니들이 부동산 포트폴리오를 알아?

압축소멸시대의 포트폴리오 리밸런싱

안녕하세요.

신사람입니다.

최근 부쩍 지인 및 친지들과 부동산 이야기를 많이 나눕니다.

여전히 화두는 포트폴리오 리밸런싱인 것 같아요.

각자의 고민은 조금씩 다르겠지만, 큰 맥락의 공통점은 있게 마련입니다.

"

취득세 중과 환경에서 다주택자들은 놀고 있는 자금이 많습니다.

취득세 중과를 회피해서라도 주택 포지션을 키우는 게 나을까요.

아니면 비주택으로 포트폴리오를 다양화하는 게 나을까요.

"

자산시장에서 각자 주어진 환경이 다를 수밖에 없기에 정답은 없다고 생각합니다.

다만, 진지하게 논의해 볼 만한 주제여서 애독자분들과 함께 나눠볼 요량으로 공유해 봅니다.

공개방에서도 동일한 주제로 이야기를 나누었는데요,

해당 내용도 편하게 읽으시도록 대화체로 구성하였습니다.

시간이 없는 분들을 위해 핵심 내용은 밑줄 처리했습니다.

결론부터 시작하자.

'압축소멸시대'의 도래로 포트폴리오 운용에도 변화가 필요하다고 봐.

앞으로 자산가로 덩치를 키우려면 초고가 1주택 실거주와 핵심지 근생으로 포트폴리오를 양분하는 전략을 권해.

초고가주택은 실거주하면서 장기보유특별공제(이하 장특공)를 최대한 활용하는 자산이야.

보유 40%+거주 40%로 최대 80%로 채우고 10년 주기로 핵심지 위주로 갈아타기 위한 전략 자산이지.

핵심지 근생은 철저히 대중의 도파민을 자극하는 입지 위주로만 고려하자.

철저하게 '에셋 파킹 관점'으로 상품을 바라보는 최근 수요자들의 눈높이에 맞춘 투자가 필요하다.

이제는 자산을 고르는 시기가 아니야.

자산을 안전하게 담을 수 있는 바구니를 고르는 시기야.

더 나아가 보유 근생을 근간으로 자신만의 브랜드를 만들고, 이를 기반으로 컨텐츠를 창출하는 크리에이터가 되어야 된다는 생각이야. 대중들은 일관된 정서가 느껴지는 길만 방문하고, 그중에서도 시각의 밀도가 높은 점포에만 지갑을 열고 있거든. 이제는 건물주가 직접 무언가를 대중들에게 팔아야 하는 시대가 오고 있어.

우선 주택시장부터 더 나아가 비주택시장(특히 근생)까지 하나하나 짚어보도록 하자.

1. 주택시장

먼저 주택시장이야.

8.8공급대책에서 나는 8년 전, 2016년 8월 25일이 떠올랐어.

당시 정부는 가계부채 관리 방안을 발표하면서 향후 분양 물량을 줄여 집단대출을 조이겠다는, 지금 생각하면 기상천외한 부채관리 방안을 발표했지.

즉, 공급 축소 계획이 등장하면서 정책은 시장에 상승 시그널을 잘못 전달한 셈이었어.

부동산이 뜨거워지기까지는 10일이 채 안 걸렸던 것 같다.

그 후 대세 상승이 등장했지.

나는 이번 8.8공급대책의 취지는 이해해.

다만, 정부가 시장에 '딱히 대책이 없다'라는 잘못된 메시지를 시장에 전달했을 가능성이 높다.

이제 미스터 마켓이 판단할 차례지.

이제 우리가 그다음으로 예상해 볼 수 있는 건 금융 규제겠지.

지금까지는 금융당국이 행정지도로 은행권에 가산금리 상승을 유도하면서 가계대출을 제어해 왔어.

그런데 이마저도 변동형 주택담보대출의 준거금리가 되는 코픽스가 3.52%로 완연한 하향세인데다, 고정형 주택담보대출 금리의 근간이 되는 은행채 5년물도 9일 기준으로 3.22%까지 내려와 있는 상황이지.

결국 어느 시점에 정부의 개입은 있을 거란 관점에서 대출총량제 이야기가 나오는 것 같다.

이미 지난 정권에서 우린 대출총량제를 경험해 봤어.

가장 최근인 2021년 9월 무렵 대출총량제를 이야기해 보자.

당시엔 전세가격 상승으로 매매시장 역시 급격히 불안정해졌지. 주택담보대출 MCI/MCG 신규 가입제한과 신용대출 제한이 주를 이뤘는데, 일부 은행은 신규전세대출을 중단하기도 했고, 대출한도도 같이 조이면서 유동성을 눌렀어. 지금도 전세가 강세라는 점에서 이번에 대출 총량제가 시행된다면 신규 신용대출과 신규전세대출을 동시에 조일 가능성도 열어두면 좋겠네.

현재 주택시장에 적극적으로 뛰어들고 있는 수요들이 담보와 신용을 최대한 활용하고 있다는 점에서, 향후 이런 대출총량제 환경에서 이들이 어떻게 반응할지가 관건이겠지.

지금 부지런히 움직이는 다주택자는 아래 두 가지 상반된 전략을 갖고 있어.

1. 주택 포지션을 줄이면서 다른 실물 자산으로 넘어가는 전략

2. 취득세 중과를 회피하면서 주택 포지션을 계속 키우는 전략

하나씩 살펴보자.

1. 주택 포지션을 줄이면서 다른 실물 자산으로 넘어가는 전략

지난 상승장에 각 시기별 이벤트 상품들을 제때제때 취득한 투자자들은 비과세에 대한 허들이 낮은 편이야.

가령, 임대주택은 거주요건 없이 장특공 50%(건설임대는 70%)을 누릴 수 있고, 미분양 특례 주택은 양도세 비과세 5년이라는 메리트가 있는 한편, 사원용 주택은 양도세 중과 환경에도 일반 과세로 풀 수 있는 최후의 보루지.

이런 투자자들은 일부 물건을 정리하면서 근생 건물로 포트폴리오 리밸런싱을 공격적으로 검토 중이지.

2. 취득세 중과를 회피하면서 주택 포지션을 계속 키우는 전략

이분들은 취득세 중과에서 자유로운 일부 정비사업 입주권, 그리고 지방 준신축 공시가격 1억 이하 박리다매로 주택 포지션을 추가로 키우고 계시지.

이견이 있을 수 있지만, 정비사업의 가장 큰 변수는 '원가'고 원가가 더 이상 변수가 아닌 상수가 되면 정비사업에 뛰어드는 게 맞아. 정비 사업은 원가가 상수일 때만 돈이 되는 투자방법이거든.

그리고​ 이분들은 지금 정비 사업의 원가 이슈가 끝났다고 보고 베팅하는 셈이지.

나는 정답은 없다고 봐.

각자의 맥락과 환경에 맞는 전략이 있을 뿐이야.

먼저 나는 다주택을 초고가주택으로 초집중하고, 근생 건물로 포트 전환을 고려 중이라는 점을 참고하고 이야기를 이어가 보자.

이 시점에서 내가 왜 다주택자 포지션에 대해서 회의적이냐고 물을 수 있겠네.

나는 다주택자 포지션이 양날의 검이라고 생각해.

충분한 담보력을 바탕으로 자산을 불려나갈 수 있는 안정적인 시스템임과 동시에,

세부담, 그리고 시장 외적인 요인으로 공격받을 수 있는 퇴로 없는 외통수의 자리기도 해.

나는 앞으로 아파트는 계속 오르는 곳과 절대 오르지 않는 곳으로 양분될 거라고 봐.

투자에 보수적인 내 특성상 인구가 감소하는 지역엔 아무리 큰 안전마진이 보여도 투자하지 않을 것 같아.

압축소멸시대엔 퇴로가 없을 수도 있거든.

그렇다고 핵심지역 핵심단지 위주로 주택을 여러 개 꾸준히 모아가는 '다주택자 전략'도 이제는 나와 맞지 않다고 봐.

다주택자 전략은 과거와 달리 뒤에서 이야기할 '장특공의 함정'에 빠질 가능성이 높아. 이 전략은 저금리와 코로나를 거치면서 주택들이 점차 '초고가주택' 내지는 '고가주택'이 되고, '장특공의 함정'에 빠져 과표와 세율은 점차 불리해지게 되었어. 결국 세금으로 털리는 돈이 너무 많게 되기 때문에 이러지도 저러지도 못하면서 담보력에 대한 아쉬움으로 다주택을 유지하다 보면 정권교체와 같은 대한민국 패러다임 리스크에 무방비로 노출될 수 있는 거지. 다시 양도세 중과 환경에 들어가면 포지션이 막히는 문제도 있고.

다주택을 유지하는 건 분명 메리트 있는 전략이지만, 퇴로가 한정적이라고 봤다.

때문에 모든 주택 자산을 가급적이면 하나의 주택으로 몰아주는 '초집중화'가 필요하다고 봐.

가령, 아래 두 시나리오에서 각각 10년간 시세가 100% 올랐다고 가정해 보고 비교해 보자.

편의를 위해서 이미 보유 중인 주택으로 가정하고 취득세와 필요경비는 생략할게.

1. 다주택 전략: 15억 주택 6억 갭 5채 갭투자 10년 보유 + 15억 집 10년 실거주 = 45억 실투자(대출없음)

2. 똘똘한 초고가 1주택 전략 : 45억 집 10년 실거주 = 45억 실투자(대출없음)

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1. 다주택 전략

1) 양도세 : 31.7억(갭투 6채 31.2억+실거주 0.5억)

2) 세제혜택 : 장특공 20%/기본공제 없음(갭투)+장특공80%/기본공제12억(실거주)

3) 장점 : 현금흐름처럼 쌓이는 보증금 증액분으로 재투자, 레버리지 사용으로 양도세 감안해도 양도차익 우수

4) 단점 : 당해년도 2주택 이상 매도시 합산과세로 기동력 이슈. 대한민국 패러다임 리스크. 세부담으로 청산 포지션 엄두 못내다보니 실제 퇴로 없는 장특공 함정 빠짐

2. 똘똘한 초고가 1주택 전략

1) 양도세 : 3.2억

2) 세제혜택 : 장특공80%/기본공제12억(실거주)

3) 장점 : 청산 포지션 부담 적음. 투자전략 유연성 생김. 종부세 장특공은 보너스. 레버리지는 대출로 해결.

4) 단점 : 보증금 증액분을 통한 재투자 포지션 없음. 레버리지 효과 없음. 현금흐름 다른 곳에서 확보해야 함.

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확실히 다주택 전략은 레버리지를 사용하고 시간을 증폭시키는 효과는 있어.

즉, 지속적으로 시드가 확보되면서 재투자가 가능한 포지션이지만, 장특공이 10년 20%, 15년 30%로 제한적이고, 이마저도 양도세 중과 환경엔 0%가 되니 퇴로도 제한적인 문제가 있지.

'장특공 함정'이 가속화된 이유는 저금리와 펜데믹을 거치며 주택 가격이 상향 평준화되었기 때문이야.

세제는 그대로고 각 상품의 볼륨만 커지다 보니 과표와 세율이 다 같이 오르면서 세부담이 커진 거지.

과표, 세율이 모두 높아지다 보니 과거 대비 지금은 팔면 팔수록 자산이 살살 녹는다는 느낌을 받게 되는거지.

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반면, 똘똘한 초고가 1주택 전략은 세금 부담이 상대적으로 적고, 종부세도 종부세 장특공으로 낮출 수 있는 장점이 있어. 주택 외에 확실한 파이프라인을 갖고 있는 투자자라면 사업자 대출을 이용해서 현금흐름 이슈도 해결할 수 있지.

그리고, 똘똘한 초고가 1주택 전략을 취할 거면 무조건 실거주해야 돼.

두 가지 이유 때문이야.

첫째, 2018년 9월 13일에 2년 거주 조건이 추가되면서 기본적으로 2년 거주, 3년 보유를 완료해야 1세대 1주택 장특공을 적용받을 수 있어.

둘째, 2021년 1월 1일부로 장특공 80% 중 거주 조건이 40%로 강화되면서 실거주하지 않으면 세제 혜택이 제한적이야. 초고가주택 갭투자 1주택자는 실거주를 해결하지 않으면 장특공이 10년 20%밖에 안되니 실익이 크다고 보긴 어렵지.

물론, 상생 임대주택을 활용해서 12억 비과세 특례의 문을 여는 방법도 있지만 보유 40%의 장특공만 챙길 수 있을 뿐, 여전히 거주 40%의 장특공을 챙기지 못한다는 아쉬움은 크지.

현재 세제 환경으로 한정해서 보면 지방 투자자가 지방에 임차인으로 실거주하면서 서울 투기과열지구에 1주택 초고가주택 갭투자하는 전략은 실익이 크지 않다고 봐.

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결국 초고가주택은 '깔고 앉아야 되는 상품'이 되었어.

투기과열지구인 강남, 서초, 송파, 용산이 점차 부족사회가 되는 걸 보면 이런 경향성을 알 수 있지.

한번 들어오면 쉽게 나가지 않고 눌러앉는 이유가 이런 초고가주택의 장특공 거주조건 이슈 때문이야.

정리하면, 모든 주택을 하나의 초고가주택으로 집중하는 '초집중화'가 필요하고, 이 주택은 장특공 거주조건 이슈 때문에라도 본인이 실거주로 깔고 앉아야 돼.

자, 이제 주택의 초집중화의 메리트를 이해했을 거라 믿어.

내 포지션에 대해서도 부연 설명해 볼게.

최근 15년간 내 포트폴리오 흐름을 살펴보면, 확실히 난 주택 플레이어에 가까웠어.

우선 나는 꼬빌 → 미분양 특례주택 → 재건축 → 갭투 → 공시가격 1억 이하 박리다매 → 꼬빌 → 분양권의 순환 사이클을 돌았어.

난 선택과 집중 컨셉으로 철저히 란체스터 전략으로만 자산을 운용했어.

란체스터 전략은 특별한 게 아냐.

가용 자원과 레버리지를 최대한 활용해서 해당 시점 가장 취약한 자산군의 가장 저평가된 자산만 집중적으로 취득하는 전략이지. 그래서 대부분 2채 이상씩 모든 현금을 털어서 사들였어.

2008~9년엔 꼬빌과 미분양이 가장 매력적이었고, 마찬가지로 2012~3년에 다시 한번 서울 미분양이, 2015년엔 재건축과 분양권이, 2016년엔 재개발과 갭투(특히 주복갭투), 다시 2020년부턴 취득세 중과를 피할 수 있는 공시가격 1억 이하 박리다매와 꼬빌이 좋았고, 3년여의 겨울을 지난 후, 올해 초에는 분양권과 미분양줍줍이 매력적이었던 시기였지. 중간에 포기하지 않고 시장을 꾸준히 지켜본 덕분에 타율이 나쁘지 않았어. 운도 따랐지.

나는 그동안 이렇게 주택 위주로 플레이했었어. 다주택자로 투자하기 유리한 환경이었고, 자산을 정리하지 않아도 담보력이 쌓이면서 새로운 시드가 지속적으로 쌓이는 구조였지.

그래서 그런지, 다른 다주택자들과 이야기를 나눠보면, 하나같이 청산 포지션에 부정적이었어.

그 이유는 세금 때문이었지. 양도세 중과 환경에서는 아예 청산을 생각할 수 없었다면,

내년 5월까지 연장된 양도세 중과 한시적 배제와 작년 1월 확대된 비조정대상지역으로 다주택자의 운신의 폭은 확실히 넓어졌거든. 그런데, 생각보다 일반과세 환경도 이들에게는 부담스러웠던 거지.

더 이상 일반과세가 일반적이지 않은 거지. 코로나와 저금리 시대를 거치면서 상품의 덩치가 너무 커지다 보니 과표와 세율이 너무 높아졌거든.

그러다, 주택보다 땅을 물고 있는 상품, 특히 핵심지 근생에 더 관심이 많아지게 되었지.

그러면 이제 비주택 시장 이야기를 해 볼까.

2. 비주택 시장

최근 이런 질문들을 많이 받아.

서울 근생 꼬마빌딩에 투자해야 하나,

투자해야 한다면 어디에 투자해야 하나,

서울 투자자들이냐구? 아니야. 전국 불문이야.

다들 같은 마음인 것 같아.

나는 그런 생각이 든다.

결국 어느 시점에 지방 자산가들이 서울에 땅을 기반으로 한 자산에 에셋 파킹 하려고 덤벼들겠구나.

뒤에서 언급할 압축소멸사회의 컨센서스가 확산되면 이 추세는 심화되겠구나.

솔직히 말해보자.

사실 지금은 주택 사이클 상 분양권, 재건축, 재개발을 봐야 할 시기가 맞아.

그럼에도 불구하고 근생에 관심이 더 많이 가는 이유는, 지난 시간에도 이야기했던 대한민국 패러다임 리스크도 이유일 수 있겠지만, 기본적으로 대한민국이 '압축소멸시대'로 진입 중이기 때문이야.

대한민국은 1970년대부터 지금까지 근 50여 년간 '압축성장'이라는 아이덴티티를 바탕으로 노동력과 생산성을 근간으로 경제규모 세계 10위의 선진국이 되었지. 다만, 압축성장시대의 중요한 연료인 인구수 추이에 이슈가 있어. 총인구수는 2020년에 5,184만 명으로 정점을 찍고 더 이상 상승 반전하지 못하고 있고, 총 가구 수도 2039년에 정점을 찍는다는 예상이지.

우리는 이제 압축소멸시대라는 새 문법을 익혀야 되는 상황이야.

압축성장시대의 핵심 가치는 노동력과 생산성이었어.

이 시기에는 주거 수요의 급증과 도시화가 동시에 진행되면서 아파트가 대표적인 실물 자산으로 자리 잡았지. 인구가 급격히 증가하고 경제가 빠르게 성장하는 상황에서는, 안정적이면서도 현대적인 주거공간과 자산 축적 수단으로써 아파트는 가장 이상적인 선택이었어.

하지만 이제 우리는 압축소멸시대에 접어들고 있어. 인구 감소와 고령화로 인해 경제 성장이 둔화되는 중이지.

이에 따라서 핵심 가치도 바뀔 수 있다고 봐.

다만, 여기서 짚고 넘어가고 싶은 게 하나 있어.

아파트 시대가 끝났다는 의미로 받아들이면 곤란해.

아파트 외에도 관심 가져야 할 상품이 하나 더 늘었다고 보길 바래.

이제는 철저하게 포트폴리오를 주택과 비주택 둘로 나눠서 관리해야 될 거라고 봐.

중요한 건 이거야.

나는 앞으로 자산이 '독점적인 사용'이라는 핵심 요소를 지녀야 더 큰 시너지를 낼 것이라고 봐. 단순히 자산을 소유하는 것을 넘어, 그 자산을 어떻게 독점적으로 활용할 수 있는지가 중요해지는 거야. 예를 들어, 핵심지 올근생은 지역의 아이덴티티에 베팅함과 동시에 땅을 온전히 내 의지대로 개발하고 운영할 수 있다는 점에서 매력적이지.

투자 관점에서 구분상가의 편의성을 언급하는 투자자들도 물론 있어.

하지만, 난 구분상가보다 올근생에서 더 큰 매력을 느껴.

먼저 구분상가는 컨셉의 일관성을 기대하기 어려워.

점포마다 각각의 색깔을 인정할 수밖에 없지.

그래서 힙한 감정을 공유하기 어렵지.

지금의 트렌드가 '길'을 향하고 있다는 관점에서도 구분상가는 트렌드에서 조금 빗겨나 있지.

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핵심은 3가지야.

첫째, 트렌디하고 힙한 핵심지를 깔고 앉아서 독점적 자산의 지위를 누린다.

둘재, 주변 필지의 개발이 내 밥그릇을 위협하는 게 아니라 내 건물 땅값을 견인한다.

셋째, 깔고 앉은 땅의 의사결정권이 온전히 나에게 있다. 때려 부수던, 리모델링하던 모두 내가 오롯이 결정할 수 있다.

이 세 가지 관점에서 나는 구분상가보다 올근생에서 매력을 느껴.

결국은 '단독성'이야.

단독성은 압축소멸시대를 살아가는 자산가의 두 번째 핵심가치야.

나는 부동산의 여러 가지 속성 중 독점적인 사용권을 가진 '단독성'이란 개념을 굉장히 중요하게 생각하거든.

어떤 상품을 누구의 방해도 받지 않고 내 마음대로 운용할 수 있는 단독성,

바로 이것이야말로 부동산만의 특장점이고, 압축소멸시대를 관통하는 핵심가치라고 봐.

결국, 압축소멸시대에서 살아남고 성공하려면 ‘독점적인 위치’는 당연히 중요하고, 더 나아가 압도적인 수익률을 위해서라면 ‘독점적인 사용권’을 가진 자산을 확보해야 된다고 봐. 내가 늘 이야기하는 것처럼, 자산 규모가 100억을 넘어가면 주택만으로는 한계가 있어. 자신만의 사업을 운영하거나, 근생으로 포트폴리오를 분산해서 리스크도 헷지하고 정치 프레임 관점에서 '다주택자'처럼 튀지 말아야 하며, 명의 분산을 통해 세제 이슈에서도 자유로워져야 하는데, 지금은 핵심지 올근생에 관심을 환기시켜야 하는 시기가 아닐까 생각하는 거지.

나는 이번 상반기에 반포를 중심으로 지금도 진행 중인 차별화 장세를 정말 신선하고도 재밌게 지켜보고 있어.

근생에서 주로 나타나던 '갈 놈만 가는' 차별화 장세를 주택시장에서도 목도했지.

난 근생도 지금보다 더 차별화 장세가 심해질 거라 보고 있어.

아파트라는 '기성품'은 서울이라는 바운더리 안에서 안전자산으로 보증 받는다지만,

근생은 서울 내에서도 철저히 핵심 입지의 일부 상품만 안전자산으로 보증 받겠지.

서울 자산시장에서 지방투자자들의 모습을 보면 알 수 있어.

그들은 익숙한 지역 위주로만 접근하는 패턴을 보이거든.

이제는 수익률보다는 말 그대로 이름값으로 가치를 입증하는 시기라, 참 신선하다.

일례로, 나는 여전히 압구정 로데오의 수익률에 대해 의문이거든.

그런데 상반기에 연예인들의 압구정 토지 매집이 꽤 활발했어.

시사하는 바가 커서 계속 모니터링하고 있어.

최근에 도산공원 스투시서울 건물과 옆 필지를 젠틀몬스터로 유명한 아이아이컴바인드가 평당 2.81억에 매입해서 화제가 됐지. 압구정 근생도 이 거래를 기점으로 본격적으로 호가가 튀기 시작한 것 같다.

아이아이컴바인드가 건물로 돈 버는 팀이 아니라는 걸 나는 성수 탬버린즈를 보고 확신했어.

'이제 부동산을 수익률이 아닌 마케팅의 관점으로 보는 플레이어가 등장했구나'

콘크리트 뼈대만 남은 폐건물에 상부는 철저히 빈 공간으로 두고, 지하 공간만 활용하는 '용적률은 개나 주는 컨셉'.

도저히 기성 시행업계의 문법으로는 이해할 수 없는 건축물을 보고 경탄을 금할 수 없었던 것 같아.

성수동은 부동산계의 인스타그램이요, 유튜브에 비유되는 지역이야.

항상 새롭고, 신선하고 대중의 도파민을 자극해.

그렇기에 사유를 싫어하고 도파민에 절여진 21세기 대중에게 각광받는 지역이기도 하지.

압구정 도산공원 주변도 현재 그렇게 변하고 있는 상황이고.

대중들의 이러한 성향이 새로운 타입의 부동산 트렌드를 만들어내고 있는 것 같아.

앞으로 대중의 도파민을 자극할 수 없는 지역은 철저히 외면받을 거야.

그래서 압구정이든 성수든 나도 기존에 내가 가졌던 상식을 깨 보려고 노력하고 있어.

그래서 어쩌면 수익률 자체가 크게 의미가 없는 것일 수도 있겠지.

마케팅이라는 요소가 침투해 들어왔으니까.

다시 투자 이야기로 돌아와서,

어떤 필드에서 꾸준히 상위 10% 안에 들 수 있으면 그 필드에서 승부를 보는 게 좋다는 말에 전적으로 동의해.

재개발이면 재개발, 재건축이면 재건축, 갭투면 갭투, 지방 순환투자면 순환투자, 분양권이면 분양권.

그런데 시장엔 사이클이 있기 때문에, 난 한 번씩 다 맛을 보면서 편견을 깨는 것 역시 중요하다고 생각해.

주택시장뿐만 아니라 토지도 마찬가지고, 상가주택, 오피, 올근생도 마찬가지고.

다만, 주택에서 상위 10% 안에 들었다고 꼬빌 시장에서 가볍게 상위 10% 안에 들 수 있겠다 생각하면 오산이지.

내가 가장 주의하고 있는 부분이기도 해. 꼬빌 시장에서 나는 여전히 뉴비일 뿐이야.

결국 철저한 고민과 검증이 필요하고 고독한 시간이 뒤따르겠지.

결국, 초고가주택에 베팅해야 되냐, 핵심지 꼬빌에 베팅해야 되냐의 답은 '둘 다' 인 거지.

앞으로 대한민국 자산가들의 실물자산 트렌드는 30억 이상 초고가1주택과 핵심지꼬빌 동시 보유가 대세가 될 거야.

나처럼 비과세까지의 허들이 낮다면, 주택수를 줄이면서 근생으로 포트폴리오 재조정하는 것도 방법이 될 수 있어.

자산의 규모를 중장기적으로 키우고자 한다면, 초고가주택 1주택으로 장특공 80%를 모두 받아낼 생각으로 실거주하고, 나머지 자산은 철저히 핵심지 도파민 터지는 지역의 근생 위주로 포트를 담는 거지.

다시 부동산의 단독성으로 돌아와보면,

나는 근생조차도 건물주가 직접 운영하는 직영의 시대가 트렌드가 될 거라고 생각해.

내 건물을 사옥으로 활용하면서 건물의 컨셉에 가장 적절한 점포를 직접 개발하고 운영하는 거지.

공개방 초기였던 2019년에 꾸준히 이야기 나눴던 서순라길을 예로 들어볼까.

임대료는 5년 사이에 2배 이상 뛰었고, 매출도 2배 가까이 상승했지.

서순라길 투자자들은 건물을 개발하고 직접 업장을 운영하는 경우가 꽤 많아.

코로나로 인해 부침이 있었지만, 건물주가 직접 컨텐츠 크리에이터가 되는 사례가 많은 지역은 유심히 지켜봐야 한다는 숙제를 남긴 지역이지.

결국 근생 플레이어로 살아남으려면 나 스스로가 컨텐츠 크리에이터가 되어야 된다고 봐.

결국 핵심은 내가 어떤 상품을 팔 수 있는지로 귀결이 되는거지.

자, 정리해 보자.

우리는 압축소멸시대로 진입하고 있고, 대한민국 패러다임 리스크는 여전하기에 3년 후를 속단하기 어려운 환경이지.

결국 네가 100억 이상 자산을 키우고자 한다면, 주택은 초고가주택 1주택 실거주 컨셉으로, 비주택은 법인과 근생으로 키워내는 걸 고려해 보자. 더 나아가 보유 근생을 바탕으로 나만의 컨텐츠를 만들어 내는 것도 중요해.

투자에 정답은 없다고 보지만, 이 전략이 적합한 투자자들이 분명 있을 거라고 본다.

기존의 통념을 뒤집어 생각해야 하는, 여러모로 고민이 많은 시기인 것 같다.

나도 그렇고 다른 자산가들도 같은 고민을 하고 있어.

쉽지 않은 시기지만 각자의 답을 찾아가 보자.

요약:

1. 주택 시장

- 기존에는 주택수 늘리기 방법이 자산증식에 효과적이었음

- 그러나 저금리와 펜데믹으로 양도가액은 전반적으로 상승했지만, 과표와 소득세율은 그대로라 청산 시점 세부담 커짐(과표 및 세율 높아짐)

- 이에 따라, 다주택자는 주택을 늘리면 늘릴수록 세부담으로 청산 포지션이 완전히 닫혀버림

- 반면, 1세대 1주택은 여전히 장특공 80%라는 퇴로가 남아있음

- 따라서, 보유 다주택을 1주택으로 초집중화하는 전략을 통해 세부담을 개선하고 운신의 폭을 넓힐 수 있음

2. 비주택 시장

- 저성장과 인구감소로 압축소멸시대 진입 중

- 앞으로 자산 시장은 주택/비주택 가릴 것 없이 철저하게 가는 놈만 가는 시장으로 변모할 것

- 자산이 100억을 넘어가면 주택 포트폴리오만으로는 성장에 한계 옴

- 대중이 반응하는 핵심지 근생 위주로 포트폴리오를 확대할 것(반응=도파민)

- 내가 보유할 핵심지 근생은 독점성과 단독성을 가져야 함

- 또한, 단순히 근생을 보유하는 것이 아닌, 직접 운영하는 컨텐츠 크리에이터로 자신의 브랜드를 확장할 것

마치며

모쪼록 독자분들에게 도움이 되는 포스트였기를 바랍니다.

감사합니다. 신사람 드림

해당 콘텐츠의 원작자는 신사람님 입니다. 작성일 2024년 8월 16일