서울 재개발 패스트트랙 가동!!

안녕하세요 곰곰입니다.

오늘 서울시는 “정비구역 지정 6개월, 추진위·조합 설립 2.5년, 사업시행인가 단계 2.5년 등 총 5.5년을 줄이겠다”고 자신 있게 발표했습니다. 이는 ‘처리기한제’ 전면 도입과 공공보조금 지급 요건 완화가 핵심인데요. 시는 주민 동의서 생략까지 허용해 행정 절차를 대폭 줄이겠다는 입장이라고 합니다. 하지만 숫자는 숫자일 뿐이다. 정말로 5년 이상을 당길 수 있을까요?

재개발 타임라인 단축안 요약

정권을 막론하고 서류와 인허가 절차를 줄여 “빨리빨리” 해보겠다 라는 말은 매번 나오는데요. 그러나 데드라인이 빠르다고 현금 흐름이 빨라지는 것은 아닙니다​. 부동산 프로젝트의 핵심은 사업성인데요. 여기서부터 현실적인 부분을 고려 해야겠지요.

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사업성 핵심 요소

분양가상한제와 고정된 수익률

민간 디벨로퍼에게 가장 힘든 규제는 분양가상한제입니다.

정부·지자체는 원가연동식 분양가 체계를 고수하면서도 대부분의 사업지에게 일방적으로 비싸다고만 하니까요. 건축비·이자 비용이 급등했는데 판매가는 묶여 있으니 수익률이 좋을 수 가없겠죠.

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원자재·조달 금리 상승

2020년 이후 글로벌 원자재 가격은 평균 35% 상승했다고 합니다. 여기에 국내 PF 금리는 연 6~9%대로 올랐구요. 시행·시공·금융 3박자가 맞아야 하는 재개발 구조상, 이자비용만으로도 사업성에 많은 마이너스 요인이됩니다.

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조합원 갈등 비용

재개발은 수 많은 협상을 하게 되는데요. 세대수, 분담금, 철거·이주비, 임대주택 비율 등 복잡하고 예민한 부분들이 얽혀있습니다. 행정기간을 단축해도 조합 내부 갈등이 해결되지 않으면 사업이 진행이 안되죠.

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불확실한 공적 자금 지원

서울시는 보조금을 ‘동의율 없이’ 선지원하겠다고 했지만, 늘그렇듯 재원은 한정돼 있습니다. 서울시 재정은 2024년 대비 2025년 2.3% 줄어든 49조 원 수준인데요 이는 사회·복지 등 고정지출을 빼면 사실상 빠듯할듯합니다. 보조금만 믿고 착수를 진행할 조합, 건설사, 디벨로퍼들은 없겠죠.

언제까지 공급이 없을까?

현행 규제·시장 상황이 지속된다면 최소 2035년까지 실입주 가능한 신규 재개발 물량은 크게 줄어들 가능성이 높을듯합니다.

2025년 현재 서울시 정비사업 평균 투입 대비 회수 기간은 18년6개월이며, 착공률은 6% 내외이고 단독·다가구 밀집 지역은 ‘통합 소형·임대 의무비율’ 규제로 수익성이 10% 미만으로 떨어졌기 때문인데요. 또 주택도시보증공사(HUG)는 미분양 리스크를 이유로 분양보증 심사를 강화하고 있습니다.

수요가 집중된 서울이지만, 공급이 제대로 나오지 않는 이유를 숫자로만 보면 답이 명확합니다. 규제 → 사업성 악화 → 착공 지연 → 공급 절벽.

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그러니까 핵심은 무턱대고 기간을 줄이는게 아니라 사업이 진행될수있게 구조적 변화가 필요하다는 겁니다.

어떤 규제를 풀어야 할까?

분양가상한제 폐지·완화

상한제를 폐지하면 초기 분양가가 오를 수 있습니다. 그러나 시장 가격 신호가 공급을 유인해 중장기적으로 가격 안정 효과가 큽니다. 그게 시장경제의 원리니까요. 일본·도쿄의 민간 자율분양제가 대표적 사례기도 하죠

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용적률·건폐율 자율화

용적률을 자율화로 풀어버리면 더 높은 밀도는 공간 효율성을 높여 동일 대지에서 더 많은 주택을 공급할수 있게됩니다. 그러면 홍콩, 뉴욕·맨해튼 처럼 빌딩 숲이 되는것 아니냐 라고 하지만 이 도시들은 공원·공공시설 기부채납으로 상생하고있고 오히려 그 효과는 더 좋았고 용적률을 다 푼다해도 사업성을 고려하게되면 마냥 높게만 올릴 수 도없습니다....

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임대주택 분리형 인센티브

임대·분양을 분리 공급하되 현재의 무분별한 소셜 믹스 말고 ‘임대주택’을 같은 단지 안에 섞지 않고, 별도의 동(또는 별도 부지)에 분리해 짓는 방식으로진행 왜? 분양 아파트와 임대 아파트의 가격·관리 방식이 달라 갈등을 줄여 오히려 효율성과 주거 만족도가 좋기때문이죠.

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세제·금융 자유화

재건축 초과이익환수제 과세 구간 상향

PF 대출 확대

이자비용 손금산입 한도 폐지

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서울시의 13년 단축 목표는 분명 긍정적인 시그널입니다. 그러나 타임라인은 수익성과 리스크 구조가 받쳐주지 않으면 아무 의미가없겠죠. 규제를 풀고 민간의 창의성을 끌어내야만 2045년 이후에도 살 만한 서울이 유지되지 않을까 생각합니다.

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