[정비사업 투자 기본지침서⑤] 정비사업 투자 시 체크리스트

[편집자주] 서울의 주택 공급은 재개발‧재건축 등 정비사업을 빼놓고 말할 수 없습니다. 하지만 정비사업의 수많은 이해관계와 복잡한 절차, 들쭉날쭉한 정보, 어려운 용어 속에서 입문자들이 방향을 잡는 건 쉽지 않습니다. [정비사업 투자 기본지침서]는 정비사업이 생소한 부린이들을 위해 정비사업의 기초를 알려드리기 위한 연재물입니다. 막연하고 어렴풋한 지식만으로 투자를 해온 ‘투자자’에겐 정비사업에 대한 명확한 이해를 제공해 드릴 수 있을 것입니다.

정비사업 투자라고 하면, 많은 분들이 머릿속에 ‘새 아파트 한 채 받으면 끝’이라는 그림을 그리죠. 하지만 현실은 훨씬 복잡합니다. 법과 제도가 촘촘하게 얽혀 있어서, 단순히 집을 사놓고 기다린다고 해서 입주권이 자동으로 나오는 게 아니거든요.

재개발·재건축 투자는 타이밍과 조건, 권리 분석이 생명입니다. 작은 규정 하나를 놓치면 새 아파트 대신 현금청산 통보서를 받게 되는 상황도 충분히 벌어질 수 있죠.

그래서 오늘은 정비사업 투자 전 반드시 확인해야 하는 체크리스트를 함께 풀어보겠습니다.

1. 입주권

가. 입주권이란?

입주권은 말 그대로 ‘조합원으로서 새 아파트를 받을 권리’입니다. 정비사업에 투자하는 사람이라면 가장 먼저 노려야 하는 것이기도 하죠. 하지만 이 권리는 ‘조합원’이라는 자격이 있어야 생깁니다. 그리고 조합원이 되는 순간부터 여러 가지 권리와 의무가 함께 따라옵니다.

나. 조합원이란?

조합원이란 정비구역 내 토지 또는 건축물을 소유한 ‘토지등소유자’를 말합니다. 다만 이 범위 안에서도 세부 조건이 있습니다.

조합원의 권리에는 총회에서 표를 행사할 수 있는 의결권, 임원 선출에 참여할 수 있는 투표권, 입주권, 그리고 일정 요건을 충족하면 임원이 될 수 있는 피선거권이 있습니다. 또 일반분양에서 발생한 수익을 배당받을 권리도 있습니다.

의무 측면에서는 사업비용, 즉 분담금을 납부해야 합니다. 사업이 지연되거나 원가가 상승하면 분담금이 늘어날 수 있다는 점에서, 이 의무는 생각보다 부담이 클 수 있습니다.

조합원이 아닌 경우도 있습니다. 재건축 사업에서는 조합설립에 찬성한 사람만 조합원이 됩니다.

또한 조합 규정을 위반하거나 제명되는 등의 사유로 조합원 자격을 잃는 경우도 있죠.

다. 언제부터 조합원이 되나?

이 부분도 재건축과 재개발이 다릅니다.

공통적으로는 ‘조합설립 후’에 조합원 자격이 생깁니다.

재건축은 조합설립에 동의한 사람만 조합원이 됩니다.

재개발은 해당 정비구역의 모든 토지등소유자가 조합원 자격을 갖습니다.

라. 입주권은 모든 조합원에게 보장되나?

정답은 ‘아니오’입니다.

토지만 소유하고 있는 경우, 지자체에서 정한 기준보다 면적이 작으면 입주권이 나오지 않습니다. 법적으로는 60㎡가 최소 기준이지만, 각 지자체별 조례로 별도로 규정하고 있습니다. 가령 서울시는 90㎡ 이상이어야 입주권이 나옵니다.

종전자산 권리가액이 최소 조합원 분양가보다 작으면 입주권을 받을 수 없습니다. 예를 들어, 권리가액이 3억 원인데 최소 분양가(가장 작은 평형대 분양가)가 3억 5천만 원이라면, 차액만큼 자금을 추가로 내더라도 입주권이 주어지지 않는 경우가 있습니다.

참고로 최소 면적기준과 최소 분양가 기준은 둘 중 어느 하나만 충족하더라도 입주권이 인정됩니다.

2. 현금청산

가. 현금청산이란?

입주권 대신 현금을 받고, 조합에 토지나 건물을 넘기는 것을 말합니다.

나. 재개발, 재건축 차이가 있나?

차이가 큽니다.

재건축은 ‘매도청구’ 방식입니다. 개발이익을 반영해 가격을 산정하고, 먼저 협상을 거친 뒤 매도청구소송으로 진행됩니다. 협상에서 합의가 안 되면 결국 법원의 판단을 받게 되죠.

재개발은 ‘수용’ 방식입니다. 개발이익을 반영하지 않고, 협상 후 수용재결위원회(지방 또는 중앙)를 거쳐 소송 절차로 넘어갑니다.

다. 재개발·재건축 공통 현금청산자

조합원 분양 신청을 하지 않거나, 신청했다가 철회해 분양 자격을 상실한 경우입니다. 이 경우 현금청산 대상이 됩니다.

라. 재건축 미동의자 매도청구 절차

사업시행 후 30일 이내에 동의 여부를 서면으로 촉구합니다.

촉구 후 2개월 이내에 응답하지 않으면 ‘미동의’로 간주됩니다.

응답일로부터 2개월 이내에 매도청구 절차를 진행합니다.

마. 재개발 수용 절차

관리처분인가 후 90일 이내에 보상 협의를 합니다.

협의가 불발되면 60일 이내에 수용재결로 넘어갑니다.

3. 특수물건

가. 무허가 건물

무허가는 국·공유지나 사유지에 허가 없이 지어진 건물을 말합니다. 크게 두 가지로 나뉩니다.

기존무허가는 1982년 4월 8일 이전에 지어진 무허가 건물로, 입주권이 인정됩니다.

특정무허가는 1982년 4월 8일부터 1989년 1월 24일 사이에 세워진 무허가 건물입니다. 이 경우 입주권 인정 여부는 각 조합 정관에서 결정합니다.

입주권이 인정되면 ‘딱지’라고 부르고, 인정되지 않으면 ‘물딱지’라고 합니다. 이 차이 하나로 수억 원의 가치가 갈리기도 합니다.

나. 도로

도로도 각 지자체 조례에 따른 '최소면적'을 충족하면 됩니다. 조현 외교부 장관이 한남3구역 도로부지를 딱 90㎡ 쪼개 사셔서 '입주권' 인정을 받고, 매도를 하셨죠?

도로가 과소필지인 경우, 지목과 현황이 모두 ‘도로’이면 입주권이 인정되지 않습니다.

서울시 신조례에선 과소필지라면 어떤 경우에도 무주택 최소면적 입주권을 주지 않는다고 규정합니다. 다른 지자체에서도 유사한 규정을 두는 경우가 많습니다.

4. 규제지역 매도 제한

가. 매도 제한 시점

규제지역에서는 입주권 승계 거래가 일정 시점 이후부터 제한됩니다. 재건축은 조합설립 후, 재개발은 관리처분인가 후부터 거래가 금지되죠. 이를 위반해 거래하면, 매수인은 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상이 됩니다.

나. 예외 : 물론 예외는 있습니다. ▲주택법 시행령 73조와 ▲도시 및 주거환경정비법 시행령 37조는 입주권 승계 제한 예외에 대해 상세히 다뤄 놓았습니다.

주택법 73조

§세대원이 근무, 생업, 치료, 취학, 결혼으로 수도권 외 지역으로 이전하는 경우.

§상속받은 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우.

§세대원 전원이 해외 이주 또는 2년 이상 해외 체류하는 경우.

§이혼으로 주택 또는 입주자 지위를 배우자에게 이전하는 경우.

§공익사업 시행으로 이주대책 주택을 공급받아 시장·군수·구청장이 확인한 경우.

§국가·지자체·금융기관 채무 불이행으로 주택이 경매 또는 공매되는 경우.

§입주자 지위 또는 주택 일부를 배우자에게 증여하는 경우.

§실직, 파산, 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우.

도시 및 주거환경정비법 시행령 37조

§10년 보유 5년 거주 요건을 채운 경우

§조합설립인가 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는. 3년 이상 소유한 자가 사업시행인가 신청 전에 양도.

§사업시행계획인가 후 3년 내 착공하지 못한 토지·건축물을 3년 이상 소유한 자가 착공 전 양도.

§착공 후 3년 이상 준공되지 않은 재개발·재건축 토지를 3년 이상 소유한 경우.

§상속·이혼으로 토지·건축물을 소유하게 된 경우.

§국가·지자체·금융기관 채무 불이행으로 재개발·재건축 토지·건축물이 경매 또는 공매된 경우.

§투기과열지구 지정 전 양도 계약을 체결하고, 지정일 60일 이내에 부동산 거래 신고를 한 경우.

5. 1+1은 뭘까?

가. 기본 원칙

조합원은 원래 1인당 1채의 입주권을 받는 것이 원칙입니다. 그러나 권리가액이 충분히 크면 전용 60㎡ 미만 아파트를 추가로 받을 수 있는 ‘1+1’ 제도가 적용됩니다.

나. 1+1이 되려면?

기존 권리가액이 조합원 분양 아파트 A 가격 + 아파트 B 가격 이상이어야 합니다.

권리가액이 부족하면 불가능합니다. 아래 예시(?), 공식을 보시면 더 이해가 쉬우실 겁니다.

▲1+1 가능 예시 : 기존 부동산 권리가액 ≥ 조합원 분양아파트 A의 가격 + 조합원 분양아파트 B의 가격

▲1+1 불가능 예시 : 기존 부동산 권리가액 < 조합원 분양아파트 A의 가격 + 조합원 분양아파트 B의 가격

6. 다물권

가. 다물권이란?

다물권은 같은 정비구역 안에서 여러 개의 토지나 건축물을 소유한 경우를 말합니다.

나. 주의해야 하는 이유

1가구 1입주권 원칙이 적용되어, 물건이 많아도 입주권은 하나만 나옵니다. 원래는 쪼개기 투기를 막기 위해 만든 조항이지만, 실제 투자 현장에서는 다물권자가 기대했던 수익 구조가 무너지는 경우가 많습니다.

다물권에 대해선 예전에 다룬 글을 참고하시면 좋을 듯 합니다.

한 구역에 여러 채를 보유했다면? 이 시기 정확히 알아야(feat. 정비구역지정)

7. 쪼개기 금지지

가. 예외 1

권리산정기준일(통상적으로 정비계획 수립 고시일) 이전에 적법하게 분할한 경우입니다.

나. 예외 2

1990년 4월 21일 이전에 다가구 제도가 없던 시절, 단독주택을 공유지분으로 나누어 등기한 경우 각 지분권자의 권리를 인정합니다.

정비사업 투자는 겉으로 보기엔 단순해 보이지만, 그 속에는 수많은 조건과 변수들이 숨어 있습니다. 입주권을 받을 수 있는지, 권리가액이 충분한지, 매도 제한 시점을 넘기지 않았는지, 특수물건에 해당하지 않는지 등을 사전에 철저히 검토해야 합니다. 작은 규정을 하나 놓치면 투자 계획이 송두리째 바뀔 수 있죠.

특히 이미 정비계획이 수립됐거나, 더 나아가 추진위나 조합이 설립된 경우라면 더욱 철저하게 체크를 해야겠지요. 입주권 승계자격이 되는지, 자금조달 조건은 어떻게 되는지 꼼꼼히 살펴야 할 것 입니다.

취재 때문에 재개발, 재건축 지역의 소유주분들을 만나거나, 재개발 재건축 투자를 하시는 분들을 만나보면 이런 기본적으로 체크해야할 내용도 잘 모르거나 대충 넘기는 경우가 많습니다. "재개발, 재건축은 그냥 투자해 놓으면 다 오르는 것 아닌가"이런 마인드가 대부분이죠.

하지만 이제 '옥석가리기'가 중요한 시점입니다. 무엇보다도 내 자산의 대부분을 차지하는 몇억, 몇십억짜리 재산을 그냥 덮어놓고 "되겠지 뭐" 하는 생각으로 접근해서는 곤란하겠죠.

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