탄핵정국, 재건축 시간표는?

부동산 손민수템 #14 선도지구

[분당신도시 전경_사진 출처 : 성남시]

안녕하세요? 트민녀입니다.

며칠 전 오랜만에 걸려온 지인의 전화 한 통을 받았습니다.

“재건축 전문으로 하는 변호사 아는 분 있으면 추천 좀 해주세요.”

분당신도시 시범단지에 살고 계신 분이었는데요. 오래 전이지만 집에도 몇 번 오간 적이 있었던터라 단지명도 바로 생각이 났습니다.

“삼성한신 시범단지 사셨잖아요~ 참, 이번에 선도지구 어떻게 됐나요?”

“저희 단지 탈락했어요. 그래서 조합에서 자문 변호사 알아보는 중인데 혹시 아는 분 있을까 생각나서 전화 드렸어요. ”

[자료 출처 : 뉴시스]

혼란스러운 정국에 잠시 잊고 있었던 1기 신도시 선도지구 지정.

11월 초, 트민녀가 분당신도시 선도지구 콘텐츠를 작성할 때만 해도 서현동 시범단지 삼성한신은 선도지구 지정 유력 단지로 꼽혔던 곳인데요.

https://newgle.co.kr/sharing/406ieyb1hj7qq

분당 아래 천당, 재건축으로 과거 명성 다시?부동산 손민수템 #8 분당신도시 안녕하세요? 트민녀입니다. 지난 글에서 GTX 호재에도 집값이 잠잠한 일산신도시 분위기를 전해 드렸는데요. 천당아래 분당, 천하제일 일산으로 불리우며 1기 신도시 쌍두마차 시대를 열었던 분당과 일산의 운명이 달라질 기회가 곧 다가옵니다. 1기 신도시 중 가장 먼저 재건축에 나서게 될 "선도지구" 선정이 이번달 진행될 예정입니다. 국토교통부 발표에 따르면 1기 신도시 정비 선도지구 선정 공모에 총 99개 구역(15만3000가구 규모)이 신청했습니다. 선도지구로 지정될 물량 2만6000가구의 5.9배에...뉴글

지난달 27일 1기 신도시 재건축 선도지구는 총 13곳이 지정됐는데요.

분당신도시에서는 샛별마을·양지마을·시범2구역, 일산신도시는 백송마을1·후곡마을3·강촌마을3, 평촌에서는 꿈마을금호·샘마을·꿈마을우성, 중동신도시는 은하마을·반달마을, 산본은 자이백합·한양백두 단지가 선정됐습니다.

선도지구 경쟁이 치열했던 분당에서는 선정 단지와 탈락 단지간 희비가 크게 엇갈리는 모습입니다.

성남시에 따르면 분당신도시 선도지구에 아파트 3개 구역 1만948가구가 선정됐습니다. 유형별 안배를 고려한 연립주택 단지 1개 구역 1107세대를 별도 정비물량으로 추가 선정한 것을 포함하면 총 1만2055가구.

[자료 출처 : 성남시]

선도지구로 선정된 아파트를 살펴보면 샛별마을 라이프·동성·우방·삼부, 현대(2843가구), 양지마을 금호·청구·한양(4392가구), 시범단지 현대·우성, 장안타운건영(3713가구) 입니다.

별도 정비물량으로 선정된 연립주택 유형은 목련마을 대원·성환·두원·드래곤·삼정그린·미원·화성·대진(1107가구) 입니다.

안타깝게도 트민녀 지인이 거주하는 시범단지 삼성한신은 탈락의 고배를 마셨는데요🥲

분당에서 선도지구 유력 단지로 꼽혔던 시범단지 삼성한신·한양 아파트는 당초 삼성한신·한양·현대·우성 등 4개 단지가 통합 재건축을 추진하다 서현역을 중심으로 2개 구역으로 쪼개져 공모에 참여했습니다.

성남시는 이번 선도지구 자체 평가 기준에서 반경 2km 이내 나홀로 단지나 소규모 연립 등과 묶어 통합 재건축을 할 경우 2점의 가점을 부여했는데요.

시범 현대·우성아파트는 144가구의 소규모 빌라인 분당동 장안타운 건영3차를 통합 재건축하는 조건으로 공모에 참여해 선도지구 지정에 성공했습니다.

[자료 출처 : 성남시]

분당신도시의 경우 평가표 상으로 배점이 가장 큰 항목은 주민동의율(60점)이었지만, 선도지구로 신청한 34개 단지 중 10개 단지 이상이 만점선인 95% 이상 동의율을 확보했기 때문에 변별력은 크지 않았던 것으로 보입니다.

오히려 총 15점이 배정된 ‘도시기능 활성화 필요성’ 항목에서 가산점을 얼마나 받았는지가 중요 요인으로 작용했습니다.

선도지구로 뽑힌 3개 단지는 5% 추가 공공기여(6점), 일반주택보다 구조적으로 더 튼튼하게 짓는 장수명 주택 인증(3점), 이주대책 지원여부(2점), 통합 재건축(1점) 등 추가 가산점을 받을 수 있는 부분을 최대한으로 반영하는 전략이 주효했던 것 같습니다.

때문에 탈락 단지에서는 주민 동의율이 높았음에도 공공기여나 장수명 주택 인증, 이주대책 제공, 통합 재건축 등을 선택하지 않아 점수가 밀린 게 아니냐는 불만이 나오고 있는데요.

트민녀의 지인도 탈락 결과에 아쉬움을 토로했습니다. 내년에라도 추가 선정되려면 조합에서 준비할 게 많다며 법률 자문부터 받아야할 것 같다고 했는데요.

당장 집값에 미치는 영향도 큽니다.

재건축 추진 동력을 잃은 선도지구 탈락 단지는 이미 호가 조정을 받는 분위기인데요.

분당 시범단지 삼성한신의 경우 전용 84㎡ 는 직전 실거래가(16억7000만원)보다 5000만원 떨어진 매물이 나왔습니다.

반면 선도지구로 선정된 샛별마을 라이프의 경우 전용 84㎡ 직전 거래가가 12억2500만원이었지만 현재 매물 호가가 15억원으로 올랐네요.

양지마을 한양도 전용 84㎡가 11월 28일에 17억에 거래됐는데요. 선도지구 지정 이후 같은 면적 매물 호가는 18억원대로, 12월 4일에는 18억5000만원에 올라온 매물이 있습니다. 선도지구로 지정된 이후 적게는 5000만원부터 3억원 이상 호가가 뛰었습니다.

정부는 탈락 단지 전체 가구의 10% 정도에 해당하는 2만~3만가구가 매년 재건축 승인을 받을 수 있도록 ‘순차 재정비’를 하겠다고 밝혔는데요.


하지만 비상 계엄 사태로 선도지구 사업 자체의 불확실성도 커지고 있습니다.

탄핵 정국이 장기화하면 사업계획이 줄줄이 지연되거나 올스톱 될 수도... 실제로 국토부가 당초 이달 중순 선도지구 지정 단지의 이주계획과 광역교통대책을 발표하려던 것도 불투명해졌는데요.

국토부가 세운 2027년 1기 신도시 재건축 선도지구 첫 이주를 시작으로 철거와 착공, 2030년 첫 입주라는 목표가 계획대로 진행될지 여부도 장담할 수 없는 상황을 맞았습니다.

예상치 못한 비상 계엄과 탄핵 정국이라는 정치적 혼란이 불어닥친 가운데 1기 신도시 선도지구 재건축 시간표가 어떻게 흘러갈지도 지켜봐야겠습니다🧐

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