가족 간에 주택 싸게 팔 때 주의해야 할 점

지난 2024년 3월 19일, 국토교통부(장관 박상우)는 아파트의 직거래, 즉 가족 간의 거래에 대한 3차 기획조사 결과를 발표했다. 이번 직거래 기획조사는 ’22년부터 ’23년까지 이루어진 1·2차 조사* 이후 ’23년 2월부터 ’23년 6월까지 이루어진 아파트 거래 중 특수관계인 간 거래 등 조사대상 선별기준에 따라 추출된 316건을 대상으로 이루어졌다.

* (1차 조사: ’22.11∼’23.1) ’21.1월 ~ ’22.8월 거래신고 분 기준

조사대상 802건 중 276건의 거래에서 위법의심행위 328건 적발

(2차 조사: ’23.4∼’23.8) ’22.9월 ∼ ’23.1월 거래신고 분 기준

조사대상 906건 중 182건의 거래에서 위법의심행위 201건 적발

조사결과 편법증여, 대출자금 유용 등 위법이 의심되는 87건의 거래(위법의심 행위 103건)를 적발하였고 국세청, 금융위 등 관계기관에 통보하여 탈루세액 추징, 위법대출 회수 등 처분을 요구하였다.

이렇게 정부 기관에서는 주기적으로 특수관계인 간의 저가양수도 거래형태의 부정행위를 꼼꼼히 살피고 있다는 점을 절대 놓치면 안 된다. 불법의심 아파트 직거래 기획조사 적발사례를 하나 살펴보면서 어떤 점을 조심해야 하는지 분석해보자

불법의심 아파트 직거래 기획조사 적발사례 분석

*출처 : 국세청

해당 사례를 보면서 독자는 어떤 분석을 하였는지 궁금하다.

세무사로 해당 사례를 보고 처음 들었던 생각은 안타까움이었다.

이렇게나 큰 금액의 거래를 진행하면서 부동산 자산관리 전문 세무사와 상담도 하지 않았다는 점이 안타까웠기 때문이다.

해당 거래를 언뜻 보면 ‘28억 원의 매매자금 중 15억 원을 임대보증금으로 갈음했으니 문제없는 것 아닌가?’라고 생각이 들겠지만, 핵심은 ‘주소지가 동일한 매도-매수인이 매매거래를 했다는 점이다.

매수자인 며느리는 해당 아파트에서 매도자인 시부모와 동거하면서 시부모에게 아파트를 매수 및 전세 계약을 동시에 하였다면 매수자인 며느리는 해당 아파트에 동거하면 안된다.

본인의 소유 주택을 타인에게 전세로 주고 거기서 거주까지 한다는 것은 임대와 거주를 동일 주택에서 동시에 적용받겠다는 것인데 그렇다면 그 15억 원의 임대보증금이 합당할 것이냐는 의구심이 당연히 들 수밖에 없다.

그러므로 해당 거래는 의심 사례가 되어 나머지 매매가액인 13억 원에 대해서도 마찬가지로 조사를 펼쳐서 매매가 아닌 증여가 아니냐는 편법증여로 보아 국세청에 통보되었을 것이다.

이런 사례에서 매도자인 시부모는 양도일 때에는 1세대 1주택 비과세로 아주 적은 양도소득세가 발생했을 것이다. 그러나 편법증여로 밝혀져 증여세가 부과되는 상황이 된다면 비과세가 적용되는 양도소득세보다 몇 배 많은 증여세가 며느리에게 추징될 것이 불을 보듯 뻔하다.

나아가 이러한 증여의 결과는 미래에 상속세까지 영향을 미칠 것이다.

대한민국 상속세는 10년 내 상속인, 5년 내 상속인 이외의 자에게 증여한 재산가액이 상속재산가액에 합산되기 때문에 '양수도'가 아닌 '증여'가 되버리면 미래 상속세도 증가되는 상황이 펼쳐질 수 있는 것이다.

2025년에 대출규제가 완화되어 새해부터 부동산 거래가 활발하다.

그리고 가족간의 주택거래 문의도 끊이지 않고 있다.

저가양수도 시 주의해야 할 점 3가지

1. 매매가액이 합당하게 치러졌는가?

가장 기초적으로 살펴보는 사항이다. 부동산 시가는 10억 원인데 매매가액을 6억 원으로 설정한 저가양수도를 하였다고 가정해보자. 그렇다면 정말 6억 원을 주었는지 아닌지를 살펴본다.

그리고 그에 앞서 매수자인 자녀가 그 6억 원을 어디서 마련할 수 있었는지 자녀의 소득금액증명원, 통장 잔액, 대출받은 금액 등을 통장 내역을 통해 확인한다. 해당 매수자금 6억 원도 결국 부모가 몰래 증여해준 자금이었다면 증여세 추징을 피하기는 어려울 것이다.

실제 세무조사나 해명자료 요청 안내 시에는 해당 거래 전후 한달간의 계좌내역을 전부 요청하므로 눈가리고 아웅하는 전략은 생각하지 않는 것이 좋다.

그래서 실무에서는 대부분 전세보증금에 일부 자금을 얹어서 매매가액 6억 원을 맞추는 편이다. 자녀가 일부자금을 주기 위해서는 당연히 경제적 능력, 즉 근로소득자이거나 사업소득이 있어야 한다. 그렇지 않으면 그 '일부자금'은 어디서 구하였는지 그에 따른 조사가 추가로 생길 수 있기 때문이다.

자녀의 경제적 능력에 대한 총액을 확인하기 위해서는 자녀의 소득금액증명원을 국세청에서 발급해서 살펴보는 것이 어림짐작하는데 가장 빠르다. 필자도 실무에서 무조건 확인하는 것이 자녀의 경제적 능력과 현금보유액이다. 물론 여기에는 취득세 납부여력이 되는지도 같이 살펴볼 수 밖에 없다.

그래서 이제 막 20대인 대학생 자녀에게 저가양수도 컨설팅 상담을 할 때면 미리 경제적 능력을 물어본 후 자력이 너무 없다면 괜한 상담료를 쓰시지 말라고 권유하기도 한다. 어차피 취득세도 낼 여력이 안되는데 저가양수도까지 어떻게 해보겠다고 하는 것이 너무 위험한 거래형태가 되어 부메랑으로 돌아올 수 있기 때문이다.

2. 매매가액을 부모세대에 지급한 후 다시 몰래 돌려받지는 않았는가?

자녀 본인의 자금으로 저가양수도 자금 6억 원을 보냈다고 하더라도 그 6억 원을 몰래 다시 돌려받는 어리석은 행동은 해서는 안 된다. 얼마 정도의 시간이 지난 후 돌려받으면 걸리지 않으리라 생각할 수 있지만, 세무조사는 몇 년 후에 펼쳐질지 아무도 모른다.

저가양수도 거래 후 1년 정도 지난 후에 부모의 계좌에서 몰래 자금을 돌려받다가 3년 이후에 세무조사가 펼쳐져 해당 이체내용을 전부 증여로 걸린 경우도 경험한 바 있다.

조금 더 나아가면 전세보증금과 자녀 자금 일부를 합쳐서 매매자금 6억 원을 마련하였다고 한다면 해당 전세보증금은 실제로 누가 변제하였는지도 사후관리하고 있다.

즉, 전세보증금이 5억 원이고, 저가양수도 거래 이후 2년 이후에 새로운 세입자에게는 반전세로 보증금 2억원에 월세 150만원을 설정하였다고 가정해보자.

이 시점에서 보증금이 3억 원이나 줄어들었는데 2년간 저가양수도한 자녀의 경제적 능력은 세후 1억 원도 되지 않는다고 한다면 해당 보증금채무를 누가 변제해줬을까? 하고 의심하고 이를 해명하라고 요청한다는 것이다.

의뢰인분들 중에는 그렇게까지 하는 경우가 있냐고 물어보는 경우가 많은데 해당 업무를 직업으로 하고 있는부동산 자산관리 세무사로서는 너무 많은 경험을 하였으므로 기존 경험을 말해드리고, 조심하라고 전달한다.

당사자는 '나만 아니면 되겠지'라고 생각하지만 그런 생각을 한다는 것 자체가 '내가 될 수 있구나'라고 고민한다는 것이다. 일이 펼쳐지면 엄청난 세액이 증가될 수 있고, 가장 핵심은 증여로 추징되었을 때 그 증여세는 수증자인 자녀가 부담해야한다는 점이다.

3. 세금신고를 옳게 하였는가?

정말 터무니없지만 저가양수도 형태의 거래를 하였다면 6억 원으로 양도소득세 신고를 하는 것이 아니라 당연히 시가 10억 원으로 양도소득세 신고를 해야 한다.

그런데 이 정도 가액은 뭐 걸리지도 않을 것이라는 안일한 생각으로 세금신고 자체를 허투루 하는 경우가 정말 발생한다. 이런경우는 대부분 본인이 직접 세금신고를 한 후 사고가 터져서 부랴부랴 세무사를 찾는 경우가 태반이다.

그리고 그런 안일한 생각으로 세금신고를 허투루하는 해당 부동산 가액이 30억 원이 넘는 경우도 경험한 바 있어서 국세청의 정보력을 너무 얕잡아보는 것인가란 생각이 들 때도 있다. 그리고 나아가 30억 원에 해당하는 부동산을 거래하는데 세금 전문가인 세무사에게 문의조차 하지 않고 진행하는 경우를 볼때마다 놀라움에 향연이 아닐 수 없다.

저가양수도로 인해 발생할 수 있는 세금 이슈는 양도소득세뿐만 아니라 취득세, 증여세 이슈까지 있으니 이에 맞는 적절한 절세 컨설팅을 통해 세금 이슈와 맞물려 자금관리 및 사후관리를 어떻게 지켜야 하는지 꼼꼼히 챙겨서 최대 절세를 이룩할 수 있는 저가양수도를 100% 활용하기를 바란다.

절세가 극적으로 일어난다는 점에서 저가양수도 거래는 언제나 세무서의 관심을 받게 된다. 무조건 절세범위 내에서 활용하도록 하자.

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