한국인이 미국부동산 투자에서 실패하는 이유

한국식 똘똘한 한채 전략은 미국 부동산 투자에서 과연 통할까?

왜 한국인들은 미국에 와서도 집부터 사려고 할까?

한국에서 "내 집 마련"은 단순히 살 곳을 마련하는 것이 아니다. 사회적 지위와 안정을 보여주는 상징이다. 한국은행 자료를 보면, 우리나라 가계 자산의 70% 이상이 부동산에 묶여있다. 이는 OECD 평균인 50%보다 훨씬 높은 수치다.

이런 부동산에 대한 애착은 바다를 건너도 쉽게 사라지지 않는다. 미국으로 이민 온 한국사람들이 가장 먼저 품는 생각은 '집부터 사야 한다'이다. 나 역시 예외는 아니었다. 투자용이건 실거주용이건 집부터 사야 미국살이가 성공적으로 안착될 것이라 생각했다.

하지만 미국 땅을 밟고 부동산 공부를 하면서 깨달은 것은 한국에서 통했던 그 공식은 여기선 통하지 않는다는 것이다.

높은 금리와 숨겨진 비용들

금리가 이렇게 높다고?

미국에 처음 도착했을 때 가장 먼저 충격을 받은 것은 금리였다. 2025년 8월 현재 미국의 30년 고정 모기지 금리는 평균 6.25%다. 한국의 4~4.5% 금리에 익숙했던 나에겐 믿기 힘든 숫자였다.

실제 계산해보니...

캘리포니아 로스앤젤레스의 2베드룸 주택 평균가격은 80만 달러(약 11억 원) 정도다. 집값의 20%인 16만 달러를 계약금으로 내고, 나머지 64만 달러(약 9억)를 대출받으면 월 원리금 상환액은 약 4,045달러가 된다.

이 집의 평균 월세는 3,300달러 정도니, 언뜻 보면 "월세로 돈을 날리는 것보다는 조금 더 내더라도 내 집을 갖는 편이 낫지 않을까?" 하는 생각이 든다.

하지만 여기서 끝이 아니다!

집을 유지하려면 매달 추가 비용이 쏟아진다:

재산세: LA 기준으로 집값의 1.25%, 즉 연간 10,000달러(월 833달러)

HOA 관리비(한국 아파트 관리비와 비슷한 개념으로 개인 주택이 아닌 단지형 주택들은 집주인들의 관리비로 집 내부를 제외한 모든 구역을 관리한다): 평균 월300~500달러

주택보험: 연 3,400달러(월 290달러)

유지보수비: 오래된 주택들이 대부분이라 문제가 꾸준히 발생함. 자잘한 문제부터 배관 관련 큰 공사까지 사람한번 부르면 무조건 200달러 부터 시작해서 공사가 커지면 몇천 달러까지 들어간다.

이 모든 비용을 더하면 월 지출은 5,668달러에 달한다. 월세 3,300달러를 받아도 매달 2,368달러(약 300만 원) 적자를 감수해야 한다.

게다가 집을 살 때 드는 클로징 코스트(대출 수수료, 감정평가비, 타이틀 보험 등)는 평균 24,000달러로 집값의 3%나 된다.

한국에서처럼 "똘똘한 한 채"를 추구했다간 밑빠진 독에 물붓는 격이 될수 있다.

집주인이 되면 고정적으로 지불해야 하는 월비용. 캘리포니아 기준이 되면 비용이 2배정도 상승한다.

집값과 월세가 따로 노는 시장

한국은 어떨까?

한국에선 집값 비싼 동네와 저렴한 동네의 전세가 3배까지도 차이가 난다. 월세로 환산하면 4배까지도 벌어진다. 동네별로 비슷한 연식의 같은 평수라도 입지가 큰 영향을 주기 때문이다.

미국은 다르다!

하지만 미국에서 월세는 방 개수와 리모델링 여부 같은 실질적 요소에 좌우된다. 매매가의 차이가 크게 나더라도 방 개수가 똑같다면 받을 수 있는 월세의 크기는 비슷해진다는 이야기다.

예시로 보면:

LA 인근 87만 달러짜리 2베드룸 주택 → 월세 3,300달러

라스베가스의 25만 달러 신축 2베드룸 주택 → 월세 2,000달러

입지 차이 때문에 집값은 3배 이상 벌어졌지만, 월세 차이는 1.5배 정도에 불과하다.

같은 금액으로 한채를 보유한 사람과 여러채를 보유한 사람의 월세수익이 2배이상 차이 날수 있다.

투자자 관점에서 보면?

투자자 입장에서 "똘똘한 한 채" 개념으로 LA 인근 주택을 매수해 월세를 놓는다면 매달 마이너스 현금흐름이 발생된다.《부자 아빠 가난한 아빠》저자 로버트 기요사키 관점으로 평가하면, 자산을 얻은 것이 아니라 부채를 떠안은 셈이다.

매달 현금흐름을 창출하지 못하는 자산은 몇십 년 후 집값 상승으로 만회된다 하더라도, 이미 매달 그 기회비용을 날렸다. 설사 현금 부자라서 대출 없이 그 집을 매수해 월세를 줬다고 해도, 같은 금액으로 저렴한 집 여러 채를 산 사람보다 수익률이 적은 선택임은 부인할 수 없다.

ZILLOW에 올라와 있는 실제 매물로 지역별 매매가는 격차가 크지만 월세 시세는 그 격차보다 작다.

전세 없는 세상

한국의 전세 시스템

한국에서 부동산은 전세라는 강력한 무기가 있었다. 3억으로 8억 집을 사고, 5억 전세를 받아 또 다른 집을 사는 식이었다.

미국엔 전세가 없다

하지만 미국엔 전세가 없다. 세입자가 내는 건 매달 월세와 보증금 1~2개월치뿐이다. 다만 월세 수익을 은행이 소득으로 인정해 추가 대출을 받을 수 있다.

실거주용 주택 대출은 나의 신용과 소득에 전적으로 의존해야 하지만, 투자용 대출 심사에선 월세가 발생시킨 현금흐름을 소득으로 인정해 반영한다. 실거주용보다 대출을 받기 좀 더 용이할 수 있다.

그럼에도 세입자의 전세자금을 들고 투자하던 한국인 투자자들에겐 이 시스템이 낯설다.

자차이용이 일반적인 캘리포니아에서 대표적인 저소득층의 상징인 대중교통 출처 : shutterstock

역세권은 하급지

한국의 상식: 역세권이 최고

한국에선 교통의 요지가 입지의 핵심으로 여겨진다. 집값이 방어되는 주택을 고를 때 실패하지 않는 요소가 바로 역세권, 초역세권이다.

미국은 정반대

하지만 미국은 다르다. 캘리포니아 지역에선 대부분의 사람들이 자차 이용을 당연하게 여긴다. 더욱이 미국은 근무요일 및 시간이 유연한 기업문화가 자리 잡고 있어 출퇴근에 1시간 가량 걸리는 것을 감당하는 사람들이 많다. 대중교통이 발달하지 않은 이유이기도 하고, 그래서 오히려 대중교통 이용률이 높은 지역은 대체로 저소득층의 주거지이거나 하급지일 가능성이 높다. 역세권보다는 학군과 공공시설 및 쇼핑센터 등의 입지를 더욱 선호한다.

워낙 땅이 넓다 보니 한국처럼 "특정 동네를 사면 무조건 오른다"는 맹신보다는 실거주는 내가 원하는 곳, 투자는 수익률이 좋은 곳으로 자연스레 나뉘는 분위기다.

주식이라는 강력한 경쟁자

한국은 부동산 공화국

한국에선 부동산이 돈 버는 유일한 길처럼 보인다. 대통령이 주식 부양 의지를 보여도 부동산으로 이익을 창출하는 기득권층이 쉽게 길을 내주지 않는다.

미국은 주식 부자들의 나라

하지만 미국은 주식 부자들의 나라다. S&P 500은 20년간 연평균 10% 수익을 냈다. 애플 주식을 묵혀둔 이들이 부동산 투자자보다 훨씬 큰 돈을 벌었다.

미국인들은 집을 생활 공간으로 보고, 부동산 투자는 REITs(부동산 투자 신탁)로 하는 경우가 많다.

REITs가 뭐길래?

미국은 집을 사고파는 데 드는 비용이 한국에 비해 상당히 높고 그 과정도 까다롭다. 매도에 얼마나 걸릴지 기약할 수 없으며, 리스팅 기간 중 가격이 하락하면 매물을 거둬들이기도 한다.

반면 부동산 전문가들이 직접 집을 매수하고 관리하고 월세를 거둬서 벌어들인 수익을 나누는 방식인 REITs는 연 7~9% 수익률로 관리 부담 없이 주식처럼 거래된다. 반드시 직접 그 번거로운 과정을 거칠 필요가 없는 것이다.

저렴한 주택들이 비싼 주택보다 집 가치 변화가 훨씬 빠르게 이루어진다. 출처 : FIRSTTUESDAY JOURNAL

똘똘한 한 채 vs 똘똘한 열 채

한국식 투자법의 한계

한국식 투자법은 학군 좋고, 교통 편리한 고급 주택 한 채에 올인하는 것이었다. "내가 살기 좋은 곳이 남도 살기 좋은 곳"이라 생각하고 좋은 지역을 찾는 것에 집중한다.

미국 투자자들의 실용적 사고

하지만 미국 투자자들은 다르다. 상급지, 하급지의 중요성을 따지기보다는 "세입자가 끊이지 않으면 된다"는 실용적 사고다.

미국은 이민자의 나라로 한국사람들이 선호하는 스타일의 주거지가 아니어도 다른 나라 사람들은 원하는 곳이 많다. 우리 관점의 주거지에만 세입자가 오는 것은 아니란 말이다.

되려 한국인이 선호하는 지역은 이미 집값이 상당한 지역들이다. 이런 곳에서 부동산 투자로 돈을 벌겠다는 생각은 한국식 "똘똘한 한 채" 신화를 미국에서 쓰려는 것일 뿐이다.

결국 미국에서의 해법은 뚜렷하다. 비싼 집 한 채에 올인하기보다는, 저렴한 집 여러 채를 통해 꾸준한 현금 흐름을 만드는 것. 바로 똘똘한 열 채 전략이 그것이다.