주택 9억 원 매도자에게 ‘왜 이렇게 주택을 싸게 매도하였는지?’에 대한 자금출처 조사를 방어하면서 ‘Again 2017’이 되었다는 것을 강하게 확신하였다. 그렇다. 다시 그 시즌이 도래한 것이다. 주택을 사지도, 팔지도 못하는 시즌.

주택을 사고, 팔아야 하는데 앞으로 어떻게 하면 좋을까?

이러한 조사 패턴으로 앞으로 주택을 사고팔아야 하는데 어떻게 하면 좋을 것인가에 대해 답을 물어보는 고객의 문의가 폭발적으로 늘어났다. 그리고 9월 7일 나온 주택공급 확대방안이 나오고 나서 문의는 더욱 증가하였다.

우선 9월 7일에 나온 주택공급 확대방안은 ‘Again 2017’의 쐐기를 박는 다양한 내용이 있으므로 이를 소개하면서 대처 방안을 같이 알아보도록 하자.

1. 부동산 시장 감독 기능 강화, 2026년 6월 예정

민생을 저해하는 부동산 범죄에 적극적으로 대응할 수 있도록 조사·수사 관련 조직 신설을 추진할 것이다. 이는 국토부·금융위·국세청·경찰청·금감원 등이 참여할 예정이고 시점은 2026년 6월로 예정되어 있다.

이를 통해 기획부동산, 허위매물 등 관련 처벌근거를 마련하고, 필요하면 경찰, 지자체 특사경 등과 공조하여 합동 단속할 예정이다. 특히 국토부 내 불법 행위인 가격 띄우기, 다운계약 등에 대응을 위한 특사경을 설치하겠다고 밝혔다.

나아가 관계기관에 통보된 위법 의심사례에 대한 기관별 조치결과를 정례적으로 공유하여 환류 절차를 강화하고, 서로 조사 대상 선별할 때 정확도도 높이겠다고 하였다.

마지막으로 전세 사기 등 부동산 관련 불법 행위 정황ㆍ패턴을 AI를 활용하여 분석하고 선제적으로 선별하기 위한 시스템을 개선할 것이라고 하였다.

이제 정말 주택을 사거나 팔면 언제든지 조사가 나올 수 있다는 생각을 기본적으로 하라는 것이다. 그리고 그 소명은 각 관련 부처의 시각을 충족시킬 수 있을 정도로 복합적으로 접근해야 할 것이다.

2. 주택 매매계약 신고 관리 강화, 2026년 1월 예정

공인중개사가 주택 매매계약을 신고하는 경우 별도 증빙자료를 제출하지 않으니 자전거래나 실거래가 띄우기를 할 수 있다. 이를 막고자 계약서 및 계약금 입금 증빙자료까지 제출을 의무화하겠다는 것이다.

이는 공인중개사가 필수적으로 챙겨야 할 개정사항이다. 이뿐만 아니라 공인중개사는 계약의 위약이나 해약이 발생할 때 기타소득으로 과세가 된다는 점도 매도자와 매수자에게 안내하는 것이 필요하다.

참고로 매도자가 계약을 파기한다면 매도인은 위약금을 지급하면서 22%의 기타소득을 원천징수하여 국세청에 신고하여야 한다. 원천징수를 안 하는 경우가 있는데 이에 대해서 추후 추징 시 원천징수 불성실 가산세가 발생한다.

매수자가 계약을 파기한다면 계약금이 위약금으로 대체되므로 원천징수 의무가 없어진다. 매도인은 위약금을 기타소득으로 다음연도 5월에 종합소득세 신고하여야 한다.

국세청이 계약 파기한 걸 다 어떻게 보겠느냐고 물어보는 납세자들이 있다. 정말 실무를 모르는 소리라고 할 수밖에 없다. 이미 2025년 5월 7일 종합소득세 신고기한에 국세청에서는 보도자료를 통해 이에 대한 신고를 빠뜨리지 말라고 경고한 바 있다.

보는 바와 같이 매도자와 매수자가 기타소득으로 매매계약 해제 위약금에 대한 종합소득세 신고를 빠뜨리더라도 이미 국세청은 국토교통부로부터 부동산 매매계약 해제 자료를 전부 받는다.

이미 부동산 관련해서는 관계기관과의 협조가 아주 잘 되어있는 상황이기 때문에 국세청은 부동산 매매계약에 대해서는 대부분을 이미 알고 있다고 보면 된다.

3. 불법·이상 거래 기획조사 및 이용의무 조사, 연중 계속

앞서 이미 수많은 기획조사 진행 상황을 보며 알고 있겠지만 서울지역 아파트를 대상으로 실시 중인 현장점검ㆍ기획조사의 범위를 수도권 과열지역으로 확대하고, 조사 기간도 연장할 것이라고 밝혔다. 연말 거래분까지 총 6차 조사할 예정으로 2개월분을 묶어서 1차 시로 조사를 진행하고 있고, 앞으로도 진행할 예정이다.

집 사고 파는 것에 있어서 서울뿐만 아니라 수도권 과열지역은 당연히 각오하라는 것이다.

나아가 국토부ㆍ서울시ㆍ허가관청 공조로 정밀조사를 하여 토지거래허가구역 실거주 의무 이행을 확인하고 필요하면 허가취소도 검토하겠다고 하였다. 이를 통해 또 한 번 관계기관의 공조는 이미 아주 치밀하게 진행되고 있다는 것도 알 수 있다.

4. 자금출처 투명성 제고를 위한 기반 강화, 2026년 1월 예정

허위·편법 조달 방지를 위해 대출유형을 세분화하고 금융기관명을 기재하도록 자금조달계획서 양식을 개정할 예정이다.

현재 대출유형은 ‘주택담보대출, 신용 대출, 그 밖의 대출’로 나누어져 있는데 이를 ‘주택담보대출, 신용 대출, 사업자 대출, 해외 금융기관 대출, 그 밖의 대출’로 더욱 세분화하여 불법성을 더욱 자세히 살펴보겠다는 것이다. 사실상 사업자 대출과 해외 금융기관 대출로 주택을 취득하면 대출 목적이 적합하지 않았을 경우 금융위원회의 강력한 대출 제재를 받게 될 것이므로 대출에 대한 강도 높은 조사는 지속해서 이어질 것이다.

부동산 처분대금 및 주식·채권 등 자기 자금의 항목을 세분화하고, 임대보증금도 ‘취득 주택’과 ‘취득 주택 외’로 구분하여 명확화하겠다고 밝혔다.

부동산 처분대금은 주택·토지, 임대보증금(취득 주택 외), 기타로 세분화하고, 주식·채권 등의 항목에서 주식·채권 매각대금 외 ‘가상화폐 매각대금’을 추가하겠다고 밝혔다.

실제로 가상화폐 매각으로 주택을 구매하는 것에 있어서는 거의 100%의 확률로 자금출처 소명이 일어나는데, 가상화폐 매각차익에 대해서는 아직 종합소득세 과세를 하고 있지 않으므로 가상화폐로 100억 원을 벌어도 그 투자자의 국세청 소득은 0원으로 집계되기 때문이다.

이런 상황에서 가상화폐 투자의 시드는 얼마로 시작하였고, 실제 가상화폐로 얼마의 수익을 올린 것인지를 입증함에 있어 불투명성이 너무 커서 항상 가상화폐 투자자가 큰 수익으로 주택을 매수할 때에는 자금조달계획서를 기반한 조사는 100% 진행되었다. 이번 대책에서는 이제 그것을 세분화하여 제출하라는 것이니 가상화폐 투자자는 꼭 선제적으로 준비하여야 할 것이다.

다음으로 불법 자금조달을 통한 투기 방지를 위해 토지거래허가구역 내 주택 거래 시 자금조달계획서ㆍ증빙서류 제출을 의무화한다고 밝혔다. 현재 증빙서류까지 제출하는 것은 투기과열지구 내 주택 구매일 때만이다. 그러나 이를 ‘투기과열지구 또는 토지거래허가구역’으로 확대할 방침이다.

특히 이번 부동산 대책으로 나온 것 중 하나가 주택시장 과열 우려 또는 투기 성행의 우려가 있는 경우 국토교통부 장관이 동일시ㆍ도 내에서 토지거래허가구역을 지정 가능토록 하였다.

이 부분은 당장 2025년 9월 개정을 통해 바뀔 예정이고, 그렇다면 추후 토지거래허가구역이 더 늘어날 수 있고, 그렇게 새로 묶인 토지거래허가구역 내에서 주택을 매수한다면 주택 자금조달계획서 뿐만 아니라 자금을 어떻게 마련하였는지에 대한 상세 증빙서류도 함께 제출하여야 해서 매수자의 부담은 더욱 커지게 될 것이다.

가장 일상적인 것이 가장 무서워지는 ‘가족 간 차입금’조사 강화

보도자료 중 핵심이 되는 내용 중 이 부분은 강조를 몇백 번해도 부족함이 없어서 따로 분리하여 이야기하고자 한다. 바로 ‘불법 의심사례 세무조사’ 부분이다.

전체 보도자료 본문은 다음과 같다.

보도자료는 단 7줄이지만 필자는 단 7줄에서 앞으로 주택 취득이나 처분에 엄청난 피바람이 불 것이란 것을 믿어 의심치 않았다.

우선 ‘고가주택(예: 20억 원 이상) 신고가 거래’에 대한 집중세무조사를 강화하겠다고 하였다. 엄연히 말하면 세법에서는 고가주택을 매매가액 12억 원 초과 주택으로 칭한다. 그러므로 20억 원 미만이면 조사가 나오지 않겠지라는 안일한 생각은 하지 않았으면 좋겠다.

또한, 앞서 살펴봤듯이 서울시는 8억 원, 경기도는 3억 원가량의 주택에 대해서도 이미 국세청에 세무조사 요청을 하고 있다. 그러므로 사실상 ‘모든’ 주택의 거래를 세무조사할 수 있다고 생각하자.

다음으로 법인자금 유용 의심거래에 대해서도 집중세무조사를 강화하겠다고 하였다. 6월 27일 가계대출 관리 강화 방안이 나온 이후로 주택 취득 시 대출의 한도가 6억 원으로 급격히 줄었고, 이번 9·7대책에서도 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역인 강남 3구와 용산구)의 무주택자 또는 처분조건부 1주택자의 가계대출 주택담보대출 LTV 상한을 50%에서 40%로 더 하향시켰다.

그러므로 주택 취득을 위한 대출은 사실상 불가능에 가까워졌다고 볼 수 있을 정도이다. 그러므로 주택 취득자금을 마련하기 위해서 본인 또는 가족, 친인척의 법인 사업체에서 자금을 유용하거나 법인에서 사업자 대출을 받아 주택 취득자금으로 쓰는 거래가 부쩍 늘어난 것을 잡아내겠다는 것이다.

그리고 이 조사의 강도는 아주 강력할 것으로 예상된다. 그러므로 ‘이 정도는 누구나 하는 것 아냐?’라는 생각이 든다면 이미 세무조사 시점에서 상당히 강한 추징세액이 발생할 수 있다고 말하고 싶다.

마지막으로 정말 핵심이 될 수 있는 7글자, ‘차입금 위장 증여’이다. 취득자금의 흐름과 원천을 추적하여 가족, 친인척 등에게 차입금 위장 증여하는 경우에 대해서 세금 탈루 검증을 철저히 하겠다고 밝혔다.

앞서 3·19대책부터 주택 취득자금 조사의 기준이 15억 원 → 13.8억 원 → 8억 원 → 3억 원으로 꾸준히 낮아지고 있는 걸 고려하면 이제 부모와 자식 간의 자금을 빌려서 주택 취득자금으로 쓴다면 조사는 거의 100% 확정이라고 보아야 한다. 그리고 이건 필자가 경험한 2017년부터 2021년까지의 주택 취득자금 조사의 기본적인 형태이기도 했다.

(3편에서 이어서...)