구축이 매력적인 이유 (feat. 얼죽재)

벚꽃 명소로 유명한 '불광천 벚꽃길'

만약 그랬더라면..

요즘 자주 하는 생각이 있다. 만약 내가 결혼초기에 부동산에 관심이 있어서 공부를 했었더라면. 어차피 살집이 필요하고 내가 가진돈에 대출을 추가로 받아서 전세를 들어가야 하는 상황이었다. 아이가 없거나 어릴때 조금 고생한다 생각하고 생활비와 집값이 저렴한 지역에 월세를 살았다면. 그리고 그 전세자금으로 서울에 갭투자를 했다면 어땠을까에 대한 생각말이다. 

인생에서 후회하는 일이 한두개는 아니겠지만 그 중 참 아쉽고 아쉬운 후회중 하나가 바로 결혼초에 내집마련을 시도하지 않았던 일이다. 

내집마련이 꼭 내가 살 실거주 한채가 아니라는 생각을 미처 하지 못했다. 갭투자에 대한 시선이 따가운 것은 사실이지만 누구나 갭투자의 수혜자가 될수도 있다. 결국 어떤 시각으로 바라보느냐의 차이라고 생각한다. 

신문기사에서 접하는 서울은 늘 넘사벽이지만 지역 하나하나를 뜯어보면 내가 매수할 만한 집을 찾을 수 없는 것은 아니다. 생각보다 선택지가 다양하고 투자가치가 있는 지역들이 여전히 존재하기에 임장의 가치는 아무리 강조해도 지나치지 않다. 최근엔 온라인 임장이 가능할 만큼 정보가 넘쳐난다.

서울에 투자자들이 몰리는 이유

최근 부동산의 핫트렌드는 단연 브역대신이다. 브랜드 역세권 대단지 신축! 서울 아파트의 투자자 비율이 실거주자 비율을 넘는다는 통계를 보면, 브역대신에 수요가 몰리는 이유는 분명해진다. 돈을 더 들이더라도 확실한 수익을 기대할 수 있는 곳에 집중하게 되는 것이다. 특히 강남3구의 투자 집중 현상이 전체 수치를 끌어올리고 있지만, 중저가 실거주 중심 지역은 여전히 저평가된 경우가 많다.

연일 신고가를 경신하고 있는 브역대신의 상승 여력이 줄어든 지금, 미래가치를 지닌 구축으로 자연스레 시선이 향하고 있다. 30년 이상 된 단지들의 재건축 기대감이 반영되면서, '얼죽신(얼어 죽어도 신축)'이 아닌 '얼죽재(얼어 죽어도 재건축)'라는 말까지 나오고 있다. 너무 오래 되서 실거주의 매력은 떨어지지만 투자적 관점에선 충분히 가치있는 평가를 받을 수 있는 구축은 어디일까.

서대문구, 대변화의 중심에 서다

나는 예전부터 서울이라고 하면 늘 광화문일대와 경복궁 주변을 떠올렸다. 개인적 취향이지만 그래서 아파트를 찾아봐도 늘 마포나 서대문을 먼저 살펴본다. 마포는 지금 너무 올라 정말 넘사벽이 되어 버렸지만 서대문은 여전히 전고점 대비 대부분의 단지들이 10~15%가량 빠져있는 상태다. 매매가가 오르지 않았기에 여전히 서울내에서 전세가율이 높은 지역에 속한다. 즉 갭투자할만한 물건들이 있다는 뜻이다. 

서대문구는 종로, 광화문 등 구도심과 가깝고, 뉴타운 조성을 통해 생활 인프라가 빠르게 개선되고 있는 지역이다. 다만 강남 접근성 및 교통이 상대적으로 떨어지고, 뉴타운 외 지역의 노후화로 인해 저평가되어 왔다. 하지만 2029년 개통 예정인 서부경전철, 경의선 지하화 및 입체복합개발, 강북횡단선 대안 노선 등 굵직한 교통 호재들이 줄줄이 예정되어 있다. 여기에 홍제천변 49층 주상복합 및 문화복합공간 조성, 북아현과 가재울뉴타운의 대단지 공급까지 더해지며, 서대문구는 입지, 교통, 미래가치를 모두 갖춘 매력적인 주거지의 가능성을 높이고 있다.

서부선이 개통되면 새절역에서 서울대 입구역까지 약 22분으로 현재의 36분 대비 14분 단축된다.

북가좌동의 선택

서대문구 북가좌동에는 흥미로운 비교 대상들이 있다. 바로 DMC삼성래미안e편한세상(2012년 준공, 3,293세대)과 DMC한양아파트(2002년 준공, 830세대), 그리고 월드컵현대아파트(1998년 준공, 254세대)다.

삼성래미안은 북가좌동 내 최대 규모의 브랜드 대단지로, DMC역 도보권이면서 수색역세권과 상암 DMC 업무지구까지 모두 아우를 수 있는 입지를 갖추고 있다. 가재울뉴타운 생활권 내에 있고, 고급 커뮤니티 시설과 조경이 잘 조성되어 있어 실거주 만족도가 높다. 현재 시세는 최고가 대비 10%가량 낮게 형성되어 있다. 

반면 DMC한양은 비브랜드 구축이지만 DMC역까지 도보 10분 내 진입 가능한 진짜 역세권 단지다. 수색 역세권 개발 수혜지이자 830세대 규모의 안정적인 커뮤니티를 갖추고 있어, 투자자와 실거주자 모두에게 주목받고 있다. 또한 북가좌 초등학교와 가장 가까운 단지로 초품아의 수혜는 래미안보다는 한양이 더 누릴수 있다. 가재울중, 고와의 거리도 가까워 입지적 측면에서 3단지중 가장 우세하다. 인근의 뉴타운 인프라도 함께 누릴수 있어 생활만족도가 높은편이라고 한다. 현재 시세는 26평기준 한때 9억까지 갔던 시세가 7억대로 20%이상 빠져있는 상태이다. 하지만 주변이 개발되어가면 다시금 기대감으로 오를 가능성을 배제할수 없다.

또하나의 단지인 월드컵현대아파트는 DMC역 도보 5분 거리의 입지에 상암업무지구까지 도보 이용이 가능한 진정한 역세권의 강자이다. 실제 DMC로 출퇴근하는 사람들에게 선호도가 높다. 한양에 비해 세대수가 적은 단점이 있지만 불광천 인접, 북가좌초·가재울고 등과의 거리도 나쁘지 않다. 무엇보다 바로 뒤편 북가좌6구역에 DL이앤씨의 아크로 브랜드 아파트가 들어설 예정이라, 시세 견인 기대감이 크다. 현재 전세 외에는 매물이 거의 없는 상태이다. 시세는 최고가 대비 10%가량 떨어져 있다. 

한양과 월드컵현대 둘다 30평형 기준 갭이 3억대 중반대에 형성되어 있다. 현재 14년차 아파트인 래미안은 갭이 약 5억 후반대가량으로 2배에 좀 못미친다. 과연 현재 호재들이 계획대로 실행된다면 5년후 투자한 금액대비 수익률이 더 좋은 쪽은 어디일까? 

DMC한양VS월드컵현대VSDMC래미안e편한세상의 전세가율 및 갭

홍제동의 선택

홍제동 역시 재개발·재건축·도시환경정비사업이 본격화되며 점진적인 이미지 개선과 시세 상승 기대가 큰 지역이다. 이곳의 비교 단지는 홍제역 해링턴플레이스(2021년 준공, 1,116세대)와 홍제한양아파트(1993년 준공, 998세대)다.

해링턴플레이스는 홍제역 초역세권 입지의 대단지 신축 브랜드 아파트다. 입주 초기인 2022년 1월 전용 84㎡ 기준 최고 실거래가가 약 14.9억 원까지 올랐으나, 현재(2024~2025년)는 13억 원 내외로 약 13% 조정된 상태다. 3.3㎡당 약 3,800만 원으로 홍제동 내 최고가 신축 단지이며 3호선을 통한 강남까지 30분대로 진입할수 있다. 

홍제한양은 1993년 준공된 998세대 규모의 대단지로, 2023년 주민투표(찬성률 87%)를 통해 리모델링에서 재건축으로 사업방식이 전환되었다. 2024년 예비안전진단을 통과했고, 2025년 하반기 정비구역 지정을 목표로 도시계획업체를 통해 정비계획 수립이 본격화되고 있다.

입지는 홍제역과 무악재역 도보권에 위치해 교통이 편리하고, 안산과 인왕산이 인접해 숲세권 환경도 갖췄다. 초·중·고가 가까이 있어 실거주 만족도도 높은 편이다. 실거래가는 전용 60㎡ 기준 5억~7.5억 원대, 3.3㎡당 평균 매매가는 약 2,900만 원으로 서대문구 평균보다 낮다. 특히 선호 평형인 전용 84㎡(약 28평)의 경우, 최고가 대비 현재 약 10% 이상 하락한 상태로, 조정기를 거친 만큼 향후 반등 여력이 크다는 기대감이 형성되고 있다.

두단지의 갭은 해링턴플레이스가 26평기준 4억 5천만원 가량이고 한양은 28평 기준 약 3억4천만원이다. 해링턴은 신축 이점으로 전세가율이 58%에 달하지만 매매가가 상대적으로 많이 오르지 않아 갭이 좁혀졌다. 3년차 신축과 33년차 구축의 갭차이가 고작 1억 가량이라니. 재건축이 진행되며 실제 기대감이 붙기 시작하면 어떻게 될까. 과연 어느쪽의 시세가 먼저 오를까. 나는 구축에 한표를 던져본다.

3호선역세권에 위치한 홍제한양과 홍제역해링턴플레이스 전세가율 및 갭

결론: 타이밍과 안목의 게임

대형 호재는 발표 직후부터 개통 전까지 시세에 점진적으로 반영된다.

서대문구처럼 저평가된 지역은 오히려 늦게 조명을 받기에, 지금은 ‘선점’의 기회가 될 수 있다.

누구나 확신할 때는 이미 늦고, 가능성을 볼 수 있는 사람이 기회를 만든다.

지금 이 순간, 조금은 다른 안목으로 서울을 다시 바라볼 필요가 있다.

사진 출처: 내손안에 서울, 리치고 부동산앱 스크린샷