시세차익 4억이라는데… 그림의 떡!

부동산 손민수템 #18 공공분양

안녕하세요? 트민녀입니다.

뉴글 첫 번째 글에서 넣는 족족 광탈한 무순위 청약 도전기를 전해드린 적이 있는데요.

https://newgle.co.kr/sharing/41ca4ns0gorf2

‘줍줍’에 도가 텄다!부동산 손민수템 #1 줍줍 # 무순위 청약 광탈 러시 올해 8월까지 전국 무순위 청약, 이른바 ‘줍줍’에 625만명 넘게 신청했다는 한국부동산원 집계 결과 보셨나요? 이러니 무순위 넣는 족족 광탈하죠!!! 부동산 트렌드에 민감하다고 자부하는 필자도 이 중에 몇명 분은 기여를 한 것 같은데요. 올해 도전한 무순위 청약이 몇개였나 세어봤더니 10곳이나 되더라고요. 크흡! 역시 트민녀 너란 요자는🤣뉴글

트민녀가 신청하면 광탈하는 청약이 또 있습니다. 

바로 공공분양!

LH나 SH 등 공공이 분양하는 공공주택은 주변 시세보다 분양가가 저렴해 알짜 입지에서 나오는 공공분양 단지는 청약경쟁률이 민간아파트 못지않게 높은데요.

안그래도 어려운 청약인데 공공분양 나오면 또 복잡해지쥬?😅

공공분양은 민간분양보다 자격조건이 까다롭고 당첨자 선정방식이 다르기 때문에 트민녀의 경우 ‘광탈’보단 ‘자격조건을 충족하지 못한다’가 맞는 표현이 되겠네요.

혹시라도 모르시는 분들이 있을까 싶어 당첨자 선정방법을 잠깐 설명드리자면, 공공분양 일반공급에서는 청약통장 저축총액과 납입 기간 순으로 당첨자를 선정합니다.

우선 공공분양 일반공급은 1순위 신청자 중 경쟁이 있을 경우 전용 40㎡ 초과 주택에 대해 저축총액이 많은 순으로 당첨자를 선정하고 있어서 청약통장에 총 납입한 금액이 얼마인지가 당락을 좌우합니다. 전용 40㎡ 이하는 저축 총액 대신 납입 횟수를 봅니다.

공공분양 당첨 커트라인은 지역별로 액수가 다르지만, 인기지역에서 당첨되려면 총액이 2000만원이 넘는 통장도 턱걸이조차 어려운 상황입니다.

특히 최근 서울에서 나오는 공공분양은 역대 최고 당첨선 기록을 계속 갈아치우고 있는데요. 

지난해 10월 당첨자를 발표한 ‘동작구 수방사’ 부지 공공주택 청약저축액 당첨 커트라인이 2770만원으로 역대 최고치를 기록했습니다. 2770만원이면 매달 10만원씩 23년 이상 납입해야 모을 수 있는 금액입니다.

(청약제도가 지난해 9월 개편되면서 월 인정 납입액이 최대 25만원으로 상향됐지만, 개편 전 기간에 불입한 금액은 인정금액 10만원으로 기존과 동일하게 계산합니다)

동작구 수방사 부지는 전용 59㎡ 단일 면적으로 구성되는데요. 분양가가 9억5000만원대에 나와 시세차익이 5억원으로 예상되면서 22가구 모집에 2만5253명이 몰렸던 곳입니다.

앞서 2023년 6월 진행한 뉴홈 사전청약에서도 수방사 부지는 당첨 커트라인 2550만원으로 당시 공공분양 신기록을 세우기도 했습니다.

이전 최고 기록은 서울 동작구 대방동 ‘서울대방 A1블록’으로 일반공급 당첨선이 전용 84㎡ 기준 2580만원, 전용 59㎡가 2220만원이었습니다. 청약통장에 매달 10만원씩 21년 6개월, 18년 6개월 동안 납입해야 모을 수 있는 금액이죠.

20~30대는 당첨이 불가능한 금액대인데요. 40대 후반에서 50대 초반은 되어야 당첨을 기대해볼 수 있는데요.

청약통장에 10만원씩 차곡차곡 모았더라도 공공분양에서 광탈하는 이유이기도 합니다. 특히 공공분양은 신생아나 신혼부부 등 특별공급 물량 비중이 확대되면서 저같은 싱글에게는 그림의 떡.

1월에 나오는 분양단지 리스트를 살펴보니 공공분양이 두 곳이나 되더라고요?

자료 출처 : 리얼투데이

판교 테크노밸리 인근 ‘금토지구 A4블록’과 월판선 개통 호재가 있는 ‘의왕청계2 A1블록’이 다음주 청약을 앞두고 있네요. 두 단지 모두 본청약에 들어가는 신혼희망타운(신희타)입니다.

‘금토지구 A4블록’은 LH가 경기도 성남시 금토동에서 공급하는 신희타로, 1순위 청약에서 1110.3대 1이라는 전국 최고 경쟁률을 기록한 ‘판교 테크노밸리 중흥S클래스’ 바로 옆에 자리합니다.

자료 출처 : LH 청약플러스

공공분양 766가구, 행복주택 384가구 등 총 1150가구 규모인데요. 이번에 분양하는 766가구 신희타는 전용 55㎡ 단일 면적으로 구성됩니다.

트민녀를 또 한번 강타한 신희타! 싱글은 자격미달이라 신청할 수가 없는

신희타 청약 자격은 신혼부부, 예비신혼부부, 한부모가족 입니다.

거주지 조건도 있습니다. 해당지역 1년 이상 거주자에게 우선 배정합니다. 

‘금토지구 A4블록’의 경우 성남시 1년 이상 거주자에게 100% 우선 공급합니다. 미달 물량이 있을 경우 성남시 1년미만 거주자와 수도권 거주자에게 기회가 넘어오는데 성남에서 미달이 나올까요?

분양가는 5억8000만~6억2000만원 선으로, 주변 새 아파트보다 3억~4억원가량 저렴한 수준이어서 관심이 높은 단지입니다. ‘금토지구 A4블록’ 청약은 성남 1년 거주자에서 끝날 것 같은데요.  

자료 출처 : LH 청약플러스

13일부터 사전청약 당첨자인 488가구를 대상으로 본청약을 접수한 뒤 15일부터 이틀간 일반청약 278가구 신청을 받습니다. 공공주택이어서 전매제한 3년, 실거주 의무 3년, 재당첨 제한 3년 적용.

또 한가지 알아두셔야 할 부분은 신희타는 공급물량 중 30%를 우선 공급합니다.

예비 신혼부부, 혼인기간 2년 내 또는 2세 이하 자녀를 둔 신혼부부, 2세 이하 자녀를 둔 한부모 가족 중에서 월평균 소득 130% 이하(맞벌이 140% 이하)에 우선 배정하고 있어서 성남시 1년 이상 거주자 중에서 해당 기준을 충족하는 무주택 세대라면 당첨 가능성이 높습니다.

신혼부부나 예비신혼부부 등을 위해 신희타 자격 조건을 간단히 정리해 볼게요.

(신혼부부 특별공급과 헷갈림 주의!)

신희타 공통 조건

✔️ 무주택 세대

✔️ 청약통장 6개월 경과, 6회 이상 납입

✔️ 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하, 맞벌이 200% 이하

✔️ 총자산(토지+건물+자동차+금융자산-부채) 합계액 3.62억 이하

📌출산가구 소득·자산기준 완화 : ’23.3.28. 이후 출산한 자녀가 1명인 경우 10%p, 2명 이상(’23.3.27. 이전 출산한 자녀가 있는 경우 포함)인 경우 20%p 가산

✔️ 주택 공급가격이 총자산가액을 초과하는 경우 입주할 때까지 ‘신혼희망타운 전용 주택담보 장기 대출상품’에 주택 가격의 최소 30% 이상 가입(수익공유형 모기지)

신혼부부 신청 자격

✔️혼인기간 7년 이내 또는 6세 이하 자녀

예비신혼부부 신청 자격

✔️입주자모집공고일로부터 1년 이내 혼인사실 증명 가능

한부모가족 신청 자격

✔️6세 이하 자녀 포함 세대

입주자 선정 방법

우선 공급 30%

✔️예비 신혼부부, 혼인기간 2년 내 또는 2세 이하 자녀를 둔 신혼부부, 2세 이하 자녀 둔 한부모 가족 중 월평균 소득 130% 이하(맞벌이 140% 이하)인 자에게 아래 배점이 높은 순으로 공급, 동점일 경우 추첨

일반공급 60%

✔️우선공급 낙첨자와 신청자격은 만족하지만 우선공급을 만족하지 않는 경우에서 월평균 소득 130% 이하(맞벌이 140% 이하)인 자에게 아래 배점이 높은 순으로 공급, 동점일 경우 추첨

자료 출처 : LH 청약플러스

추첨공급 10%

✔️ 나머지 10%는 위 일반공급 낙첨자 및 입주자격을 모두 갖춘 사람을 대상으로 추첨

인기지역에선 신희타도 만점 경쟁이 치열한 반면 수도권 비선호지역이나 지방에서는 경쟁률이 낮은 곳도 많은데요. 

전용 주택담보를 의무적으로 가입해야 하고, 나중에 주택 매도 시 시세차익의 일부를 기금과 나눠야하는 구조지만 내집 마련을 준비하는 신혼부부라면 거주지역에서 나오는 신희타 물량에도 관심가져볼만 합니다.

정부가 새로운 공공분양 브랜드인 ‘뉴홈’을 공급하면서 신희타 예정 사업지에서 기존 사업 계획이 취소되기도 했는데요. 남은 사업지도 사전청약은 진행했지만 향후 정부 계획에 따라 본청약이 취소될 가능성도 존재해서 신희타를 비롯해 공공분양에 대한 관심이 조금은 시들해진 분위기인데요.

올해 수도권에서 1만6천여 가구 공공분양이 예정돼 있습니다. 이 중 절반에 해당하는 8천여 가구가 3기신도시에서 나옵니다. 1월 고양 창릉, 3월 하남 교산, 4월 부천 대장, 5월 남양주 왕숙 등에서 3기신도시 본청약이 진행될 예정인데요.

자료 출처 : 매일경제

사실 궁금한건 분양가가 얼마인지죠. 

사전청약 이후 공사비 상승을 이유로 분양가가 오르면서 당첨자가 사전청약을 대거 포기한 곳도 나오고 있는데요.

인천계양 A2블록에서는 사전청약 당시 분양가가 4억9000만원이었지만 본청약에서 5억7000만원으로 뛰면서 사전청약 당첨자 562가구 중 42%가 235가구가 본청약을 포기했는데요. 인천계양 A3블록에서도 사업비가 크게 오르면서 사전청약 당첨자 중 당첨 포기 비율은 45%에 달합니다.

1월 본청약 예정인 고양 창릉은 S5, S6, A4 3개 블록인데요.

2021년 말 사전청약 당시 창릉지구 S5블록의 추정 분양가는 전용 84㎡ 기준 6억7300만원, S6은 전용 59㎡가 4억9806만원이었습니다. 실제 분양가는 이보다 더 올라갈 것으로 예상되는데요. 

3기 신도시 본청약을 준비중이라면 분양가 체크는 필수! 까다로운 공공분양 자격조건부터 개발계획이나 입주시기 등이 지연되진 않는지 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

특히 청약제도가 자주 바뀌면서 누더기(?)가 되었는데요. 조금만 공부를 게을리하면 트렌드 따라잡기 버거울 정도

정확한 청약 정보는 입공을 확인하라고 하지만 깨알같은 입공은 정독하기 참 어렵죠. 공공분양 입공도 참 불친절해서 난독증상을 불러일으키곤 합니다. 게시판에 정정공고는 왜 그렇게 올리는지 나중에는 입공 최종버전인지도 확인해야 하고요.

입공 번역기라도 있으면 좋겠는데 저만 그런가요?😅

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