캘리포니아의 강남 8학군은 어디일까?

떠오르는 부동산강자 얼바인

🏠 "미국에서 집 살때 제일 먼저 고려하는 게 뭐야?"

미국에 오기 전, 알고 지내던 미국 친구에게 이런 질문을 한 적이 있어요. "미국 사람들은 집을 고를 때 뭐가 제일 중요해?”

그 친구는 한 치의 망설임도 없이 대답했죠. “아이 있는 집은 무조건 학교야. 먼저 동네를 정하고, 그 동네에 괜찮은 학교가 어딘지 알아본 다음, 그 학교를 배정받을 수 있는 존(zone) 안에 있는 집을 찾는 거지.”

‘오, 미국도 한국처럼 학군을 따지는구나.’ 그땐 그냥 신기했는데, 실제로 살아보니 이들이 학군을 따지는 이유가 한국과는 조금 다르다는 걸 알게 됐어요.

📚 미국 학군의 역사에는 구조적 차별이 숨어 있어요

미국의 ‘좋은 학군’은 단순히 교육의 질만으로 설명할 수 없어요. 그 뿌리에는 오랜 시간 쌓인 사회 구조와 차별의 역사가 얽혀 있거든요. 1930년대부터 미국에서는 '레드라이닝(Redlining)’이라는 정책이 시행됐어요. 정부와 은행이 특정 지역(주로 유색인종이 사는 곳)에 붉은 선을 그어 대출을 제한하고, 그 지역의 주택 가치를 낮게 평가했죠.

결과적으로 백인들은 교외의 부유한 지역에 몰려 살게 되었고, 도시 중심부는 점점 쇠퇴하게 됐어요. 학교 예산이 지역 재산세에 따라 결정되는 구조다 보니, 부자 동네의 학교는 점점 좋아지고, 저소득층이 모여 있는 지역은 교육 환경이 점점 나빠졌어요. 이런 구조는 지금도 여전히 이어지고 있어요.

‘제도적 차별이 지금까지 영향을 미친다고?’라고 의아할 수 있지만, 제가 현재 살고 있는 지역도 고소득층 백인들이 사는 동네와 저소득층 흑인 가정이 모여 사는 동네가 보이지 않는 선으로 확연히 나뉘어져 있어요. 학군이라는 것은 결국, 사회 구조와 계층 간 격차를 가장 뚜렷하게 드러내는 지표 중 하나인 셈이에요.

🐋 캘리포니아의 전통적 부촌 학군

제가 살고 있는 곳과 가장 가까운 해안 도시, '레돈도 비치(Redondo Beach)'는 전통적인 백인 부촌이에요. 학교에 가보면 백인 아이들의 비율이 압도적으로 높고, 학부모 미팅에 가면 전형적인 ‘미국식 부유한 가정’이 주류를 이루고 있어요. 다른 문화권 부모들은 소외감을 느끼기도 한다는 얘기를 들었어요.

미국에서 바닷가 절벽뷰는 곧 부의 상징

그리고 그보다 더 고급 주택가로 유명한 곳이 바로 '팔로스버디스(Palos Verdes)'예요. 절벽 위에서 바다를 내려다보는 뷰는 물론이고, 학군, 치안, 커뮤니티 분위기까지 ‘미국 부촌의 전형’을 모두 갖춘 동네예요. 영화나 광고, 웨딩 화보의 배경으로 자주 등장할 정도죠. 한국드라마 '올인'의 촬영지로도 유명한 곳이예요.

이곳에서 가장 놀랐던 건 한인 인구의 비율이에요. 한국의 부유한 가족들이 이주하면서, 커뮤니티의 중심이 될 만큼 존재감을 드러내고 있었어요. 도서관 곳곳에 붙은 한글 포스터, 한국어로 설명된 전시물, 심지어 도서관 이사회의 이사 중 한분은 한국분이셨어요.

이곳은 캘리포니아 주에서 손꼽히는 TOP 5 공립 학군 중 하나로 꼽히고, 공립 교사 연봉이 평균 10만 달러를 넘으며, SAT점수 역시 주 평균을 훌쩍 뛰어넘는 곳이에요. 게다가 이 지역에 있는 유명 사립학교 '채드윅(Chadwick School)'은, 전 세계에서 유일하게 한국 송도에 분교를 운영하고 있어요. 이 동네에서는 정말 한인 파워가 느껴지더라고요.

개인기업이 만든 계획도시인 탓에 똑같은 집들이 많은 얼바인

🏙️ 얼바인, 미국의 떠오르는 교육특구?!

처음 얼바인(Irvine)이라는 도시를 접했을땐, 솔직히 편견이 있었어요. “또 하나의 강남인가?” 공부, 경쟁, 사교육… 이런 단어들이 먼저 떠올랐거든요.

그런데 직접 가보니, 느낌이 완전 달랐어요. 제가 사는 지역이 약간 구시가지 느낌이라면, 얼바인은 완전히 신시가지 그 자체였어요. 유명 맛집, 대형 쇼핑몰, 넓고 깨끗한 도로 및 아이 친화적인 공원과 시설들… 도시 인프라가 아주 현대적이고 잘 정돈되어 있었죠.

쇼핑몰에 놀이기구는 기본

2020년 이후부터 IT, 반도체, 금융업에 종사하는 아시아계 고소득층이 대거 유입되면서 도시가 빠르게 성장했대요. 지금은 인구 구성이 아시아계와 백인 비율이 거의 1:1에 육박하며, 중국, 한국, 인도계 중산층 가족들이 주류를 이루고 있어요.

특히 인상 깊었던 건, 이 부모들의 공통된 가치관인 ‘교육은 투자할 가치가 있는 것’이라는 점이었어요. 덕분에 얼바인 학군은 자연스럽게 상위권이 되었고, Northwood High, University High 같은 블루리본 수상 학교들이 여럿 생겨났죠. 얼바인 내 명문 주립대인 UCI (University of California, Irvine)도 입시 전략에 있어서 중요한 요소가 되었고요.

무엇보다 이곳이 특별한 건, 커뮤니티 문화예요. 단순히 아시아계가 많다기 보다, 비슷한 교육 철학과 생활 패턴을 공유하는 부모들이 모여 있다는 게 차이였어요. 입시 정보, 사교육, 각종 대회 참여까지 함께 나누는 네트워크가 탄탄했죠. 일반적인 미국 커뮤니티와는 확실히 다른 모습이었어요.

물론 얼바인에도 단점은 있어요. “도시가 인공적이다”, “생활비가 너무 높다”, “사교육비 부담이 크다”는 말이 나오기도 해요. 그럼에도 불구하고, 비슷한 인프라를 가진 인근 지역보다도 사람들은 여전히 얼바인을 선호하고 있어요.

타지역 한인마트와는 비교불가한 규모

이 커뮤니티의 힘은 도시의 분위기 뿐 아니라 부동산 가치의 상승으로도 이어졌어요. 실제로 2020년 당시 얼바인의 중간 주택 가격은 약 $88만 1천 달러였는데, 2021년엔 약 24.8% 상승해 $110만 달러를 기록했고, 2022년에는 10.5%, 2023년에는 4.3%씩 꾸준히 오르며 지금은 $127만 달러 이상의 수준을 유지하고 있어요.

🏡 좋은 학군은 숫자보다 '사람과 문화'

한국의 강남학군이 신분상승 욕망을 압축한 상징이었다면, 얼바인은 미국 내 아시아계 중산층들에겐 오르고 싶은 사다리인거 같아요. ‘내 아이에게 더 나은 교육을 제공하고, 안전하고 풍요롭게 키우고 싶다’는 마음. 아이키우는 부모에게 그보다 더한 소망이 있을까요? 좋은 학군을 찾는다는 건 결국, 우리가 어떤 환경에서 누구와 함께 아이를 키우고 싶은가에 대한 질문일지도 몰라요. 그 답은 숫자보다 사람에게, 점수보다 커뮤니티에 숨어있는 것 같아요.

사진출처:직접촬영, irvine company.com

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