골치아픈 부동산 명도.. 양도소득세 경비처리는 가능할까?

부동산 거래 과정에서 생각보다 자주 명도 문제가 발생한다. 매매계약은 체결되었지만 세입자가 퇴거를 거부하거나, 퇴거 의사를 번복하며 이사비 명목의 금전을 요구하거나, 계약갱신청구권을 행사하겠다는 등의 문제가 생기기도 한다. 상황에 따라 수백만 원에서 천만 원, 혹은 그 이상의 명도비용을 지급해야만 거래가 마무리되기도 하며, 이로 인해 세입자와의 갈등이 격화되는 경우도 발생한다.

그런데 이처럼 실제로 지출한 명도비용은 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정받을 수 있을까? 실무 현장에서 자주 접하는 질문이지만, 일반적인 내용은 아니기에 많은 사람들이 어려워하는 부분이다.

명도비용이란 무엇인가?

명도비용이란 임차인의 퇴거를 유도하기 위해 지출하는 비용을 말한다. 명도비용을 산정할 때에는 보통 세입자의 이사비, 중개수수료와 같은 실비성격의 비용 외에도 사례금이나 합의금, 위로금 등 보상성격의 금액도 포함하여 산정한다. 따라서 그 금액은 상황과 조건에 따라 수백만 원이 될 수도, 수천만 원이 될 수도 있다.

명도비용의 부담 주체는 정해진 바가 없기 때문에 계약에 따라 매도인이 부담하기도 하고, 매수인이 부담하는 경우도 있을 수 있다.

대표적인 관련 세법상 사례로는 일반적인 개인 간 거래에서 실거주를 원하는 매수인의 요구를 충족시키기 위해 매도인이 명도비용을 부담하는 사례가 있다. 이에 대해 먼저 살펴보자.

명도비용은 양도소득세 필요경비(양도비)에 해당할까?

명도비용의 필요경비에 대한 조문은 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 라목에 열거되어 있다. 비교적 최근에 개정된 조항으로 2018년 2월 13일 이후 양도 분부터 필요경비로 적용이 가능하다. 단, 모든 명도비용을 양도소득세 필요경비로 인정하는 것은 아니며 조문 상의 요건을 만족해야 인정받을 수 있다.

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1. 매매계약서 상 매도인의 이행 의무임을 명시할 것

매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위한 명도비용이었음을 입증할 필요가 있다. 이를 위해서는 부동산 매매계약서 상 특약사항에 “매도인은 잔금일 전까지 기존 임차인 명도를 마치고, 공실 상태로 인도한다.”는 등의 특약을 기재하여 계약에 따른 인도의무임을 입증할 근거를 구비해두어야 한다.

당연하겠지만, 해당 매매계약의 이행을 위한 명도비용이어야 한다. 예를 들어, 부동산 매매계약 전에 이미 기존 임차인에게 명도비용을 주었고, 매매계약 시점에 이미 공실상태인 상황이라면 이미 지급된 명도비용은 양도소득세 필요경비에 해당하지 않는다. 해당 거래에 직접적인 연관관계가 없는 비용이 되기 때문이다.

2. 양도자가 기존 임차인에게 지급함을 입증할 것

인정받고자 하는 것은 “양도소득세 필요경비”임을 잊지 말아야한다. 양도소득세는 양도인의 세금이기에 양도인이 양도를 위해 지출한 금액만 필요경비로 인정받을 수 있다. 추후 소명을 위해서라도 양도인 명의의 계좌에서 임차인 명의의 계좌로 계좌이체 하여 금융거래내역을 구비해두는 것이 좋다.

이를 조금 응용한다면, 매수인이 취득 직후 기존 임차인 명도가 필요하다고 예상되는 상황이 있을 수 있다. 이런 상황에서는 최초 매매계약서 작성 시 매도인의 책임 하 명도를 마치는 것으로 특약을 기재하고, 매도인이 부담할 명도비용만큼 부동산 매매가액을 높여 작성하는 방법이 있을 수 있다.

이런 방식은 매도인과 매수인 모두에게 세무상 이점이 있을 수 있다. 매도인의 입장에서는 부동산 매매가액이 늘어난 만큼 명도비용을 양도소득세 필요경비로 인정받아 세금에 영향이 없으며, 매수인의 입장에서는 취득 후 개별 부담했으면 경비로 인정받지 못했을 명도비용을 매매가액을 높여 취득함으로써 추후 부동산 양도 시 취득가액으로 인정받을 수 있을 것이다.

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명도비용을 취득가액으로도 인정받을 수 있을까?

또 다른 대표적인 명도비용은 경·공매를 통해 부동산 취득 시 낙찰 받은 자산을 이용하기 위해 발생하는 명도비용이 있다. 기존 임차인이 존재하는 물건을 낙찰 받은 경우에 낙찰자가 명도비를 지급하고 퇴거를 유도하는 일은 매우 흔하다.

이 경우에 지급한 명도비용을 추후 양도소득세 취득가액으로 인정받을 수 있을까? 결론부터 말하자면 인정받을 수 없다. 양도소득세 취득가액이란 소유권 등의 확보를 위해 직접적으로 사용된 비용을 의미하는바, 이미 소유권을 확보한 후 발생한 비용은 양도소득세 취득가액에 해당하지 않는다.

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이래나 저래나 점점 부동산 관련된 이슈들은 고도화되고 있다. 아는 것이 힘이니 항상 공부하도록 하자!