미국은 세입자가 왕?... “월세 밀려도 쉽게 못 쫓아내요”

"평소 예의도 바르고 성격도 좋고 직장도 안정적이고 고급 승용차까지 모는 사람인데 3개월간 월 렌트비를 안 내고 있어요. 처음에는 급히 큰돈 들어갈 곳이 있다고 한 달만 양해를 구했는데 계속 렌트비 지급을 미루고 있네요. 너무 화가 나서 집 비밀번호를 바꿔버릴까도 생각했는데, 그렇게 강제적인 행동을 하면 나중에 법적으로 저에게 불리해질 수 있다고 해서 발만 동동 구르고 있어요. 주변에서 퇴거 소송을 진행하라고 하는데 엄두가 잘 안 나네요."

"이것저것 사소한 것들까지 수리를 자주 요구하는 세입자 때문에 골치 아파 죽겠어요. 세입자가 깨끗하게 집을 관리하지 않았으면서 집에 작은 곰팡이가 생겼다고 인스펙션(점검) 해달라고 하더라고요. 사람이 살다 보면 욕실이나 싱크대 등에 곰팡이가 조금씩 생기게 마련인데. 너무 답답해서 주변에 토로하니 집에 곰팡이균이 있어서 세입자가 고소하는 경우 집주인이 소송에서 진다네요? 그 말 듣고 바로 곰팡이 제거하는 업체에 요청해서 처리했죠."

미국 캘리포니아 로스앤젤레스(LA) 카운티 내에 집 두 채를 보유하고 있는 지인 A 씨는 종종 한숨 섞인 푸념을 늘어 놓습니다. 바로 세입자와의 트러블 때문인데요. 볼멘소리를 이따금 하기에 처음에는 겸손 섞인 투정을 하는 줄로만 알았습니다. 그런데 말입니다. 이야기를 자세히 들어 보니 A 씨가 겪고 있는 스트레스가 보통이 아니었습니다. A 씨는 렌트비를 지급하지 않는 세입자 때문에 퇴거 소송까지도 고려하고 있는 상황입니다.

미국은 법을 통해 세입자를 강하게 보호하고 있는데요. 주마다 법이 다르지만 캘리포니아주를 기준으로 말씀드리면, '렌트 컨트롤(연간 임대료 인상폭 제한)'과 '정당한 사유 퇴거' 조항 등을 기반으로 세입자의 거주권이 광범위하게 보호되고 있어요.

오늘은 캘리포니아주의 법을 기준으로 세입자의 권리에 대해 이야기해 볼게요.

이렇게까지 보호한다고?... 캘리포니아 세입자 권리

세입자 퇴거 명령, 결코 쉽지 않습니다. 세입자가 렌트비 지급을 밀렸다고 해서 단순히 “나가주세요”라는 말로 쉽게 퇴거 조치 할 수 없죠. 세입자에게 '정당한 사유'가 없다면 쉽지 않은 현실!

앞서 언급했듯이 '정당한 사유'가 있어야만 집을 비워달라고 할 수 있는데요. 세입자 과실일 경우와 무과실일 경우로 나눠서 상황을 살펴볼게요. 세입자 과실일 경우 ‘정당한 사유’로는 월세 미지급, 계약 위반 등이 있을 수 있고 세입자 무과실일 경우로는 집주인이 해당 집으로 이사할 예정이거나 집을 철거 혹은 리모델링할 경우, 정부 명령 등이 있습니다.

세입자의 과실이 있을 경우 퇴거를 시도하려면 먼저 ‘3일 통지서’를 서면으로 보내야 합니다. 이후에도 해결되지 않으면 법원에 정식으로 퇴거 소송을 제기해야 합니다. 그 과정에서 세입자 역시 변호사를 선임하고 맞대응하거나 반소를 제기하는 경우도 많죠. 그렇기 때문에 퇴거를 시도하기 위해서는 관련 법률을 잘 숙지하고 법의 테두리 안에서 조치를 시행할 수 있도록 유의해야 합니다.

세입자 무과실의 경우에도 이주 지원비가 필수인데요. 마지막 달 렌트비를 안 받거나, 퇴거 통지서 전달 후 15일 안에 세입자에게 한 달 렌트비를 체크로 전달하는 방법이 있습니다. 하지만 절차가 늦어진다거나 전달 방법이 잘못되었을 경우 퇴거가 무효가 될 수 있다는 점을 주의해야 합니다.

캘리포니아주 세입자의 권리에는 다음 내용이 포함됩니다. (출처: 캘리포니아주 법무부)

- 렌트비는 일반적으로 1년에 10% 이상 인상할 수 없습니다. (기본 5%에 해당 지역의 생계비 변동률을 더해 최대 10%로 제한)

- 렌트비를 인상하려면 집주인은 인상 금액이 적용되기 최소 30일 전에 공식적인 서면 통지(전화, 문자 또는 이메일로는 충분하지 않음)를 전달해야 합니다.

- 세입자는 법원 명령이 있어야만 퇴거될 수 있습니다.

- 집주인이 세입자를 강제로 쫓아내기 위해 세입자를 가두거나, 전기를 차단하거나, 도로변에 물건을 내놓는 것은 불법입니다.

- 일반적으로 '정당한 사유'가 있는 경우에만 퇴거가 이루어질 수 있습니다. (거주 기간이 1년 미만이거나 최근 15년 내 지은 주택 등 일부 유형의 주택에는 적용되지 않음)

- 정당한 사유에는 다음이 포함됩니다.

1) 렌트비 미납 2) 임대차 계약 사항에 대한 중요한 위반 3) 소음이나 쓰레기로 문제를 일으키거나 불법적인 목적으로 건물을 사용하는 행위 4) 구내에서 또는 집주인을 대상으로 한 범죄에 가담하는 행위 5) 합법적인 건물 출입을 거부하는 경우 6) 기존 임대차 계약과 유사한 조건이 포함된 새 임대차 계약서에 서명을 거부하는 경우 7) 집주인이 임대 시장에서 해당 주택을 철수하거나, 해당 주택으로 이사하거나, 해당 주택을 철거 또는 실질적으로 리모델링하거나, 건물에 대한 법적 명령을 지켜야 하는 경우

- 집주인은 주택의 건강·안전 관련 문제를 수리해야 합니다. (예: 배관·난방 관리, 건물에 바퀴벌레·쥐가 없도록 건물 유지, 건강·안전 관련 문제가 발생한 경우 세입자는 집주인에게 서면으로 수리를 요청할 수 있음)

왜 이런 제도가 있을까?

캘리포니아는 미국 전역에서 심각한 주택난을 겪는 대표적인 지역으로 꼽히는데요. 치솟은 렌트비에 많은 시민들이 거리에 나앉게 되자 ‘세입자 보호 정책’이 강화돼 온 겁니다. 과대한 임대료 인상으로부터 세입자들을 보호하려는 것이죠.

LA 행정 당국에 따르면 LA 카운티의 노숙자 인구수는 올해 기준 약 7만2308명으로 집계되고 있습니다. 이 같은 상황 속 세입자의 권리는 ‘인권’과 ‘사회 안정’의 문제로 인식되고 있어요.

“미국 집주인, 쉽지 않네”... 집 사기 전 유념할 것은?

- 기존 세입자가 있는 상황인데 덜컥 집을 사는 것은 지양해야! 

세입자의 기존 권리가 그대로 승계되므로 퇴거가 정말 까다로울 수 있어요.

- 믿을 만한 관리회사와 함께 해보세요.

관리회사는 법적 절차나 분쟁에 대한 대응력이 전문적입니다. 물론 비용이 발생하고, 임대인 스스로 임대 전 과정을 운영한다면 비용을 아낄 수 있지만 임대 계약서 작성, 세입자 찾기, 집수리, 세입자와의 커뮤니케이션 등을 법 테두리 안에서 분쟁 없이 관리할 수 있다는 장점이 있죠. 세입자 입장에서도 체계적인 기준으로 관리 될 것이라는 신뢰감을 가질 수 있어요.

- 집을 단지 ‘투자 대상’으로만 접근하면 안 돼요.

해당 지역의 법, 문화, 커뮤니티 등을 두루 살피며 운영 가능한 자산인지 살펴야 합니다. 

(사진: 픽셀)