강남 입성 준비됐나요? 35억 현금 췍!!

부동산 손민수템 #31 보류지

안녕하세요? 트민녀입니다.

오늘은 서울 강남권에 입주를 앞둔 핫한 단지죠.

서초구 잠원동 ‘메이플자이’ 보류지 매각 공고가 올라와서 관련 내용을 살펴볼까 합니다.

보류지란 신축 아파트를 일반분양한 후 남은 주택을 의미하는데요.

도시정비사업에서 사업경비 충당이나 조합원 수 착오에 의한 지분 누락, 소송 대비 등 만일에 사태에 대비하기 위해 조합에서 일반분양을 하지 않고 여분으로 남겨 놓는 예비 물량입니다.

조합의 정관 및 관련 법규에 따라 의무적으로 남겨 놓아야 하는데 보통 전체 세대수의 1% 정도를 차지합니다.

대부분의 경우 공개 입찰 방식을 통해 매각을 진행하는데요. 

청약통장 유무와 관계 없이 입찰이 가능하고, 시세보다 저렴한 가격에 입찰 받는다면 시세차익도 기대해 볼 수 있어서 ‘아는 사람만 아는’ 틈새 시장으로 꼽혀왔죠 .

부동산 신고 거래법령에 따라 보류지는 토지거래허가구역 규제 대상에서 제외됩니다. 지난달 24일부터 강남3구와 용산구로 토허제가 확대 시행된 이후 처음 나온 보류지 매각이다 보니 관심이 쏟아지고 있습니다. 

📌 보류지 매각 특징

✔️ 만 19세 이상이면 입찰 가능(다주택자, 타지역 거주자 입찰 가능)

✔️ 경매처럼 최고가 공개경쟁입찰 방식을 통한 매각

✔️ 대상 물건 중 원하는 동호수 선택해 입찰 가능

✔️ 입주 시점에 매각하기 때문에 빠른 입주 가능

✔️ 전매제한, 실거주 의무 없음

✔️ 토지거래허가구역 규제 제외

이번 보류지 매각의 주인공 ‘메이플자이’는 신반포4지구를 재건축한 단지죠.

입지는 3호선 잠원역, 7호선 반포역 역세권. 잠원동이지만 사실상 반포 입지에 속하죠.

일반분양 당시 ‘10억 시세차익 로또 청약’ 아파트로 인기를 끌었던 곳입니다.

6월 입주를 앞두고 시공사인 GS건설과 공사비 증액 문제로 소송이 진행 중인 단지인데요.

이번 보류지 매각에서는 전용 84㎡B(33평·2층) 1가구, 59㎡ A/B타입 28가구 총 29가구가 나왔습니다.

관건인 최저입찰가를 살펴 볼까요?

1가구가 나온 전용 84㎡ 최저입찰가가 45억원으로 책정됐네요. 전용 59㎡ 28가구의 경우 입찰가가 35억원부터 시작됩니다. 

조합이 제시한 이 최저 입찰가를 기준으로 제일 높은 가격을 써낸 사람이 집주인이 되는 건데요.

메이플자이 입주권 실거래가를 살펴보면 전용 84㎡는 47억 263만원(25년 3월), 전용 59㎡는 32억원(25년 2월)에 거래됐습니다.

지난해 2월 청약 당시 메이플자이 분양가는 전용 59타입이 17억원대.

최근 시세를 반영해 조합 측이 최저입찰가를 책정한 것 같습니다. 

분양가 17억원에서 35억원을 찍었네요

인근 반포동 ‘래미안 원베일리’ 전용 59㎡ 실거래가는 40억5000만원(25년 2월) 신고가를 경신했죠.

최저입찰가 35억이면 래미안 원베일리 시세보다 5억원가량 싸다고 해야하나요?😅

메이플자이 시세 대비 최저입찰가가 2억~3억원 정도 높은 수준에 책정됐지만, 토지거래허가구역에서 2년 실거주 의무 없이 갭투자가 가능하기 때문에 강남권 ‘똘똘한 한 채’를 향한 눈치싸움은 치열할 것으로 예상됩니다.

무엇보다 중요한 것은 현금 췍!!💰

보류지 매물의 경우 대출이 쉽지 않습니다.

아파트 청약이나 분양권 매매의 경우 집단대출을 받아 중도금을 낼 수 있지만 보류지는 개인이 직접 은행에서 대출 가능금액을 확인하고 신용대출, 스트레스 DSR 등까지 감안해 대출을 받아야 합니다.

일정도 빠듯한데요.

메이플자이의 경우 입찰 기한은 18일까지고, 개찰은 당일 오후 3시입니다. 계약 체결일은 18일부터 7일 이내. 

계약일에 낙찰 금액의 10%를 납부하고, 중도금은 낙찰 금액의 20%를 계약 체결 뒤 1달 이내, 잔금은 입주 지정기간 내(메이플 자이의 경우 2025년 6월 30일~8월 28일)에 납부해야 하는 일정입니다. 

납부 기한을 넘기면 연체료가 15%가 부과되고 납부일로부터 10일 이상 지나면 계약 해제로 낙찰금을 날리게 됩니다. 

결국 현금부자에게 유리한 구조인데요.

보류지는 현금으로 구입하는 경우가 많기 때문에 보통은 최저입찰가가 시세보다 저렴하게 책정되는데요. 이번 메이플자이 보류지 매각은 역시 콧대가 쎕니다

이번이 아니더라도 앞으로 재건축, 재개발 사업지에서 나올 보류지 매물에도 관심을 가져보는 것도 좋을 듯 한데요.

정비사업 정보몽땅 홈페이지나 나라장터에서 매각 공고를 수시로 확인할 수 있습니다.

강남권 신축 단지, 강남 입성을 노린다면 탐낼만한 ‘똘똘한 한 채’라는 걸 누가 모르겠습니까.

문제는 텅장에 35억이 없다는 것이죠.

지난주에 이어 오늘도 트민녀는 “돈이 없잖아요!”를 외칩니다😭

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